開發區樓市現狀
2019年開發區市場共計供應142萬方，成交140萬方，成交面積位居全市首位。
2019年開發區市場商品住宅（普宅及別墅）供應142萬方，銷售140萬方。目前區域主力供應和銷量來自濱海、金石灘、小窯灣三大板塊。由於區域結構性供應不足，導致客戶外溢到開發區東部區域（小窯灣、金石灘）。
三大板塊供應和銷量分別佔整個區域的93%及96%，支撐著開發區商品住宅市場。
開發區市場2019年1月份去化周期為15個月，通過1年的去化，截止12月，去化周期已縮短到7個月，市場呈現出良性發展的態勢；
小窯灣市場2019年6月份去化周期為9個月，通過7個月的去化截止12月，去化周期已縮短到5個月，市場運行十分健康。
進入3月，開發區樓市逐漸覺醒。4月，全市項目成交套數TOP10中開發區獨佔6席，其中小窯灣板塊（包含金科集美郡）佔4席！
金州新區供應和銷量同比大增，成交均價同比下降7%。
金州新區去化周期為14個月，僅次於高新園區。（如果拋出去金州區，開發區的去化周期預計在10個月以內）
（以上三版數據來自同策4月份月報公開版，數據均為備案數據）
開發區樓市一路高歌之下很多人會有疑問，是誰在支撐開發區樓市？
目前諸多老百姓的疑問如下：
1、08年金融危機以後開發區的人口少了30萬（數據為民間說法，非官方統計），哪有這麼高的需求；
2、房價都漲了多少了，怎麼可能還漲；
3、上個月土拍可售樓面價達到6000，快趕上甘西了（有此疑問的大多為地產同行，消費者很少知道什麼是可售樓面價）；
除此之外還有不少疑問，但歸根到底就是對開發區的經濟發展抱有悲觀情緒，對樓市的需求和價值有所懷疑。
在之前的幾篇文章中我重點介紹過小窯灣，講過小窯灣的定位、供需情況、土地供應情況、在售優質項目、1.0時代及2.0時代的定義等，在這篇文章裡我把內容展開，講一下我們的「大開發區」。
依舊堅挺的製造業
大家應該都知道一個區域房價的背後是人口，那麼人口的背後就是產業。
開發區的支柱產業就是——製造業。這裡就涉及到上述第一個問題，自從08年金融危機以來開發區的人口少了近30萬，是誰在支撐樓市？這說法我聽過很多次，包括計程車司機、滴滴司機、還有通過之前工作認識的會員等。的確，開發區的人口確實少了，而且大多為30歲以下的年輕人，單從開發區的夜場經營情況就能看出來。早年的0411（現紅梅市場旁幸運女神咖啡）、曼陀鈴（工業區）、還有不少KTV 近幾年都銷聲匿跡。且不說夜生活，只要過了八點不論春夏秋冬，金馬路上就基本上很難看到人。黃海西路上的飯店換了一批又一批，紅梅韓國街也失去了昔日的喧囂，紅星海遠洋時光海的業態也極不穩定。老開發區人可能只看到原來工業區的蕭條，可能未注意到「新」工業區的崛起，其實近幾年新區在不斷地招商引資，而且力度還真不小。
（現董家溝工業區聚集了以英特爾為代表的諸多優質企業）
只不過新引進的企業大多在董家溝附近，且規模都不大，大多以100-200人的規模為主，所以單論製造業，從業人員確實比以前少了。那麼流失的都是企業，基本都是勞動密集型的日韓企業為主，典型的包括佳能、電產等。佳能鼎盛時期在職員工數達到了3萬人，現如今好像只保持千人左右規模，諸多企業都流失到東南亞各國。那麼流失的人口呢？大多以技能單一的流水線職工為主，他們的收入水平較低，消費能力也比較弱。且日韓企業普遍公積金繳存比例不及歐美企業，所以職工購房壓力也更大一些。所以這部分人口的流失並未對未來的開發區購房需求產生致命影響。且論開發區當時未流失幾十萬年輕人，他們到現在也未必能完成有效置業。我們不用恐慌人口的流失，這是製造業更新迭代必然要經歷的過程。我們砍掉了大量的勞動密集型產業，引進了一批中高端裝備製造業，雖然新引入的人口規模較小，但由於企業有核心競爭力，能夠有效盈利，職工的福利待業也相應提高，整體購買力也提升了1-2個層次。
（曾經盛極一時的佳能）
（萬達廣場替代了太平洋電子的黃金地段）
有機會大家可以上東城天下的商業街，可謂車水馬龍，人聲鼎沸。雖然商業街上缺少高端餐飲，但現營業的各種業態都很落地，生意看起來都很不錯。特別是夏季，東城商街及灣裡夜市，十分的熱鬧，這種熱鬧是黃海西路及紅梅周邊服務行業無法比擬的。在這裡體會不到經濟蕭條，體會不到生意冷清，體會不到人口流失。再看周邊房價，東城及澳東世紀、青國青城等品質較高的小區二手房均價早已突破1萬，次新房單價大多在1.1萬左右，部分好的戶型甚至達到了1.2萬。
（目前以澳東世紀購物廣場為核心，已形成一個「商圈」）
最誇張的莫過於聚美東灣，14年聚美東灣在售的時候可是當時在售項目中最偏遠的一個項目，單價不過6000，現如今二手房均價已達到1.1萬，5年內升值90%！縱觀全大連市，好像也只有華南及體育新城部分項目的升值幅度能超過它。正所謂開發區製造業東移帶動了周邊業態，帶動了周邊房價，縮小了開發區東西部的「貧富差距」。
眾所周知開發區還有一個十分重要的核心產業——化工產業。圍繞著大孤山石化園區，聚集了數十家化工企業，形成一個嚴密的產業鏈。
（圖片遠處燈火通明的是西太）
（大連能源港區）
(以西太和福佳為代表的化工企業每年都為地方政府提供可觀的財政收入)
大孤山周邊化工企業大多福利待遇較好，職工具有較強的購買力，對開發區樓市而言也是重要的潛在客群。
自貿區的推動
大連自貿區規劃面積59.96平方公裡，其中在大連開發區內的面積28平方公裡，在大連保稅區內的面積31.96平方公裡，是引領東北振興的重要增長極，是面向東北亞開放合作的戰略高地，是「一帶一路」的重要節點和國際聯運的重要樞紐。片區對內是東北地區海陸聯運中心，通過哈大運輸大通道和東北東部鐵路連通整個東北地區；對外是東北亞國際航線的要衝，是我國東北地區走向世界的海空門戶。片區擁有全國第一個經濟技術開發區、東北第一個保稅區、保稅港區、出口加工區、高新技術園區，國家構建開放型經濟新體制綜合試點試驗區等國家級開放試點區域。
片區承擔東北地區70%以上的外貿貨物海運和90%以上的外貿貨櫃運輸，貨物吞吐量排世界港口第11位，貨櫃吞吐量全球排名第16位。
片區目前初步形成了高端裝備製造業集群、整車及核心零部件產業集群、電子信息產業集群、生物醫藥產業集群、港航物流產業集群和國際商貿產業集群。
大連片區重點發展港航物流、金融商貿、先進裝備製造、高新技術、航運服務、循環經濟六大主導產業，其中在開發區區塊的小窯灣區域重點發展現代金融、總部經濟、研發中心、專業服務等現代服務業，建設我國區域性金融中心和金融業對外開放試驗示範窗口、重要的商貿服務、專業服務、社會服務等生產性服務業中心；雙D港區域重點發展先進裝備製造、高新技術、文化創意、科技服務、IT產業等，建設我國重要的科技創新中心；保稅區區塊重點發展港航物流、國際商貿、航運金融等現代服務業以及汽車及零部件、新能源、出口加工等臨港產業，建設東北亞重要國際航運中心、國際物流中心、國際貿易中心的核心功能區。區內的海關特殊監管區域重點探索以貿易便利化為主要內容的制度創新，開展保稅加工、保稅物流、保稅服務等業務。
（汽車碼頭）
（汽車碼頭）
（燈火通明的汽車碼頭）
大連自貿區的發展整合和升級了開發區的產業鏈，為未來區域發展提供了明確的指向。近幾年招商引資目標明確，所引進的企業和產業都與現有的產業和即將形成的產業高度結合，最後形成一個東北最強的區域產業集群。
可謂東北振興看金普！
大家可以看到，每一個優質的企業背後，都是其龐大的配套產業鏈。我們只聽過大眾、日產、西太、英特爾等企業效益好，福利待遇好，但可能未聯想到一個好的企業背後有多少中小企業支撐著它。不少人片面的認識開發區的重要原因之一就是只看到表象裡的一二，未看到深層次的內核。
單輪大窯灣板塊，近幾年開發的平谷藍熙庭、金科理想城、海天富地、中港路花園、佳兆業壹號（在售）加起來接近一萬戶，企業主大多為附近汽車產業在職員工。現部分求改善和新入職的員工置業，已經把目光瞄向了小窯灣和金石灘。
（黃海汽車）
（位於大窯灣的企業）
（從國際車城俯視大窯灣）
（位於大窯灣的大連國際物流中心）
（大窯灣汽車產業配套企業）
（港區尚有十分充沛的土地供應，後續發展不可估量）
客群的多樣化
眾所周知，大連一直深受黑吉遼人民的喜愛，尤其是開發區，至少有30%的居民都來自黑龍江（來自民間的說法~）。
目前外地客群比較喜愛的區域為金石灘。以某流量大盤為例，近50%的客戶來自外地，客戶的認知途徑主要為聽他人介紹(朋友、親戚等）。
以金石灘某新銳項目為例，項目定位為城市第二居所，很好的挖掘了大連的老客戶群體。此開發商深耕大連十餘年，擁有非常雄厚的老客戶群體。據我了解，開盤前每日都有載著老客戶的大巴車湧入售樓處，場面非常壯觀。
可以看出金石灘區域客群從早年的投資養老度假逐漸轉變為投資、度假（城市第二居所）、養老（包含養老前置）、環境及面積改善、剛需外溢等，逐步呈現多樣化。
以小窯灣板塊為例，70%為自住客群，包含剛需、改善（學區改善居多），30%為投資客群。進入2020年，最明顯的變化為大連市區的投資客群比例逐步提升，目前大連市區投資客戶的比例已達到投資客群的50%。
以濱海板塊為例，擁有其它板塊無法比擬的交通優勢及商業配套資源，其客群包含剛需、改善、投資及市區剛需外溢，客群來源十分豐富。以融創海逸長洲為例，2019年銷售超3000套，位居全市銷售套數排行第一。
（數據來自2019年新峰年報）
展望2020年-2021年
那麼如果問開發區的房價已經漲這麼多了，還能漲嗎，我可以回答：穩重求漲
拋出去通貨膨脹貨幣貶值等因素，單論供需關係，開發區的樓市還有較大的上漲空間。目前整個開發區的去化周期不到10個月，整個樓市處於非常健康的狀態。這也直接導致上個月兩次土拍可售樓面價達到6000元水準。
開發區主城區供應不足——結構性剛需外溢——開發區東部區域崛起（雙D港、大窯灣、小窯灣）——部分老開發區人還想在主城區享受更優質的配套/部分市區剛需外溢的流入——2020-1號地和3號地可售樓面價達到6000元水準，未來售價將在1.4萬左右。
可以說這種供不應求體現在開發區所有核心板塊。
2019年寨子溝板塊的入市及2020年亮甲店遠東家園的火爆也側面上印證了整個開發區尚有可觀的被壓抑的需求。特別是亮甲店，遠東家園直接帶火了鎮北側的裕景家園。據我了解裕景家園的公建也被幾個「豪氣」的開發區買家橫掃多套。
（開發區尚有十分充裕的土地供應）
近兩年小窯灣金石灘板塊還會有持續的土地供應，小窯灣以小而美的地塊為主，金石灘以大而全地塊為主，整個區域有無窮的潛力可供消費者挖掘。
寫到最後想說的是，無論消費者認不認同，房價都會以市場認可的方向持續上漲，這是不以個人的意志為轉移的。特別是開發區，四十年前從一個小漁村如今發展為東北振興的橋頭堡，集自貿區及大連西拓北進的戰略的種種利好，未來將會以其它區域無法超越的速度持續發展。正因如此，我也由衷的希望還未上車的剛需朋友們抓緊上車，因為對於剛需來講，房價永遠是今年最便宜~