陳律說法 |《租賃合同》約定租賃期限為100年，合同有效嗎？

夫妻租用廢棄場地100年引發糾紛

——關於合同租賃期限、合同效力及相應法律後果的分析

一、【基本案情】

江西宜春豐城李女士夫妻倆20年前租用了豐城市民政局一個廢棄場地6.9畝，約定租期100年，總租金7.6萬元，並籤訂了《租賃合同》。因自身經營慘澹，至2014年前後，李女士就把這塊地轉租給了當地生產家具的個體戶，並籤訂了《轉租合同》。2018年底，豐城市民政局提出要解除這份100年的《租賃合同》，收回空地，李女士不同意。

豐城市民政局起訴了李女士，當時的判決認為，《合同法》規定租賃期限不得超過20年，超過部分無效，但涉及到租金糾紛，李女士要另案起訴。

今年7月，李女士一紙訴狀將豐城市民政局告上法院。8月底，法院作出判決：已經予以支持，應當返還的80年租金一共60800元。同時，豐城市民政局也提起了反訴，認為100年的《租賃合同》無效，要求李女士向其支付佔用土地長達20年的租金5.8萬元。

二、【律師分析】

本案屬於租賃合同糾紛，主要涉及到以下幾個問題：

（一）合同租賃期限及合同的效力問題

1、租賃合同關係，是指出租方向承租方轉讓租賃物使用權的法律關係，是承租方為了滿足自己生活或經營的需要，而承租使用租賃物。

2、租賃期限有長短之分，對於租賃期限的長短，當事人一般根據租賃物的性質及承租人的實際需求或需要來確定。一般而言，動產租賃的租賃期限比較短，一般為臨時使用，如汽車租賃；不動產租賃，則基於承租人居住或商業用途的需要，為了使租賃關係相對穩定一些，一般租期會長一些，如房屋租賃、土地租賃等。

3、但對於合同的租賃期限，不是任由當事人自由約定，想租多長就多長，而是有法律規定限制。《合同法》第二百一十四條規定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。

4、結合本案，李女士夫婦與豐城市民政局籤訂的《租賃合同》約定的租賃期限為100年，明顯遠遠超過了法律規定的20年上限。按照法律規定，超出的部分，即80年，為無效的租賃期限，即：雙方籤訂的《租賃合同》為有效合同，只是針對超出20年的這部分期限，為無效約定，性質上，屬於合同的部分無效。

（二）對於合同無效或部分無效，應如何處理？

1、對於合同無效或部分無效的處理，根據《合同法》第五十八條規定，合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

2、在本案中，法院依法認定《租賃合同》超出20年部分，即80年的租賃期限為無效約定，而李女士支付的7.6萬元租金，是對應的100年租期的租金。因此，李女士提起了反訴，要求豐城市民政局按照80年租賃期限所佔的比例，向李女士返還相應的租金，法院依法作出了相應的判決。

（三）關於租賃期間的轉租問題

1、在租賃合同履行期間，承租方需要將租賃物向第三方轉租的，需經出租方同意，否則，根據《合同法》規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

2、本案中，李女士未經豐城市民政局同意，於2014年前後，將租賃場地轉租給當地生產家具的個體戶，豐城市民政局有權要求解除《租賃合同》。因此，在本案中，豐城市民政局起訴，要求解除合同並收回租賃物，也是有事實與法律依據的，法院也支持了豐城市民政局的該訴求。

（四）未經出租方同意轉租，《轉租合同》是否有效（李女士與個體戶之間的《轉租合同》）？

1、個人認為，豐城市民政局與李女士之間的《租賃合同》被依法解除之後，不影響李女士與第三人個體戶籤訂的《轉租合同》，《轉租合同》依然有效。

2、《租賃合同》被依法解除之後，豐城市民政局將依法收回場地，而李女士與第三人個體戶籤訂的《轉租合同》則在客觀上履行不能，《轉租合同》也只能雙方協商解除或訴訟解除。《轉租合同》解除後，雙方根據在籤合同時的過錯大小，分別承擔相應的責任，包括恢復原狀、賠償損失等。

（五）豐城市民政局提出反訴，要求李女士支付20年的租金，法院又會如何判決？

1、該起案件中，豐城市民政局也提起反訴，要求李女士向民政局支付佔用土地長達20年的租金5.8萬元，理由是100年的《租賃合同》無效，為了保障國有資產不受損失而索賠。

2、對此，上述第一點以對合同的效力問題進行了分析，即：雙方籤訂的《租賃合同》為有效合同，只是針對超出20年的這部分期限為無效約定，性質上，屬於合同的部分無效。

3、對於李女士提起的反訴，李女士只是針對80年的無效租期對應的租金要求返還，而對於前面的20年租期對應的租金，已經做了相應的扣除與對價支付。因此，關豐城市民政局提出反訴，要求李女士支付這20年的租金，應不會得到法院的支持，法院應會依法駁回其訴訟請求。

（六）關於反訴

1、根據《民事訴訟法》規定，本訴的被告可以向本訴的原告提起反訴。反訴是指：在正在進行的訴訟中，本訴的被告以本訴的原告為被告提起的訴訟。

2、本案中，基於李女士就返還80年租金提起的訴訟，豐城市民政局在此基礎上，就要求支付20年租金的訴求提起了反訴。

3、在該起系列案件中，一共有三個獨立又關聯的案件，該三個案件均基於租賃合同關係產生，前案已結，後兩案原被告的當事方均一樣，本訴與反訴，法院可以合併審理。其目的在於：通過反訴與本訴合併審理，減少當事人訟累，降低訴訟成本，便於判決的執行。

三、【總結】

合同精神，即為契約精神，根據民法領域的意思自治原則，原則上，任何事項，當事人均可自由協商約定，但是不能違反法律的強制性、禁止性規定。

否則，可能會導致合同的無效，或者部分無效，這也就無法達到當初訂立合同的初衷，和無法實現當初的合同目的。

四、【法律連結】

（一）《合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（5）違反法律、行政法規的強制性規定。

第九十七條 合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。

（二）《合同法解釋二》

第十四條 合同法第五十二條第（五）項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定。

（三）《合同法解釋一》

第四條 合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

（四）《物權法》

第三十四條 無權佔有不動產或者動產的，權利人可以請求返還原物。

第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。

（五）《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第十六條第一款 出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。

（六）地方高院規定（參考）

1、《上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》【滬高法民一[2005]14號】

第四條 在沒有其他無效原因存在的情況下，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。

2、《江蘇省高級人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見》

第十五條第一款 出租人以承租人未經其同意轉租為由，要求確認承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。