住宅小區物業管理事關千家萬戶。 惠州日報記者楊建業 攝
省發改委在市發改局對我市物業服務收費情況進行調研。 圖片由對方提供
小區停車收費是市民關注的問題。 來源：惠州報業傳媒集團東江圖片社
廣東省發展改革委、廣東省住建廳近期聯合發布《關於進一步規範物業服務收費的通知》（以下簡稱《通知》），從2019年8月1日起，政府指導價範圍內物業服務收費標準備案管理取消；垃圾和餘泥渣土清運費實行市場調節價，裝修保證金（押金）不列入政府定價管理事項。
而早在4年前，惠州就已經率先在廣東省放開除保障性住房外小區的物業費，實行市場調節價。據悉，我市自2015年10月1日起試點放開、2018年5月1日起正式放開對普通住宅物業服務收費的管理。惠州是國家價格改革先行先試城市，也是廣東首個全面放開非保障性住房物業服務收費的試點城市。
案例1
物業公司不得強制業主委託清運裝修垃圾
業主歡歡喜喜收了樓，正要裝修入住，卻被物業公司告知必須要接受其提供的高價裝修垃圾清運服務。2018年底，市民劉先生就此向有關部門進行投訴。事實上，這並非個例，近年來，在政府網絡問政平臺上，關於物業企業要求業主接受其提供高價裝修垃圾清運服務的投訴不時便會出現。那麼，政策上對這種小區裝修垃圾清運服務收費是怎樣規定的？遭遇物業企業的這種不合理要求，市民應該怎麼辦？記者對此進行了採訪。
劉先生是惠陽半島一號11期小區業主。他反映，近期業主們已陸續開始裝修，但物業公司要向業主收取高達13元/平方米的裝修垃圾清運費，「物業公司聲稱，如果不繳交垃圾清運費，若被物業發現傾倒裝修垃圾將對業主罰款兩萬元，且作停水停電處理。」劉先生認為，這簡直是天價收費，且帶有明顯強制收費的意圖，希望相關部門介入調查。
在收到劉先生的投訴後，惠陽區發展和改革局到惠陽區淡水半島一號小區物業公司進行了調查。「經調查，我們發現劉先生反映小區物業公司按13元/平方米標準收取裝修垃圾處理費的情況屬實。」該局相關負責人稱，小區物業公司負責人表示，垃圾清運費是遵循業主「自願委託」的原則，不委託則不收費，業主可自行選擇有資質的清運公司清運裝修垃圾，物業公司不得強制業主委託清運裝修垃圾。
該負責人稱，業主可以與物業協商裝修垃圾清運費標準，但物業公司不得強制業主繳費或者限制業主選擇其他清運公司。
該局已告誡該物業公司不得強制提供垃圾清運服務並收費，同時，已建議該小區物業公司加強與業主溝通交流，耐心做好相關的解釋工作。記者從市發展和改革局獲悉，遇到物業強制收取裝修垃圾清運服務並收費的情況，市民可向屬地物業主管部門和市場監管部門投訴。
案例2
物業能否預收一年管理費應按合同協議執行
收樓要先預交一年物業管理費和200元公攤費用，這樣的收費是否合規？2018年，市民葉先生購買了位於水口的映月灣樓盤，他稱，該樓盤離市區較遠，地理位置較偏，當初開盤時與市區動輒上萬的房價相比，價格較低，這也是吸引他出手的主要原因。「大家都不是富人，買這個樓盤主要還是價格能接受。」葉先生稱，不曾想，日前收到收樓通知，結果去到被物業要求先預交一年物業管理費和200元公攤費用，他認為這是霸王條約，並不合理。
對此，市發展和改革局相關科室負責人稱，我市自2015年10月1日起試點放開、2018年5月1日起正式放開對普通住宅物業服務收費的管理，由物業公司與業主按照物業服務合同、協議的約定進行管理。物業公司與業主雙方的行為（包括提供服務和收取費用的辦法）受合同、協議約定的約束。
因此，交房時是否需要預交一年的管理費、公共水電費的分攤費用都要根據業主與物業所籤訂的合同或協議約定排行。
新規亮點
垃圾清運費試行市場調節價
《通知》指出，垃圾和餘泥渣土清運費實行市場調節價。按照《通知》要求，業主對其物業進行室內裝修的，其垃圾和餘泥渣土清運費用由實行政府定價調整為市場調節價管理。業主可依法委託物業服務企業、第三方或自行處理裝修中產生的垃圾和餘泥渣土。此次新規，將垃圾和餘泥渣土清運費交由市場調節，對業主而言，業主也有自主選擇權。
《通知》還指出，裝修保證金（押金）不列入政府定價管理事項。裝修保證金不屬於價格管理範疇，不得按政府定價事項進行管理，具體由物業服務企業、業主按有關保證金的法律、法規規定執行。
然而，有業主擔心，垃圾和餘泥渣土清運費實行市場調節價，如果物業服務企業出現壟斷行為，強制收取垃圾和餘泥渣土清運費，業主權益得不到保障。若業主發現類似的壟斷行為，業主可以向市場監管部門投訴反映，相關部門也會加大查處的力度，加強事中事後的監管。
新規焦點
物業費是不是想漲就能漲？
放開物業服務收費，實行市場調節價，物業費是否會暴漲？市發展和改革局有關負責人此前接受記者採訪時說到：「放開物業服務收費並不代表物業公司可以隨意漲價，因為漲價必須徵得大部分業主同意。」
該負責人表示，物業上調服務費必須經過兩道門檻：首先要進行成本核算，制定調價方案，並接受第三方審計，這就決定了物業費漲價必須控制在合理範圍內；其次，調價方案必須書面徵求全體業主意見，並得到半數以上業主同意。
相關收費政策
物業小區機動車停放服務收費
1、2015年8月起，廣東省機動車停放服務收費實施新政，政府定價範圍只限於機場、車站、碼頭、旅遊景點、口岸配套停車場，公交樞紐站及地鐵換乘站停車場，路內人工停車場和咪錶自動停車設施，政府全額或參與投資建設室內專業停車場，公共（益）性單位配套停車場等。住宅小區機動車停放服務收費放開實行市場調節價。
2、放開政府管理價格後，住宅小區機動車停放服務收費的制定和調整誰說了算？
住宅小區機動車停放保管服務費是指停車場經營者接受委託，按照停車服務合同或其他約定，向住宅小區業主或使用人提供停車場地、設施、停車秩序管理服務所收取的費用，具體收費標準由停車場經營者與業主或使用人通過合同或其他方式約定。
①停車場經營者利用物業管理區域屬於業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備經營停車服務的，制定和調整機動車停放服務費、免費停車時限等事項，應依據《物權法》《物業管理條例》相關規定執行，即應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意，且所得收益依法歸全體業主共有。
②建設單位、個人等經產權登記程序取得車位、車庫所有權或使用權的，停車場經營者接受其委託開展停車服務經營，制定或調整機動車停放服務費標準應當通過合同或其他方式與業主或使用人約定。
③未經產權登記程序明確所有權和使用權歸屬的車位、車庫，停車場經營者接受委託開展停車服務經營，機動車停放服務費標準等事項可繼續按照其前期物業服務合同等約定收費標準收取。如需調整收費標準、免費停車時限等事項，應依據《物權法》《物業管理條例》相關規定執行，即應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意。
建設單位、個人等經產權登記程序取得車位、車庫所有權或使用權後自行向他人出租的，租金由雙方自行協商。
相關知識
物業管理費是管理公共區域的費用，具體的物業管理費用包括：
1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3.物業管理區域清潔衛生費用；
4.物業管理區域綠化養護費用；
5.物業管理區域秩序維護費用；
6.辦公費用；
7.物業管理企業固定資產折舊；
8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9.經業主同意的其他費用。
本組文字 惠州日報記者曾酉璇 通訊員龔立新