王陽
有種觀點認為,不妨修改目前的物業管理法規,通過籌建非營利性的社區企業自主經營小區物業,一些社區責任如治安、衛生等,由政府承擔,服務小區的物業公司全程公開收費項目,物業公司由過去的營利性公司轉化為非盈利或少盈利的社區企業
家家有本難念的經,從管理一個小家到管理一個小區,都是如此。與每個人息息相關的物業管理行業,就一直面臨「眾口難調」的窘境。
由於歷史原因和相關法律規定尚待完善,我國城市某些小區管理陷入兩難:物業公司因收費困難,幾乎難以為繼；小區業主又由於物業服務質量差,獲得感嚴重不足,對物業公司不滿意。而收費率普遍只有百分之七八十的居民小區物業行業,面臨著「收費率低、服務差——服務差、業主不願繳費——收費率更低、服務更差」的惡性循環。
最終,個別物業或靠恐嚇等非法手段催繳物業費,或撂挑子走人,或靠侵佔業主利益謀取灰色生存空間；也有可能是業主不滿,辭掉物業,新舊物業交接大打出手等,亂象頻出,亟待治理。
其實,要解決這樣的「惡性循環」,從經濟學角度辯證分析,比「簡單粗暴」地吐槽更有意義。
傳統物業管理服務公司主要的盈利來源:一是公共性服務費用的收入,即通常所說的物業管理費；二是物業公司提供的綜合性多種經營的收入；三是物業公司提供有償服務經營(增值服務勞務費收入)。其中,物業管理費是基礎收入,而物業管理費有兩種計費方式:「包幹制」和「酬金制」。
所謂的「包幹制」指的是,定好物業費以後物業公司收取每平方米固定的物業費,自負盈虧。成本省下來了,有結餘了就進了自己腰包。
不論管理的好壞、經營的虧盈,均由物業管理企業承擔,而與業主無關。一般小物業公司是這種收費模式。
大物業公司往往採用「酬金制」,就是不管業主有多少拒交物業費的,定好物業費價格以後就按照收上來的錢提供服務。在這種模式下,物業管理企業只拿業主事先約定好的酬金部分,一般酬金的比例在5%到10%左右。有業內人士認為,從改進服務質量角度考量,包幹制不如酬金制,但是實施起來住宅物業相比於商業物業又有難處。
那麼,物業公司又是如何花錢的呢?一個普通的物業公司支出主要在於:人員費用、公共設備更換折損、耗材費用、公共照明、綠化、水等雜項費用。
人工費是個大頭。有物業工作人員告訴記者,「物業公司現在大多已經被壓得不行了。因為物業是勞動密集型企業,成本中人工成本至少佔了總成本的六七成左右,再加上攀升不少的人均最低工資,現在物業企業如果不自己想辦法賺錢的話基本上都是虧錢的。」
在有些地方採訪時,記者發現,為降低人工費,許多小區物業聘用的多數員工年齡較大,聘用離退休人員,甚至招人時假借退休證,因為按照規定,企業聘用達到法定退休年齡的人員,不需要為其繳納社會保險。為了節約開支,保安保潔管理層人員工資水準不高,其素質自然參差不齊,影響服務質量。
山東永恆建設集團董事長尤如峰說,目前,有經驗、有創新能力的高級物業管理專業人才匱乏,物業服務從業人員大多來自「轉制、轉崗、轉業」人員及農村剩餘勞動力,整體素質較低,普遍缺乏物業服務理論知識和實踐經驗。
一位商品房物業公司工作人員說,「簡單講,住宅物業算是旱澇保收的微利行業,以收定支,物管費收得高就多做點事,收得低那就少做點事,總之要保證物業公司的利潤。」
業內專家認為,物業服務企業存在的「收費低、服務差」的問題,與物業服務企業服務水平較低、企業進駐不規範、收費標準不公開、物業服務從業人員素質和業務能力亟須提高等因素有關。
那麼又應如何破解這樣的「惡性循環」呢?有人認為應該靠政府的手,有人則覺得應該推進市場化。
「目前來看,一旦有三分之一或一半業主不繳納物業費用,物業公司就會產生虧損,社區建設就會進入惡性循環。作為商品房開發初期出現的物業管理辦法和物業公司服務模式,已經不適應今天社區建設的發展了,需要改革。」
華盈恆信管理諮詢集團首席諮詢師劉學民建議政府鼓勵小區物業自治,修改目前的物業管理法規,通過籌建非營利性的社區企業自主經營小區物業,一些社區責任如治安、衛生等,由政府承擔,服務小區的物業公司全程公開收費項目,物業公司由過去的營利性公司轉化為非盈利或少盈利的社區企業。
也有觀點認為,推進市場化可以解決當前困局。「一方面,政府放開管制,取消物業管理資質等準入限制,讓物業公司自己去競爭,優勝劣汰,而非只有少部分公司能夠進入某部分市場。一方面,培育市場甲方主體,也就是鼓勵成立業委會,這樣市場上就有甲方監督、可以更換物業公司。」
濟南樂盈物業管理公司總經理楊虎鷹說,讓物業公司自由競爭、讓業主可以自由選擇,一旦市場的兩大主體可以實際運作起來,這種競爭環境會令物業公司不得不聚焦於提升水平,而不是混日子,這樣,惡性循環就被打破,良性循環就開始運作了。
此外,也有物業行業專家認為,應建立一套具有科學性、合理性的物業服務企業服務質量評價體系,科學設置考核標準,依法依規實施檢查考核；同時,建立社會公共信用基礎資料庫,強化對業主的信用管理,增強業主誠信繳費意識。
破除「惡性循環」非一日之功,這呼喚行業生態環境的質變。採訪中,有趣的是,無論是相關領域的政府工作人員還是物業企業都提到一句話,「物業費過低並不是什麼好事。」