《民法典》對物業管理服務的影響

《民法典》是人民民事權利的宣言書和保障書。我國《民法典》首次對物業服務合同在基本法中予以 「正名」，合同編單列一章節規定了物業服務合同。《民法典》中關於 「物業服務」直接規定更是橫跨了物權編、合同編、侵權責任編。《民法典》的頒布將對物業服務行業產生革命性、裡程碑的影響，奠定了物業管理服務的民事法律基礎地位、掀開物業管理服務法治建設新篇章。

袁小兵主任 四川懷石律師事務所創始合伙人

《民法典》對物業管理服務的影響

《民法典》中除了總則和各分編中的普遍性規定適用物業管理服務以外，物權編中對原《物權法》中「業主的建築物區分所有權」一章新增1條規定，修訂了11條（其中4條為實質性修訂）；合同編中在原《合同法》基礎上新增「物業服務合同」一章共計14條；侵權責任編中對原《侵權責任法》中「建築物及物件損害責任」一章共7條規定中的6條進行了實質性的修訂；當然，在人格權編中對掌握公民個人信息的物業服務人提出了更高的關於公民隱私和個人信息保護的要求。

第一、《民法典》更加體現了對人民群眾的民生關懷。

《民法典》在立法過程中始終堅持了、貫徹了「以人為本、以人為中心」的立法精神

1、物權編、合同編進一步明確了業主諸項權利。明確了業主對共有部分的所有權、管理權、收益權；對車位車庫優先使用權；對共有部分管理、物業服務合同履行情況具有知情權、監督權、詢問權。2、增加了維修資金使用項目，有利於解決保修期滿後對建築物及附屬設施的維護、更新、改造，讓業主住得更加安心、舒心。3、增加了業主對物業服務合同的任意解除權，即只要按照法定程序共同決定、提前六十日書面通知即可行使任意解除，將大大有利於提高物業服務質量、服務效果。4、業主決策更加高效。原《物權法》規定「面積和人數雙過半同意」（即經專有部分面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意），重大事項「雙過2/3同意」，實踐中有些業主不參與表決甚至無法聯繫，導致需要業主共同決定事項無法快速形成有效決議；《民法典》規定了一般事項最低只需全體業主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項最低只需全體業主1/2同意（即2/3*3/4），這將有利於提高業主共同決策效率，解決諸多歷史遺留問題但又難以達到法律規定的決策標準的現實矛盾。

第二、極大地促進物業管理服務行業標準化、規範化。

《民法典》的頒布與施行讓物業管理服務更加標準化、規範化。

1、合同編中首次定義什麼是物業服務合同，給物業管理服務予以正名，也必將對物業管理服務提出更高標準。2、明確了物業服務合同的內容、形式，公開做出有利於業主的承諾為合同組成部分。3、禁止全部或肢解轉包，支持專項分包，有利於規範物業管理服務市場，形成良性發展。4、信息更加公開、服務更加透明。物業管理服務人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業主公開，向業主大會、業主委員會報告。5、禁止任何方式的暴力或變相暴力催收物業費。6、明確了物業服務合同終止後妥善交接義務。《民法典》施行必將對物業管理服務市場帶來更大的機遇，同時也是挑戰；服務更加規範化、標準化、透明化，必將提高物業管理服務質量、服務效果、服務水平，有利於提升業主的滿意度、提高人民的幸福指數。

第三、加大了物業服務人的管理責任。

1、賦予了物業服務人「準公共管理」的職責和義務。在突發公共事件中，物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施，積極配合開展相關工作。2、明確了物業服務人應當對共有部分承擔維修養護、環境衛生、秩序維護等責任；同時負有保護業主人身、財產安全的職責。3、物業服務人應當對於違反治安、環保、消防等法律法規行為及時制止，並向行政主管部門報告並協助處理。4、如果建築物或附屬設施倒塌、擱置物（或懸掛物）墜落、拋擲物品等行為發生侵權的，物業服務人不能證明自己沒有過錯，或未盡相應的安全保障義務的，將直接承擔相應的法律責任。物業管理服務關係到人民政府「為人民服務」的「最後一米」，時刻處在解決好民生問題的「最後一米」，《民法典》對此予以高度重視，多處予以規範，這更是體現了物業管理服務的社會性，增強了物業服務人的社會責任的擔當。

給物業服務人的部分對策及建議

第一、管理區域重大事項公示公開，確保業主的知情權、監督權。物業服務人應當對共有部分經營管理、物業合同履約情況、公共收益及維修資金的使用定期進行公示，並對物業管理服務工作予以匯報，保障業主的知情權、監督權，增加業主認可度，促進物業服務人與業主之間的相互理解、相互支持，並對每一次公開公示應當由專人拍照或錄像並存檔。

第二、對於物業服務合同的內容高度重視，籤訂後嚴格履行。物業服務合同絕大多數為格式合同，可以根據自身情況、物業服務實踐，做到儘可能完善、完備，比如約定業主裝修、轉租、轉讓、改變用途等及時告知義務和違約可能承擔的法律責任，把對共有部分經營管理合理成本寫進合同等。籤訂後，嚴格按照法律規定、合同約定履行職責。

第三、加強對業主的法律知識宣傳，提高服務區域內業主的綜合素質，使得物業服務人權利的實現更有保障。對於業主的法律義務、合同義務及時地宣傳，加大對環衛、消防、相鄰關係、侵權責任等相關法律宣傳，有利於業主積極主動履行相關義務，減少物業服務人的成本、降低與業主可能發生矛盾衝突，同時也有利於減少業主鄰裡糾紛和業主相關損失。

第四、建立健全相關制度，加大對物業服務隊伍的培訓、學習，提高服務能力，努力做到不失位、不越位。1、規範化管理，建立、健全各種制度，制度上牆、可查，服務過程中對業主反饋事項的處理，專人處理、專人跟蹤，落實責任制。2、加大對管理區域日常巡視力度。對於公共區域進行定期安全事項排查，降低安全事故發生的風險；建立定期和不定期相結合的對「建築物及物件」的巡查、巡查制度，落實責任人，做到早發現、早預防。3、編制各類問題、各類響應級別的應急措施，及時向公安、環保、消防、住建、基層人民政府等書面反饋相關問題；物業服務人應當對區域內相關違法行為及時採取合理措施予以制止，成立應急小組，並指定專人向政府相關部門予以匯報。4、適當地購買商業保險，轉移經營中不可控風險。建築物及物件致人損害，物業管理人需要證明自己沒有過錯、已經採取了安全保障措施，舉證責任非常大；按照民法典規定及司法實踐，建築物及物件致人損害且找不到侵權人時，或業主受到外來第三人對業主生命、健康、財產侵害的，物業服務人極有可能會成為被告。建議部分管理區域較大、難度較大的，且有能力的物業服務企業可以購買商業險予以轉嫁風險，將對物業服務人的經濟損失風險。

物業服務人始終站在解決好聯繫服務群眾 「最後一米」的前沿。當前我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，幹好物業服務事業，將有利於增強人民群眾的舒適感、滿足感、幸福感，有利於解決好我國當前主要社會矛盾。讓我們在《民法典》的指引下，不忘初心，砥礪前行，開創物業服務人更加美好的明天，給人民群眾帶來更加美好的生活。