說到購物中心與特色街區的互相演變，近幾年這個現象也越來越多了，所以本文將從以下幾個維度進行分析。
購物中心與特色街區的核心特質
說這兩類產品互相演變，那麼我們要知道哪些才是這兩類產品最為根本的，最為突出的核心特質，我們一般傳統認知這兩類商業項目擁有的核心特質差異從以下幾個方面來區分的。
上述表格是全維度和全系統了對這兩類產品進行了梳理，那麼這麼多維度，哪些維度才是這兩個項目的核心差異呢？摒除掉一些次要因素之後，核心因素有如下：
（1）建築動線——因為這個維度直接影響著展示面、鋪位數量、動線設計等因素，從而影響的是項目的收益，這個因素其實在兩個項目上差異相對比較明顯，購物中心的動線長度相對來說更長，而且在垂直方面有著較多的組合優勢，但是街區項目來說，一般動線長度相對較短，且在垂直方面會出現客流交換不暢的現象，所以這是一個核心因素。
（2）氣候適應性——這個因素我認為是造城這兩個項目存在著重大差別的因素，購物中心目前的設計，無法與街區開放式經營環境相比，購物中心其實是相對封閉的經營場所（雖然有部分購物中心做的就是開放式商業，加上頂蓋，但整體感覺依然是購物中心），但是街區，是開發商的，是感受冷熱、風雨的一種傳統經營方式，是與自然相結合的經營方式，這就造成消費者在這兩種場所的消費心態是不一樣的，結合業態和外置的休閒座椅，一個是讓消費者不斷的逛，一個是想讓消費者停下來，這個其實是一個「有我沒他」的選擇，兩個項目處在對立面上。
（3）經營環境——經營環境是因物業形態造成的差異，購物中心因為是室內、大空間打造，整體採用的是大場景打造手法，針對單鋪的打造手法相對比較有限，且會為了保持室內經營環境的相對乾淨整潔和獨立，會在一定程度上限制單鋪的裝修風格，但是街區則不同，大場景就是建築，整體樓層高度不高，所以街區一般採用的都是小場景打造手法，同時會給予商戶給予更多的自主性，以及外擺空間，可以讓商業氛圍與消費者更加接近，而且因為街區沒有中庭，所以在一定程度上是兩邊都有商鋪，比購物中心的商業氛圍更加接近消費者，對消費者來說，從視覺上去區分了消費者的選擇，也決定著這個特質決定著消費者是否到來。
綜上，上述三個因素從消費者的消費決策端就開始產生作用，所以從根本上來說，則是這三個因素構成了購物中心與街區的核心差異。
購物中心與特色街區互相借鑑的內容
一、購物中心
（1）主題街區——這個是現在各大購物中心開始興起的業態，這裡面涉及到街景內置，最早的應該是天津大悅城的「騎鵝公社」，到上海靜安大悅城的摩坊166，再到杭州大悅城的「馬力印巷」和「面都」，大悅城算的上是此類方向的鼻祖和持續踐行者，當然也讓其他商家學習到這種方式，於是在2018年出現很多種類的額主題街區。
上述是近幾年購物中心內主題街區的盤點，可以發現存在越來越多的主題類別，但是到底主題街區能發揮多大的作用仍存在質疑，由於很多主題街區都位於動線末端或者冷區，所以一般是通過這種主題街區來增加人流，因為購物中心的設計一般存在著動線整體很長，基本上都是在主動線上，但是由於購物中心較厚的原因，導致很多必然在內部存在次動線，購物中心次動線導流遠難於街區的次動線，而且目前很多都是小眾群體的消費內容，所以在租金收益這方面也值得存疑，其實打造這個亮點，很多估計也是賠本賺吆喝。
（二）屋頂花園——這塊成為很多項目的保留項目，成都IFS、大悅城系列、武漢壹方、上海七寶萬科廣、南昌T16、合肥正大廣場等等項目，屋頂花園成為很多購物中心打造的亮點，成為消費者的驅動力之一，屋頂花園有幾類：
（1）景觀類——主要利用屋頂的開發空間，打造綠植空間，樹立項目與自然的親近感；
（2）情景類——如摩天輪、IFS的熊貓等都成為了網紅打卡地，這一類正在成為很多購物中心學習的榜樣，在樓頂樹立地標性的建築，網紅打開點；
（3）娛樂設施——兒童娛樂、成人娛樂設施，利用樓頂無空間限制，打造一批吸引兒童和成人的娛樂設施；
（4）餐飲&酒吧——利用屋頂的空間，打造情景式消費業態，南昌T16的貳麻酒館、大悅城上面的貨櫃商業，餐飲大面積外擺，音樂結合在一起，利用屋頂的空間和視覺衝擊做餐飲，是相對比較好的處理方法。
針對屋頂的做法，大致就上述幾大類，主要利用屋頂的室外空間，與自然的接觸，讓購物中心也兼具街區的特質，能夠更好的發揮情景式商業特色。
（三）同層室外街——這類做法，要結合建築特徵才可以做，目前有2類，上海K11餐飲區域，就是外擺，還有成都大悅城的外街以及南京景楓KINGMO均在嘗試外街，這是利用外街與自然的接觸以及可以擺脫購物中心內部對情景化裝修的限制，所以利用外部空間打造與自然接觸的商業。
（四）下沉廣場——下沉廣場作為很多商家會忽略的的地方，但是下沉廣場相當於給負一層商業增加展示面和開闢一大片露天場所，導流到地下最好的方式，目前這塊代表性案例相對較少，下沉廣場尚未成為重點關注對象。
（五）放大高區和演繹廣場平面的面積——現在很多購物中心都喜歡用大中庭加小中庭的做法，但是隨著同質化越來越嚴重的今天，貌似效果也不是很好，所一些購物中心會在二層進行平面化，縮小中庭面積（甚至犧牲部分鋪位不佳的鋪子，做成開放式平臺），比如武漢壹方城裡面，2F出現了大的平臺；購物中心高層甚至出現藝術館、演藝平臺等這些都是街區慣用的手法。
（六）24小時經濟的打造——這是從經營方面闡述的，街區因為管理的問題，支持24小時營業，但是購物中心相對較差，但是隨著酒吧和海底撈等業態持續的經營，購物中心開始考慮延長其消費時長，模仿街區的經營方式，單獨劃定區域做夜經濟。
（七）購物中心與街區的組合體——未來可能會在同一單體上呈現購物中心與街區兩種業態，這個已經看到實例了，上海10號線底站的悠方購物公園項目，則是負一層和一層室購物中心模式，二層及以上則是街區的模式，現在開放式商業體越來越成為趨勢，未來街區與購物中心如何進行融合將是很有意思的事情。
（八）植物自然景觀進入購物中心內部——新加坡的星耀樟宜項目即是該類創新的典型，國內項目有南京金鷹（百家湖店），但是整體以仿真樹木，且布局也存在一定的問題，所以尚未發揮出該區域應有的功能，在購物中心打造大型植被和景觀，利用購物中心的大型內環，打造出吸引人眼球的場景營造，將自然東西搬進購物中心，樹木、植被、水流、風、雪、沙漠等等都可能會在購物中心看到。
（九）天幕的使用——天幕成為很多購物中心打造室外環境室內體驗的重要手段，不管是澳門的威尼斯還是西安大悅城天幕，都是成為新的亮點。
上述很多方式，其實核心都是為了讓購物中心更具有自然的感覺，同時將情景化包裝引進購物中心，主要是圍繞這兩大特色來提升購物中心吸引力，當然後面幾條還是尚處於部分商場的實驗性質，但是未來一定會被諸多商場學習和模仿。
二、特色街區
街區也是在看到購物中心學習自己的優勢之後，也在不斷的轉型，學習購物中心的特質來提升自己的競爭力，那麼特色街區有哪些學習了購物中心的優勢呢？
（一）負一層購物中心化——因為街區項目的動線本身長度相對較短，所以要提升自己的動線長度，往二層導流還不如向負一層導流，所以利用負一層不受天氣的影響而且又可以是項目動線長度的有效提升，所以負一層被很多商業開始加以利用；
（二）二層首層化——這個核心也是提升項目動線長度行為，為了給二層客戶導流，避免客戶僅有一層商鋪可以逛，也為了提升二層商鋪的租金，提升項目的收益率。
（三）潮流街區的外立面風格購物中心化——購物中心的裝修畢竟還是顯得大氣一些，而且很多都是相對顏色鮮豔，潮流時尚，那麼潮流街區，很多在入口處的外立面裝修風格會採用相類似風格。
（四）商鋪多元化、豐富化——這是由於動線長度帶來的問題，為了避免過短的動線，唯有增加動線上商鋪的數量和展示面，結合我前面文章說的，採用一些異形建築和切鋪方式增加展示面，同時避免單一商鋪佔據過多的展示面，1F動線的鋪位肯定是多元化和豐富化是很多街區現在逐漸採用的方式。
（五）大場景的應用——這個很多單獨形成大單體，單體內部形成遊逛動線，更極端額度也有街區式購物中心，比如杭州IN77,其他可能存在著存在單體購物中心化，也算是一種學習購物中心的做法，以及引進一些大型裝置藝術等，塑造一些大的宏偉感覺，不僅僅是小場景打造，也有大型場景的構造。
（六）天氣隔離區——採用一些類似武漢天地的隔離區域，保證天氣不會影響消費者在室外的消費，也有一些增加大型天幕和雨棚的做法，降低天氣對公共空間的影響。
特色街區很多是在圍繞著動線長度問題進行對購物中心的學習，其次就是學習一些購物中心大場景的打造手法，以及想辦法降低天氣對街區經營的影響。
購物中心與特色街區互相借鑑的原因
因這兩類物業在很大程度上都有著本質區別，在商業競爭激烈的背景下，不僅僅是要與同質化商業競爭，更要擠佔其他競爭對手的生存空間和優秀做法，因為業態、定位、品牌的選擇等在很大程度已經趨於同質化，短時間沒有更好的突破途徑，需要通過其他商業形態其他元素疊加進入到物業之中。
總的來說，有以下幾個方面；1、針對客群的不同，希望各自能通過學習對方，吸引這些客群；2、本身業態、定位、品牌的選擇等陷入了相對創新瓶頸期之中，所以需要吸引新的元素來刺激消費者消費，致力於成為消費者消費動力之一。
雖然上述原因造成了兩類項目的互相借鑑，但是應該還是要保持自身的核心特質，再去學習其他物業，購物中心應該發揮發揮動線長度的優勢，豐富品類和品牌，發揮對天氣的低影響度消費時長；特色街區應該繼續堅持與自然充分接觸，並且發揮小場景的優勢，情景化消費的核心構成。
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