房屋買賣未過戶,買方有權享有拆遷補償款!

2020-09-05 哈爾濱仲裁委員會

案號:(2017)最高法民再407號

審理法院:最高人民法院

【裁判要旨】

因標的房屋被依法納入政府拆遷改造範圍,雙方當事人在此之後所籤訂的房屋買賣合同無法辦理房屋產權變更登記手續,該標的房屋的所有權人仍為賣方。考慮到所購房屋物權因拆遷而消滅,買方已無法取得標的房屋的產權。賣方作為標的房屋的所有權人,其所籤訂的國有土地上房屋徵收補償協議書,合法有效。 在一定意義上而言,賣方在該協議中的合同權利即為其出賣給買方的房屋及土地使用權的對價。現因政府拆遷導致房屋物權消滅,買方可選擇解除合同,也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價即拆遷補償款。因賣方尚未實際領取拆遷補償款,買方請求確認其享有上述徵收補償協議中的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款,符合法律規定和權利義務相一致原則,賣方因將被徵收標的物出賣並收取了購房款而無權重複享有徵收補償款。

案情簡介:

秦某孝(買方)與孫某國(賣方)於2008年6月3日籤訂的《房屋買賣合同》,但是雙方一直未辦理過戶手續,2014年系爭房產納入拆遷範圍,那麼拆遷補償款究竟歸誰所有,看看該案中法院的精彩判決!

關於拆遷補償款的歸屬問題,法院作如下論證:

秦某孝與孫某國於2008年6月3日籤訂的《房屋買賣合同》,系雙方當事人自願達成的真實意思表示,內容不違反法律、行政法規的強制性規定,應屬合法有效。

合同籤訂後,秦某孝支付了約定的購房款,孫某國交付了房屋和房產證書原件。但從雙方陳述的事實看,因涉案房屋所在地的土地2014年被納入政府拆遷改造範圍,故雙方至今仍未辦理房屋產權變更登記手續。

依據《中華人民共和國物權法》第九條第一款「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外」之規定,秦某孝雖然與孫某國籤訂了《房屋買賣合同》,並按照合同的約定向孫某國交清了全部購房款,但因未在房地產管理部門辦理房屋所有權權屬變更登記,故秦某孝對所購買的房屋雖實際佔有、使用、收益,但並沒有實際取得所購房屋的房屋所有權。

依據《中華人民共和國物權法》第二十八條「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等,導致物權設立、變更、或者消滅的,自法律文書或者是人民政府的徵收決定等生效時發生效力」之規定,因所購房屋物權已因拆遷而消滅,則秦某孝已無法取得所購房屋的產權。孫某國作為涉案房屋登記的所有權人,與重慶市南川區國土資源和房屋管理局籤訂的國有土地上房屋徵收補償協議書,合法有效。在一定意義上而言,孫某國在該協議中的合同權利即為其出賣給秦某孝的房屋及土地使用權的對價。

依據《中華人民共和國合同法》第一百三十五條「出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證,並轉移標的物的所有權的義務」之規定,孫某國在已收取了購房款的情況下,本應及時將出賣房屋過戶登記至秦某孝名下,現因政府拆遷政策的原因而致涉案房屋物權消滅,在此情況下,秦某孝可選擇解除合同,也可選擇主張所購房屋產權消滅的對價—拆遷補償款,現因孫某國亦尚未實際領取拆遷補償款,則秦某孝請求確認其享有上述徵收補償協議中孫某國所出賣給秦某孝的房屋及土地使用權等財產所對應的拆遷補償款,符合法律規定和權利義務相一致原則,應予支持。

秦某孝在庭審中明確其主張的拆遷補償款項系按照上述拆遷協議中孫某國所享有的合同權益作為依據,故本案拆遷協議所指向的有證部分房屋及對應土地使用權等的拆遷補償費用,理應由秦某孝享有,孫某國因已將被徵收標的物出賣並收取了購房款而無權重複享有徵收補償款。

特別提示

本案雖然買受人最終勝訴,但是,對於房屋買賣,無論買賣雙方是什麼關係,切記及時辦理過戶手續,否則,一旦遇到類似於拆遷這種情況,就有可能產生糾紛,另外,對於賣方本身的債務問題,也可能導致房屋被法院查封、拍賣的法律風險。

來源:最高人民檢察院

哈爾濱仲裁委員會(簡稱哈仲,英文簡稱HRBAC)是哈爾濱市人民政府依據《中華人民共和國仲裁法》的規定,於1996年8月組建的哈爾濱地區唯一的常設民商事仲裁機構。


哈仲根據當事人的仲裁協議,受理國內外平等主體的公民、法人和其他組織之間的合同糾紛和其他財產權益糾紛,主要包括買賣、贈與、借款、租賃、融資租賃、承攬、建設工程、運輸、技術、保管、倉儲、委託等合同糾紛。


您籤訂合同時需要在合同中簽署仲裁條款


標準仲裁條款如下:

凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議,均提交哈爾濱仲裁委員會,按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力。

補充仲裁協議示範文本:

雙方因 XX 合同產生糾紛,現提交哈爾濱仲裁委員會,按照該會的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力。

約定送達條款:

本合同籤訂人所填寫的地址信息,將作為通知、信件、法律文書等一切書面文件的送達地址。若按該地址送達的相關文件無人籤收或被拒絕籤收,則文件退回之日視為送達之日。

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    編輯 | 七月作者 | 槐城律師 姜天嶽2009年7月,老孫、小秦籤訂的《房屋買賣協議書》約定,老孫將其名下資產,包括全部土地和房屋中其所有的份額轉讓給小秦,老孫對資產不再享有任何權利和承擔任何義務。房屋既包含有證房屋,也包含無證房屋。
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