聊民法典31：物業同意的充電樁，又被物業拆，業主起訴被駁回

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合夥指南 | 作者：李立律師

這是李立律師博客和合夥指南公眾號第429篇文字

聊民法典31：物業同意的充電樁，又被物業拆，業主起訴被駁回

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第六章　業主的建築物區分所有權

建築物區分所有權，是將一棟建築物在結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分時，每一所有人所享有的對其專用部分的專有權與對其共用部分的共有權的結合。

業主，根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的定義，是指依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建築物專有部分所有權的人。（註：物權法第二章第三節，規定的是非因法律行為而取得物權的一些特殊情形）

基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法佔有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業主。

第二百七十一條　業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

專有部分所有權+共有部分共有權+共有部分共同管理權

根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定，專有部分和共有部分的定義分別如下：

建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬於特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為共有部分：（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

共有部分，例如電梯、過道、樓梯、水箱、外牆面、水電氣的主管線，建築區劃內的公共場所、公用設施和物業服務用房，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位。

共同管理，是指設立業主大會，選舉業主委員會後，自行或委託物業服務類公司進行管理。業主大會可以通過制定管理規約明確共同管理的具體內容。

第二百七十二條　業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

完整的所有權。

但因專有部分與共有部分在現實中是連接而不分離的，因此規定行使權利不得危及整棟建築安全，並不得損害其他業主權益。

第二百七十三條　業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。

不使用電梯，也要承擔電梯維修費用。

業主轉讓建築物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一併轉讓。

業主的建築物區分所有權是一個以專有部分所有權為核心的集合權。

第二百七十四條　建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。

原則性條款，具體看規劃確定。

第二百七十五條　建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

車位、車庫是出現爭議較大的一個事情，很多訴訟因此而起。法律規定還是確認了實踐操作中的市場習慣，即由當事人通過出售、附贈或者出租等方式來約定車位、車庫的歸屬，並沒有直接規定車位歸業主共有，但是有一個例外，即本條第二款內容佔用業主共有道路或場地用於車位的，屬於業主共有。

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

2019年，上海有個案件是關於安裝充電樁引起的訴訟，就與此法律規定相關。

案件事實大致是這樣的：

1. 業主向物業公司申請安裝了電動汽車充電設施。 2015年10月份，張蕾向益鎮公司虹康花苑物業管理處申請安裝電動汽車充電設施。張蕾陳述，益鎮公司虹康花苑物業管理處一開始不太同意；後來，其出具了書面的承諾書，即安裝充電樁設備後，保證不以任何理由長期佔用該車位，益鎮公司虹康花苑物業管理處才標註非固定車位，並加蓋虹康花苑物業管理處章。
2. 因為停車與其他住戶有矛盾，被其他住戶投訴，最終充電樁被拆除了。 因為停車問題，該業主與XX號XX室住戶發生矛盾。致使後者向有關部門進行投訴，要求將充電樁拆除，為此，物業多次調解無果。物業勸其履行承諾，自行拆除，但該業主以種種理由推諉、拖延，由於201室連續投訴，2016年3月，供電局將電錶拆除，直到5月，物業又多次接長寧區房辦的督促電話，要求儘快將充電樁拆除，物業於當月18日，在提前告知對方的情況下，將充電樁進行了拆除。第二天，張蕾報警。
3. 業主起訴到法院要求恢復充電樁。

這個案件中有個特別情節，就是物業曾經允許業主安裝了充電樁，那麼是不是意味著恢復安裝也是可以的呢？

審理這個案件的上海市第一中級人民法院最終駁回了業主的上訴，維持一審判決。

法院認為，《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。本案中，系爭充電樁所屬車位並非上訴人張蕾專有，而屬「虹康花苑（二）」小區業主共有。且先不論被上訴人益鎮公司是否有權拆除系爭充電樁，在系爭充電樁已然拆除的情況下，張蕾要求予以恢復原狀，即在建築物共有部分再次安裝供其專屬使用的充電樁設施，前提條件之一須徵得該小區業主委員會的同意。在張蕾並未舉證證明上述請求已獲業主委員會同意的情況下，其上訴請求難覓依據，本院難以支持。

第二百七十六條　建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

車位、車庫緊張的情況下，應當首先滿足業主的需要，也就是先由建設單位與業主協商根據第二百七十五條的規定約定車位、車庫的歸屬。

第二百七十七條　業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。

地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

關於設立業主大會和業主委員會的專門法規，目前主要是國務院頒布的《物業管理條例》，該條例已經經歷了三次修訂，最後一次是2018年。

2021年1月1日《民法典》施行後，因為《民法典》階位比《物業管理條例》高，所以假如兩者內容有不一致之處，應當以《民法典》為準。

《物業管理條例》第十條規，定同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

2013年，解放日報曾經報導，上海已經成立業主委員會的小區達到7115個，佔符合成立條件住宅小區總數的83%，組建率居於全國之首。

第二百七十八條　下列事項由業主共同決定：

對照現行法律法規，這部分內容有較大變化。

（一）制定和修改業主大會議事規則；

內容沒有變化。

（二）制定和修改管理規約；

有變化。現行《物權法》的表述是「制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約」。《民法典》將原先的限縮定義取消了，

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

內容沒有變化。

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

內容沒有變化。

（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；

（五）和（六），在現行《物權法》中是合在一起的，《民法典》將籌集和使用這兩塊區分開來了，並且規定了不一樣的表決規則。

現行《物權法》下，（五）和（六）的事項，都應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意才能通過，即「雙三分之二同意」才能通過。

而根據《民法典》的規定，針對第（六）個事項的表決程序，有2個變化，事實上降低了表決通過使用建築物及其附屬設施的維修資金的難度：

1. 《民法典》規定的是「雙三分之二參與表決」。而且，這也是針對所有事項表決程序的修改。
2. 在上一條的基礎上，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

（七）改建、重建建築物及其附屬設施；

內容沒有變化。

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

這是《民法典》新增的內容。而目前的現實，很多情況下這類事情是由業主委員會或者物業公司自行決定的，比如小區內各種廣告位的利用。

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

內容沒有變化。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

表決規則，與現行《物權法》相對照，有了較大的調整。整體上降低了表決同意通過的難度。

第二百七十九條　業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。

與物權法相比，將「同意」改成了「一致同意」。這是吸收了《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條的內容。

該司法解釋第十條規定，業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關係的業主同意，有利害關係的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關係的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。

根據司法解釋，本棟建築物內的其他業主應當認定為是「有利害關係的業主」。在建築區劃內，本棟建築物之外的業主，主張自己有利害關係的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

第二百八十條　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

除了向法院請求撤銷之外，還有行政救濟手段。根據《物業管理條例》第十九條的規定，業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

第二百八十一條　建築物及其附屬設施的維修資金，屬於業主共有。經業主共同決定，可以用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。

緊急情況下需要維修建築物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建築物及其附屬設施的維修資金。

對照《物權法》的規定，本條的修改較大：

1. 將《物權法》中的「用於電梯、水箱等共有部分的維修」的表述，修改為「用於電梯、屋頂、外牆、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造」。不僅在列舉中增加了常見的維修對象，而且在維修之外增加了更新和改造兩種方式。維修資金的利用規則更為明確細化。
2. 將「維修資金的籌集、使用情況應當公布」的表述，修改為「建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布」，適當加強了對業主知情權和監督權的保護。
3. 增加了緊急情況下使用維修資金的特別程序。

第二百八十二條　建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。

本條是民法典新增的條文，是關於建築物共有部分產生收益的歸屬的規定。

第二百八十三條　建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所佔比例確定。

本條與現有法律規定相同，沒有變化。

第二百八十四條　業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

所謂建設單位聘請的物業服務，通常就是指《物業管理條例》中所說的前期物業管理，即房屋自售出之日起至業主委員會與物業管理企業籤訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。

第二百八十五條　物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答覆業主對物業服務情況提出的詢問。

詳見之後的物業服務合同的規定。

物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

新增條款。從民法的角度，可以理解為物業服務企業在執行政府依法行政管理措施時，即使違反物業服務合同或業主大會通過的規約，也不構成違約。

這個條款放在此處，對於《民法典》而言，有些牽強，放在相關的行政管理法律法規裡可能更合適些。

第二百八十六條　業主應當遵守法律、法規以及管理規約，相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。

本條內容相比物權法有增加，增加了「相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對於物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主應當依法予以配合。」的表述。其中包含了民法的綠色原則、配合執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施的規定。

業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放汙染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵佔通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

本條，與《物權法》相對照，刪除了「業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。」的字句。因為：1）任何自然人，對於侵害自己合法權益的行為，都可以起訴，這不需要單獨針對業主來強調；2）反而，業主委員會或者業主大會這些的自組織，需要法律特別明確其訴權。

業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴，有關行政主管部門應當依法處理。

第二百八十七條　業主對建設單位、物業服務企業或者其他管理人以及其他業主侵害自己合法權益的行為，有權請求其承擔民事責任。

這是一個兜底條款。因為很可能有些侵權行為未必會落入業主管理規約、物業服務合同以及購房合同規定的內容中。