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朋友最近買了套房，我隨口問了下稅費
然後出現了一張不能錯過的聊天截圖 ▼
ta說：那天在交易中心填資料，有張表格不知道怎麼填，正好身邊站著一位中介小哥...
結果，中介小哥看完資料後說：你這個7、8w的契稅是可以免掉的！
原來，賣掉動遷房，可 以 免 稅 ！不過是增值稅，而我這位朋友自己找的那家小中介，壓根不知道有這條免稅政策！
你知道房產交易過程中
哪幾種情況是可以免稅的嗎？
你知道一套房子
到底要繳多少稅嗎？
壹
你的房子，到底要交多少稅？
一套房子交易時，有的稅費是房東交，有的是購房者交......
但實際情況大概率是：房東的部分稅費，最終還是會以房價的形式，落到購房者頭上。
一套房子，到底要交多少稅呢？來，跟著我一步兩步三步四步連成線......
第1步
增值稅及附加稅（房東繳納）
註：普通住宅，是指5層以上（含5層）的多高層住宅，以及不足5層的老式公寓、新式裡弄、舊式裡弄；單套建築面積<140㎡；實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下；內環內低於450w/套，內外環間低於310w/套，外環外低於230w/套。
第2步
個人所得稅（房東繳納）
註：全額繳納個稅需抵扣增值稅部分後計算，附加稅不納入抵扣，利潤個稅需抵扣增值稅及附加稅後計算。
第3步
契稅（購房者繳納）
註：契稅徵收中，只抵扣增值稅部分，附加稅不抵扣
第4步
房產稅（購房者繳納）
註：兩種情況免徵房產稅——1 客戶為本市居民首套；2 客戶為本市居民非首套，但人均居住面積<60㎡。「徵收價」，就是合同價。
第5步
其他費用（買賣雙方共同承擔）
交易手續費：4元/㎡（買賣雙方各自2元/㎡）
交易登記費：80元（買賣雙方）
抵押登記費：40元（買賣雙方）
中介費：一般是房款的1%～3%（賣家1個點，買家2個點）
印花稅（幾乎忽略不計）：如果以公司名義買房的話，需繳納印花稅，按照房屋全款的0.05%交納
這5步，你算清了嗎？來~鞏固下知識點，我們假設：
小王，非上海人，首套房，對方滿五唯一
北中環靠近外環，75㎡老公房，均價4w3左右
上次交易價格150w，此次交易價格325w
請問，那他一共需要繳納多少稅費呢？
1 增值稅以及附加稅？答：88333.33元
2 個人所得稅？答：0元
3 契稅？
答：（3250000-88333.33 ）× 1%=31616.67元
4 房產稅？
答：8666.67元（先徵後退，居住證滿3年後返還）
5 交易手續、交易登記、抵押登記費？
答：150元+80元+40元=270元
6 中介費?
答：325w× 3%=97500元（不同中介點數不同，暫定3個點）
綜上，小王即將要買的這套房，最後產生的稅費、中介費等共計：217720元，我們的答案一樣嗎？（不計入房產稅，3年後會返還）
貳
這些稅，你都省了嗎？
稅費雖然麻煩，但弄清楚：稅種+算法，就不會覺得辣麼複雜了，比較難掌握的還是一些冷門的稅費政策！
下面這4種情況，如果你在買房過程中遇到，可能會幫你省下一年的工資哦~
提示1 售後公房，免契稅
註：第4點，假設售後公房房東張先生，以200w總價賣掉售後公房，該房屋性質轉變為商品房。另，張先生又買入一套總價300w的房產，那麼張先生還需為這多出來的100w繳納相應契稅。
我們知道房屋屬性分很多種平時，我們口中說的老公房其實並不簡單，ta可能是售後公房，也可能是商品房等等。
而買賣過一次的售後公房，ta的房屋屬性，應該是商品房，而不再是售後公房了。所以我們經常會發現，同一棟樓裡，有的房子是商品房，有的是售後公房。
有次跟中介聊天，他說有一個剛入職不久的中介小哥，因為不知道售後公房可以免契稅這一條，讓一個老阿姨白交了10w左右的契稅......
那對於售後公房的房東來說，ta應該怎麼做才能享受到這一政策呢？
抵扣：在新房審稅的時候，可以直接抵消退稅：買進新房後，享受新房契稅退稅
提示2 動遷房，有哪些稅費優惠？
註：第1點，次條和售後公房通用，都必須是在賣掉原有動遷房/售後公房之後，1年內再交易才能享受稅費優惠。
我們知道，動遷的時候，有的人拿錢，有的人換房子，有的人是部分錢+部分房子。
當房東拿著動遷款，憑藉動遷協議，去買房時，可以免徵契稅，而且還不限購。
但是需要注意的地方在於：只免徵和動遷款總額相等的那部分契稅，超出部分還是得繳納契稅。
還有一種情況就是文章開頭提到的情況：當你賣掉一套動遷房，可以抵增值稅。
提示3 有一種隱秘的減稅情況...
假設一套房子的所有人是，兩個沒有婚姻關係的人。而這兩個人，一個是名下只有一套住房（唯一），一個是名下不止一套住房（非唯一）。
房東和中介小哥都得注意了，該房源，一半房款得繳納個稅，另一半無需繳納，不能一股腦全上了稅。
提示4 到手價 or 打包價？
以上稅費計算及政策可供參考，具體稅費繳納及是否能享受優惠，請根據個人具體情況諮請相關部門（下一part會提到）。
接下來這條，跟稅沒直接關係，但這涉及到稅費在議價過程中的一些角色 ▼
我們在看房的時候，經常聽中介說，房東要的到手價。有時候我們感覺打包價格可能更划算，但其實有一種情況，值得警惕，雖然很少出現...
以表格中案例來說，房東第一次開價500w（到手價），買房人嫌貴；
於是房東開價525w（全包價），買房人在無中介支持，且不明稅費的情況下，接受了全包價格。
但可能這套房子的稅費一共才22.7w，也就是說，你以為房東讓步了，但其實ta還賺了2.3w！
其實，我們在買賣房屋時，除了要知道稅費計算和優惠政策外，還應該提前了解清楚交易過程的各種風險，這樣才可能優秀避！坑！
叄
遇到這8個坑，請繞行~
買房無小事，在交易過程中，無論是買房人，還是賣房人，都應該提前了解可能存在的風險。
hello~賣房人！
您可能面臨哪些風險？
1 市場行情不透明：大部分房東並不了解真實的市場成交行情，往往出價有問題：出價太高，成交周期太長；出價太低，自身利益受損。建議你綜合考慮掛牌價&成交價兩個指標。
2 小心虛假客戶：小部分中介會利用虛假客戶「翹邊」，讓你誤判房屋的市場價格，造成利益受損。
3 小心人財兩空：有些中介不按照正常手續辦理權屬轉移，而是以大額定金為誘餌說服房東辦理委託公證，然後將房子轉賣他人，最後導致房東人財兩空。
4 小心無法取得全部房款：購房款組成一般比較複雜，交易金額又較大，如果您自行交付房款，或者堅持在過戶前放款，可能會導致您無法取得全部房款。
hello~購房人！
二手房交易風險有這些：
1 房屋抵押風險
通過此頁，我們可以了解到一套房屋已備案的抵押信息：抵押權人、抵押金額、債務履行期限等。房產抵押是正常借款行為，但如果在交易過戶之前還未結清抵押金額，那麼此次交易存在風險。
2 購房資質風險&貸款風險
貸款額度是由銀行根據您的徵信、收入、交易房屋等情況進行綜合審批，放款時限也不是固定不變的，所以您在確定自己的付款時限時，最好留足充裕的時間，保證交易的順利完成。
3 稅費繳納風險
您要買的房屋是非普嗎？房屋所有權來源？購買年限？是否發生過變更？這些問題都會影響您的稅費金額，買房無小事，弄清楚這些問題，可以最大程度規避風險。
4 置換風險&交割風險
房產交易中，如果違約，不僅僅是雙倍返還定金那麼簡單，還可能被人民法院判令繼續交易，或者按照房價的20%支付違約金。交接前，應確認房屋原戶口已全部遷出，交易雙方可約定戶口遷出時間和相應的違約責任；另外，水電燃氣費、有線電視、物業費等，需要結算清楚。