總第979期
又到了新一年的開始，對上一年總結的同時更多是對新年的思考和展望。2020年對商業市場充滿了挑戰，面對疫情，購物中心經營出現了兩極分化的現象且隨著新一年的到來，相信還會愈發凸顯。資源豐富、實力雄厚的購物中心客流旺盛、經營紅火；而大量規模不大、實力不強、專業經驗不足的「散兵遊勇」式購物中心則是苦苦支撐，面對未來仍會是一片的茫然。
頭部企業在這一過程中，業績不斷提升、品牌不斷優化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。雖然這其中大部分的探索與創新都是沒法更大範圍的去複製或規模化發展，但有一點值得我們讚許的是，各個頭部企業們都在狀態最好的時候整合內外最優資源為市場帶來足夠創新、足夠新穎、足夠令人為之振奮的作品。這其中對於消費者而言是一次全新的體驗之旅；對於品牌零售商而言是與購物中心運營者的一次共同修行。
面對剛剛開啟的2021年，我們依然要保持樂觀而積極的心態來看待新一年商業的發展與變化。
2021年鄭州計劃新開15個商業項目，新增體量將達96.61萬平方米
縱觀鄭州的城市發展規劃及格局，在2019年提出了「東強、南動、西美、北靜、中優、外聯」的優化城市功能布局的方針後，城市的發展目標更加明確了，也同時為接下來的城市商業發展點出了發展方向。
我們都知道歷經上一個十年的發展，鄭州商業由過去的單核商圈，逐漸形成了今天我們所看到的一核（二七商圈）一心（花園路商圈）多板塊聯動（多個區域型商圈）的商業格局。那麼在新的一年又會有哪些現象是現在我們能夠預判到的呢？ 隨著城市的進一步發展、常住人口數量的增加及大批人才的引進落戶，將會激活更多的消費需求，進而帶動現有的城市商業升級與區域空白填補。
2021年鄭州計劃新開商業項目一覽
根據鄭州商業觀察的統計，2021年鄭州商業計劃新開項目為15個（包括鄭州主城區外的滎陽與新密），新增的集中商業體量將達到96.61萬平方米，如果至年底這一數據達成，那麼2021年將會成為過去三年裡鄭州商業新增供應量最大的一年。
在2021年計劃開業的15個項目中，主城區（四環內）體量超過8萬平方米的項目僅有3個，分別是位於二七商圈的I go大樂城、花園北路的惠濟新城吾悅廣場、常西湖奧體中心的CCD中央大街。
2021年鄭州計劃新開商業項目分布
上述三個項目中I go大樂城和惠濟新城吾悅廣場均是因為疫情而延期至2021年開業的項目，其中前者為資產持有者的二次投入改造型項目，在原租戶百盛百貨撤出後，資產持有方投入大量資金進行改造，並組建團隊持有經營；後者則是新城控股在鄭州的首個輕資產項目（也是新城在鄭州主城區內的第一個商業項目），新城聯合物業持有方在已建成物業的基礎上進行改造。
早前大樂城官方發布的改造實景圖，目前外場改造已全部完工
亮燈的新田360廣場太康路店，計劃2021年Q1開業
因此，這兩個項目都與城市更新相關，除了植入新的設計和規劃理念實現場景升級外，更重要的是內容升級能否做到真正的打動消費者。CCD中央大街作為整個常西湖板塊的首發商業，也是最近兩年受市場和品牌方關注度最高的，12萬方的商業體量最大的特點是全下沉式物理空間與超長動線，這些對其招商和後期運營都會提出巨大對挑戰，此外，片區內常住人口的導入、產業及辦公氛圍的形成、依託於賽事或大型會展提供的增量消費，將是該項目運營成功的基本保障。
除了上述三個項目外，像鑫苑時代廣場、佳兆業佳紛天地都是對所在區域的一次填白式補充，其中佳兆業佳紛天地不僅是一個改造升級項目（該物業原為京莎鞋業廣場），同時也是佳兆業商業集團在鄭州的首個輕資產項目。
2021年涉及到「城市更新」的6個商業項目
說到這裡，不得不提一下「城市更新」這個關鍵詞。今年這份計劃新開業商業項目名單中，涉及到「城市更新」的項目便達到了6個，近乎佔到了名單總數的一半。其中從市場或商圈競爭格局來看最值得期待的莫過於位於航海路與中州大道交匯處的富田太陽城購物中心。
改造後店富田太陽城購物中心 效果圖
該項目所在區域1.5KM內有著大量的常住居民，雖然區域內已經擁有一站式廣場、龍堂萬科廣場兩個社區型商業，但從經營情況看始終未達預期，究其原因，在託尼主編看來這樣的社區商業或準區域型購物中心的核心要素在於場景與內容的融合，而其背後的推手則來源於專業的運營管理和基於靈敏的市場嗅覺作出的及時調整或消費回應。富田太陽城購物中心作為一個開業超過10年的老舊物業，前期先後經歷了專業市場和以電影院為主力店的兩次開業，而今也是由資產持有方進行大手筆投入並自建團隊進行改造和籌備。
因此從投入上不容質疑，關鍵在於運營團隊能否將該項目想要表達的主題、功能、內容、個性化信息傳達給消費者。
總體而言，2021年的鄭州商業將會是一次城市更新與存量在營項目的角逐，對大多數指標性品牌而言則會是一個觀望年。剛剛經歷了疫情洗禮的市場一方面需要時間來重新恢復信心，另一方面也必然面臨一次「消費升級」與「消費降級」的矛盾。
尤其是於2019年下半年開業的一批項目，大多是歷經了1-2年的招商籌備後開業，卻很快又碰到了疫情的到來，打亂了原定的經營策略與計劃。如YoYo Park購物公園、永威木色、萬錦盛華裡購物中心、丹尼斯航海路店、瀚海海尚購物中心、建業凱旋廣場，當然也有像零零茂這樣開業不足一年便停業的新開項目。
因此看似2021年鄭州新開項目多為中小體量項目，但競爭的激烈程度卻絲毫不會因此而降低。反而市場會從今年開始，進入一個高度專業化運營元年的開啟。因為經歷了疫情洗禮後的品牌方，在日後的選址過程中會更加的謹慎，相比租金的高低而言會更加注重項目投資方的實力和運營管理團隊的專業化。
接下來，鄭州商業會在哪些板塊發力？
答案是：二七商圈/花園路商圈/高新區/商都歷史文化區/鄭東高鐵商圈。
上述四個板塊是目前可以預判到的，不代表其他板塊就沒有潛力或機遇。
首先我們來看一下二七商圈，作為鄭州目前品牌集中度最高、級次最高、複合化最強的城市唯一核心商圈，近幾年的發展並沒有實現預期。除了丹尼斯大衛城、華潤萬象城外，很難再找到新的增長點。尤其是大商金博大店、北京華聯、百盛百貨的相繼撤出，大上海城因為產權分散、經營能力持續下滑導致的一系列品牌撤場和大面積空置，都扯了商圈整體發展的後腿。
夜幕下的丹尼斯大衛城
圖片來源：攝影師 劉浪
2021年，大衛城洲際酒店將開幕，與此同時還將迎來更多的城市首進品牌
當然這樣的局面隨著政府提出的區域復興計劃而迅速扭轉，將二七商圈建設成為穩靜街區，讓城市「靜」下來這一設想的提出，進一步推動了二七商圈朝高品質、數位化、創新性的發展。但在託尼主編看來，環境的提升只是商圈增加競爭力的一個前提，更重要的還是對內容的填充是否真的能夠達到提質升級。包括金博大地塊、北京華聯地塊、萬象城二期地塊、張砦地塊的建設及大上海地塊、光彩市場地塊的經營調整，都將成為二七商圈內容提質升級的關鍵。
其次我們以高新區為例，作為一個依託產業發展起來的新興區域，隨著近幾年高新區的產業升級和城中村改造逐一建成落地，為區域內導入了大量新居民，同時依託於教育業的發展及道路路網建設的進一步落實，使得高新區除了輻射本區域外有了更多的增量輻射空間。
因此我們看到了從2017年開始至今，高新區商業井噴式的爆發與增長。但就商業本身而言，其看似簡單但表面邏輯實則背後但複雜程度只有親歷過的人才會深有感受。
正弘匯 效果圖，該項目計劃2022年開業
位置的必要性、建築設計及定位規劃的重要性都是一個商業項目在發展過程中的重要一環。因此，對於高新區的商業而言，真正決定其未來走向的是目前正在建設中的正弘匯，位於瑞達路與科學大道交匯處一個標準的地鐵上蓋商業。
其商業建築面積約12萬平方米，在建設前便先後邀請了包括建築設計（CALLISON RTKL美國凱裡森RTKL）、室內設計（CALLISON RTKL美國凱裡森RTKL）、機電管理（MEINHARDT澳大利亞邁進）、結構顧問（RBS廣州容柏生）、消防顧問（FAST法斯特）、商業顧問（CBRE世邦魏理仕）、景觀設計（美國SWA）、交通設計（法國SYSTRA賽斯達）在內的8大領域專業顧問公司為其保駕護航。
這不僅體現了發展商對於地塊的尊重，更代表了其對於建成一座可持續發展的大型購物中心的信心和決心。
所以，一個有前瞻性和可持續發展的好項目既需要資金投入，更需要專業化的團隊在不同的發展階段保駕護航。前期由好的硬體做鋪墊，中期由專業的團隊做軟體優化，後期則是基於商戶共同的力量做到持續經營。
至於花園路商圈、鄭東高鐵商圈、商都歷史文化區的未來和思考，託尼主編會放在日後的篇幅裡去和大家再做逐一的分析。
2021年的鄭州商業，儘管面臨諸多的挑戰，但就像我們常說的那樣：大家眼中認定的危機，或許恰是對手甩開你的機會，更為重要的是在「危」與「機」的辯證法中把握新機遇。
結語：關於未來
猶記得5年前美國購物中心翹楚Taubman的子公司Taubman Aisa聯合Mingtiandi共同發布了《中國購物中心報告：展望2020》的白皮書，白皮書指出未來五年中國購物中心將在數位化方面及線上線下融合方面可能取得的重大突破與緊密融合。而事實證明，購物中心發展也正如同這一預測軌跡一樣成為現實。
例如2018年末開業的正弘城，其在經營策略上由傳統的產品思維向用戶思維轉變的過程中充分挖掘線上資源，並為商戶搭臺實現了線上線下一體化，在2020年疫情的情況下，除了線下將實現超過30億元的營業額外，線上小程序的交易額將超1.7億元，且有43%的訂單來自鄭州以外，正弘城透過線上運營擴充了營業額，同時也打破了原有的物理化銷售邊際，充分體現了其在市場經濟下回歸和擁抱商業本質（商業本質即：產品好、服務好、成本低、效率高、傳播快準廣），並為鄭州商業接下來的發展立下了新的Flag。
2020年年初，英國知名零售及娛樂目的地Westfield發布了《2028年購物中心報告》，與Taubman發布的白皮書在物聯網、人工智慧等領域作出的分析與預測相比，這一次的報告更多的將未來的購物中心視為「一個平臺」，並圍繞四個中心（目的地中心、創新中心、價值觀中心和零售中心）進行發展，並大膽地提出：明天的成功將屬於那些願意擺脫昨天的模式和做法，並完全接受消費者驅動的運營商和租戶。
可以預想到，健康、數位化、沉浸式體驗將成為未來購物中心離不開的三大關鍵詞。