關於今天討論的主題，形式上為房屋買賣的問題，實質上為物權和債權的問題。《中華人民共和國物權法》第九條規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」，也就是說房屋屬於誰是物權問題，通常情況下以登記為準，登記是誰的就是誰的。而房屋買賣則是債權問題，是導致房屋屬於誰發生變動的原因行為，過戶後房子才會成為買方的，沒過戶則還是屬於賣方的；買方享有的權利是要求賣方履行合同進行過戶的權利，即債權請求權。所以在此情形下，如果買方購買房屋後沒有及時過戶，出賣人一旦陷入訴訟糾紛，那麼其它權利人是可以要求查封該房屋並向出賣人主張權利的，原因很純粹，因為過戶前房屋還是屬於賣方的。由此，便是本文所討論的問題，在買方和其它權利人之間房屋該如何處理，買方能否獲得房屋的所有權？
一言以蔽之，此情形下，主要確認的因素如下：第一，房屋買賣在前還是其他權利人訴訟查封行為在前；第二，房款是否已經支付完畢；第三，房屋是否已經交付予買方，由買方支配；第四，是否因為買方過錯導致房屋未能過戶？
主要法律依據為：《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十六條，「被執行人將其財產出賣給第三人，第三人已經支付部分價款並實際佔有該財產，但根據合同約定被執行人保留所有權的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人要求繼續履行合同的，應當由第三人在合理期限內向人民法院交付全部餘款後，裁定解除查封、扣押、凍結。」；
第十七條「被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第三百一十二條「對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；
（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。」。
也即：一、如若房屋查封行為是在買方支付房款購買並實際佔有房屋之後，且買方對於未辦理過戶不存在過錯的，那麼即使房屋因涉訴被其它權利人查封，該查封也是應當解除的，買方是可以請求過戶從而獲得房屋所有權的。
二、買方遇到此情形可以向管轄法院提起執行異議，若被裁定駁回可以提起執行異議之訴，訴訟請求中可以主張「停止執行解除查封，確認合同有效或協助辦理過戶」，但不可直接主張「確認房屋所有權歸買方所有」。
相關案例：
鍾永玉與王光、林榮達案外人執行異議糾紛案
案號：（2015）民一終字第150號
當事人：上訴人(原審被告）：王光；
被上訴人（原審原告）：鍾永玉；
原審被告:林榮達。
原審請求：1.確認訴爭房產歸屬於鍾永玉所有;2.停止對訟爭房產的執行，並解除查封措施;3.本案訴訟費由王光、林榮達承擔。
裁判結果：駁回上訴，維持原判。
即「一、停止對位於福建省上杭縣和平路121號房產的執行;二、駁回鍾永玉的其他訴訟請求。」
基本事實：王光與林榮達股權轉讓合同糾紛一案中，王光向一審法院提出財產保全申請，請求對林榮達的財產進行訴訟保全。2011年7月15日，一審法院作出民事裁定，凍結林榮達銀行存款5723萬元或查封、扣押等值的財產，並於2011年7月21日向上杭縣房地產交易管理所發出《協助執行通知書》，查封了林榮達所有的坐落於上杭縣和平路121號的房產一幢。2011年12月15日，一審法院作出民事判決，判令林榮達應返還王光已支付的轉讓款750.681萬美元（合人民幣5000萬元）。民事判決生效後，王光於2012年12月23日申請強制執行，一審法院於2013年12月24日立案執行，並於2013年6月19日作出執行裁定：繼續查封林榮達所有的座落於上杭縣和平路121號的房產，查封期限自2013年7月21日至2014年7月20日止。
2013年12月5日，鍾永玉以訴爭房產系其所有為由，向一審法院提起執行異議，請求一審法院中止對該房產的執行並解除對該房產的查封措施。
鍾永玉與林榮達於1972年6月28日登記結婚。1996年7月22日，鍾永玉與林榮達籤訂《離婚協議書》； 1996年8月7日，辦理離婚手續。離婚時，雙方已經協議夫妻共同財產即訟爭房產歸鍾永玉及所生子女所有。由於購買土地時是用林榮達的名義購買的，所以辦證機關要求用其名字辦理，原本可以將房屋所有權過戶到鍾永玉名下，但一直未去辦理。離婚後，該房產都由鍾永玉佔有、使用和收益。訟爭房產現在的門牌號是和平路121號，離婚時已協商歸鍾永玉及其所生子女所有。
裁判理由：本院認為，鍾永玉對訴爭房產享有足以阻卻執行的權利。主要理由是：
一、現有證據不能證明鍾永玉與林榮達之間存在惡意串通逃避債務的主觀故意，鍾永玉與林榮達解除婚姻關係及有關財產約定的意思表示真實。根據原審查明的案件事實，王光與林榮達之間轉讓股權的時間為2009年9月，王光因該股權轉讓糾紛根據生效判決申請原審法院對訟爭房產進行查封的時間為2013年6月，此時訟爭房產登記在債務人林榮達個人名下。鍾永玉一審中提供的複印自上杭縣檔案館的《離婚登記申請書》、《離婚協議書》、《審查處理結果》等三份證據，能夠證明鍾永玉與林榮達兩人於1996年7月22日達成的《離婚協議書》已明確將夫妻雙方共有的訟爭房產歸鍾永玉及其子女所有。上述《離婚協議書》系鍾永玉與林榮達兩人雙方自願達成，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，且兩人亦已依該協議並經行政機關批准解除婚姻關係，故一審法院認定該離婚協議合法有效，並無不當。由於該《離婚協議書》籤訂時間（1996年7月)在先，法院對訟爭房產的執行查封(2013年6月)在後，時間上前後相隔長達十幾年之久，林榮達與鍾永玉不存在借離婚協議處分財產逃避債務的主觀惡意。據此，鍾永玉與林榮達在離婚協議中對於夫妻共同財產的處分行為亦屬有效。王光上訴認為鍾永玉與林榮達之間的離婚協議屬惡意逃避債務的理由不能成立。
二、關於鍾永玉對訟爭房產的請求權的內容問題。根據《上杭縣私有房屋所有權登記申請書》、杭房權字第06072號《房屋所有權證》及杭國用（1997)字第4468號《國有土地使用證》等證據可知，訟爭房產的用地面積為172.8平方米。由於鍾永玉與林榮達籤訂《離婚協議書》時，訟爭房產尚未辦理門牌號碼也未測量其實際面積，因此，鍾永玉與林榮達在《離婚協議書》中約定，「……建在上杭縣城關和平路的面積一百七十三平方米（尚未辦理門牌號碼）的房屋歸女方及女方所生子女所有」，該約定的內容即應解釋為訴爭房屋的全部而非其中的173平方米歸鍾永玉及其所生子女所有。尤其是，在《離婚協議書》籤訂之後，鍾永玉及其所生子女也一直實際佔有、使用了訴爭房屋。因此，王光上訴以鍾永玉僅對訴爭房屋的173平方米部分享有請求權、人民法院不應停止對該房屋其他部分執行的主張不能成立。
三、由於《離婚協議書》並不存在惡意串通逃避債務的問題，且鍾永玉對案涉全部房產享有請求權，因此，需要進一步討論的問題是，鍾永玉依據《離婚協議書》對訟爭房產享有的權利是否足以排除執行。
在法律適用上，應當看到，最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》是針對執行程序中當事人提出執行異議時如何處理的規定。由於執行程序需要貫徹已生效判決的執行力，因此，在對執行異議是否成立的判斷標準上，應堅持較高的、外觀化的判斷標準。這一判斷標準，要高於執行異議之訴中原告能否排除執行的判斷標準。
由此，最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若千問題的規定》第二十五條至第二十八條的規定就應當在如下意義上理解，即符合這些規定所列條件的，執行異議能夠成立；不滿足這些規定所列條件的，異議人在執行異議之訴中的請求也未必不成立。是否成立，應根據案件的具體情況和異議人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利作出比較後綜合判斷，從而確定異議人的權利是否能夠排除執行。
在本案中，鍾永玉與林榮達於19%年7月22日籤訂《離婚協議書》，約定訟爭房產歸鍾永玉及其所生子女所有，該約定是就婚姻關係解除時財產分配的約定，在訴爭房產辦理過戶登記之前，鍾永玉及其所生子女享有的是將訟爭房產的所有權變更登記至其名下的請求權。該請求權與王光的請求權在若干方面存在不同，並因此具有排除執行的效力。
首先，從成立時間上看，該請求權要遠遠早於王光因與林榮達股權轉讓糾紛所形成的金錢債權。債權的成立時間儘管並不影響債權的平等性，但是在若干情形下對於該債權能否繼續履行以及繼續履行的順序產生影響。例如，最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條針對出賣人就特殊動產訂立多重買賣合同的繼續履行問題明確規定，在均未受領交付且未辦理所有權轉移登記手續的情況下，依法成立在先合同的買受人的繼續履行請求權就優先於其他買受人。以此類推，在本案情形，至少不能得出王光成立在後的債權具有優先於鍾永玉成立在前的債權的結論。
第二，從內容上看，鍾永玉的請求權系針對訴爭房屋的請求權，而王光的債權為金錢債權，並未指向特定的財產，訴爭房屋只是作為林榮達的責任財產成為王光的債權的一般擔保。在鍾永玉佔有訴爭房屋的前提下，參考最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定的精神可知，其要求將訟爭房產的所有權變更登記至其名下的請求權，也應當優於王光的金錢債權。
第三，從性質上看，王光與林榮達之間的金錢債權，系林榮達與鍾永玉的婚姻關係解除後發生的，屬於林榮達的個人債務。在該債權債務發生之時，訴爭房屋實質上已經因鍾永玉與林榮達之間的約定而不再成為林榮達的責任財產。因此，在王光與林榮達交易時以及最終形成金錢債權的過程中，訴爭房產都未影響到林榮達的責任財產。在此意義上，鍾永玉的請求權即使排除王光債權的執行，也並未對王光債權的實現形成不利影響。
第四，從發生的根源上看，訟爭房產系鍾永玉與林榮達婚姻關係存續期間因合法建造而產生的夫妻共同財產，在鍾永玉與林榮達婚姻關係解除之時約定訟爭房產歸鍾永玉及其所生子女所有。從功能上看，該房產具有為鍾永玉及其所生子女提供生活保障的功能。與王光的金錢債權相比，鍾永玉及其子女享有的請求權在倫理上具有一定的優先性。
綜上所述，本院認為，基於鍾永玉與王光各自債權產生的時間、內容、性質以及根源等方面來看，鍾永玉對訴爭房產所享有的權利應當能夠阻卻對本案訟爭房產的執行，鍾永玉提起執行異議請求阻卻對本案訟爭房產執行的理由成立，一審法院判決停止對訟爭的位於福建省上杭縣和平路121號房產的執行正確，應予維持。
註：文中圖片來自網絡。