民法典「合同編」之「物業服務合同」章，以合同為載體，在較為廣泛的物業管理活動範圍內明確了業主與物業服務人的責任邊界，尤其是針對實踐中的亂點，如前期物業服務合同期限、提前解除合同、合同選聘、合同屆滿物業服務人仍繼續提供服務、合同屆滿交接期仍繼續提供服務以及合同期滿項目交接等情形均作出了明確規定，尤其第九百四十五條有關業主裝飾裝修房屋的事先告知義務、遵守提示義務和配合檢查義務，不僅體現了民法典公平原則，而且通過對真正責任主體落實約束性規定，是抓源頭整治的社會治理理念的充分體現，有利於從根本上減少乃至消除裝飾裝修房屋的亂象。
2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱民法典）。作為一部涉及到人民生活的方方面面、具有劃時代意義的民事法律大彙編，民法典必將對物業管理市場產生深刻的影響。而這一深刻影響很重要地體現在明晰物業管理責任邊界上。
權利與義務不可分割，是一體的；權利取得的同時，一定伴隨著義務的產生。這是我們對民事法律關係的基礎共識。房屋買受人（業主）取得物業所有權時，必然伴隨著義務的產生。這一義務是本源性的，稱之為「根本義務」。
那麼，業主的「根本義務」是什麼呢？業主取得物權的目的，顯然不是為了損毀或是滅失物業，而是通過對物業的支配權行使，實現對物業的使用、收益目的。這一目的實現，前提是「物業」的續存。而能夠保證「物業」續存的基本手段或措施，就是對「物業」進行必要的科學養護、維修。所以，業主的「根本義務」是對物業的養護、維修。
義務是權利的保障；權利的實現，離不開義務的履行。因而，權利可以放棄，而義務則必須履行。依此，民法典第二百七十三條第一款（物權法第七十二條第一款）規定「業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。」此款所稱義務包括業主對共有部分的養護、維修這一「根本義務」，即業主的「根本義務」是強制性的義務，必須無條件履行。唯此，方能避免共有部分的「公地悲劇」。
但面對專業性綜合性屬性極強的物業，業主如何履行強制性的「根本義務」呢？市場法則告訴我們，最有效率的選擇，是專業的事交給專業的人去做。因此，業主將「根本義務」交予物業服務企業或者其他管理人（以下簡稱物業服務人）代為履行，成為普遍選擇，物業管理（《物業管理條例》第二條有助於理解）應需而生。
所以，物業管理最簡練、最深刻且能反映其本質屬性的概念定義是，物業管理是業主將本應自己履行的「根本義務」委託給物業服務人代為履行。這是明晰物業管理責任邊界的邏輯起點。
民法典第二百八十四條（物權法第八十一條）規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。本條是對業主作為委託人的委託權利規定，其所涉及的委託事務為對建築物及其附屬設施的管理，即對物業的管理。
這裡的「管理」，不是管理學一般意義的「管理」，而是有其特定涵義的，結合《物業管理條例》第二條規定以及前述業主的「根本義務」，我們可以確定此「管理」的涵義為對物業的養護、維修，即業主的根本義務。也就是說本條規定業主可以委託物業服務人代為履行「根本義務」，即將物業管理事務委託給物業服務人。
民法典第二百八十五條（物權法第八十二條）規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。本條是對物業服務人基本義務的規定，明確規定物業服務人是接受業主委託，並按照業主委託事務對物業實施養護、維修，作為受託人應接受業主的監督。
民法典上述兩條的規定，一是通過業主權利和物業服務人義務的規定，明確了雙方委託人和受託人關係，即確定了物業管理法律關係的屬性是「委託關係」；二是明確了委託事務為業主的「根本義務」，即對物業的養護、維修。表明業主委託事務為「根本義務」，物業管理的特徵之一是「義務的委託性」。
民法典第九百二十二條規定，受託人應當按照委託人的指示處理委託事務。這裡的「指示」即為民法典第二百八十五條「根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施」，即物業服務合同約定的內容。表明物業管理是以業主為主導的，物業管理的特徵之一是「業主的主導性」。
民法典第九百二十一條規定，委託人應當預付處理委託事務的費用。受託人為處理委託事務墊付的必要費用，委託人應當償還該費用並支付利息。由於物業管理的委託法律關係，物業服務費不應視為通常意義的勞務報酬，而應屬於委託報酬，且業主支付物業費應為預付形式。這就為民法典第九百四十四條第一款有關業主支付物業費義務，以及拒付物業費的限制性規定，奠定了基礎；也是物業費「酬金制」形式的法律基礎。
民法典「物業服務合同」章第九百四十一條有關物業服務人轉委託的限制規定，是依據民法典第九百二十三條受託人應當親自處理委託事務；經委託人同意，受託人可以轉委託的規定作出的。
民法典「物業服務合同」章第九百四十三條有關物業服務人報告義務的規定，是依據民法典第九百二十四條受託人應當按照委託人的要求，報告委託事務的處理情況；委託合同終止時，受託人應當報告委託事務的結果。
綜上，我們可以看到在確定物業管理民事法律關係為「委託關係」的基礎上，業主與物業服務人之間的責任邊界已現清晰。如在上述條款中我們可以歸納出業主的權利義務有：業主的選聘權、委託權、指示權、監督權和知情權等，業主的支付物業費義務、配合物業服務人應急義務等；物業服務人的權利義務有：物業服務人的收取物業費權利、催要物業費權利，物業服務人依約履行合同義務、親自處理受託事項義務、報告義務等。
民法典第九百四十二條第一款規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。其中明確物業管理服務事項的適用範圍是「業主共有部分」，即確定了物業管理的責任範圍，確立了明晰物業管理責任邊界的基礎。這是民法典以「物業服務合同」為載體，明確物業管理責任邊界最重要的規定。
以往，由於《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》沒有物業管理責任範圍的明確規定，我們大多是以《物業服務收費管理辦法》、《物業服務定價成本監審辦法（試行）》中有關物業服務費構成的內容規定，以及《住宅專項維修資金管理辦法》的適用範圍來邏輯推理物業管理的責任範圍，以明晰物業管理責任邊界的，但由於其邏輯要素的不完整，其可信性乏力，引發爭議較多。民法典這一規定，是定分止爭的重要基石，將對物業管理市場的和諧穩定奠定紮實的法理基礎。
民法典「合同編」之「物業服務合同」章，以合同為載體，在較為廣泛的物業管理活動範圍內明確了業主與物業服務人的責任邊界，尤其是針對實踐中的亂點，如前期物業服務合同期限、提前解除合同、合同選聘、合同屆滿物業服務人仍繼續提供服務、合同屆滿交接期仍繼續提供服務以及合同期滿項目交接等情形均作出了明確規定，尤其第九百四十五條有關業主裝飾裝修房屋的事先告知義務、遵守提示義務和配合檢查義務，不僅體現了民法典公平原則，而且通過對真正責任主體落實約束性規定，是抓源頭整治的社會治理理念的充分體現，有利於從根本上減少乃至消除裝飾裝修房屋的亂象。
民法典，是一部明晰物業管理市場主體雙方物業管理責任邊界的重要法律基石。
（原載於《城市開發（物業版）》雜誌2020年第6期）文/魯捷 王粵欽（魯捷系中國物業管理協會法律政策工作委員會委員，瀋陽師範大學教授、社區服務研究中心主任；王粵欽（通訊作者）系瀋陽師範大學副教授）