美國商業地產暴跌25% 中國買家1400億大撤退!川普個人財富縮水20%

2020-12-23 證券之星

9月27日，據多家媒體報導，受新冠疫情衝擊，目前美國商業地產價值已縮水高達25%-27%。而由於美國地產業遭重創，直接導致川普個人財富縮水約20%。

美國商業地產價值縮水超1/4

中國買家撤資近200億美元

9月27日，據《金融時報》報導，美國商業地產估值已經較正常時期貶值四分之一甚至更多。業內人士認為，當下美國購物中心、酒店等商業地產遭到疫情衝擊，如今美國地產行業正步入寒冬。

富國銀行研究報告稱，一旦商業地產所有者還不起貸款，其抵押的地產估值將會下降，平均貶值幅度高達27%。以估值為2590萬美元的休斯頓一家皇冠假日酒店(Crowne Plaza hotel)為例，本月該酒店價值較2014年被捆綁進CMBS交易時下跌了46%。自3月份以來，該酒店就一直沒有償還抵押貸款，並在5月份被移交給特別服務機構。另一家距離洛杉磯市中心約20分鐘車程的米拉達假日酒店(Holiday Inn La Mirada)最新估值為2210萬美元，較2015年下跌了27%。此外，由於自4月以來沒有還清抵押貸款，美國田納西州哥倫比亞的一家假日酒店今年9月估值大跌37%至770萬美元。

富國銀行研究報告涵蓋了自4月1日以來新評估的116家捆綁在CMBS中苦苦掙扎的房地產，其中有68家是本月進行評估的。在全部抵押貸款中，有75筆和酒店有關，另有26筆和零售地產相關。

CMBS的基礎資產一般為商業房地產抵押貸款，其中「商業房地產」包括商業物業和多家庭不動產兩類，前者主要為寫字樓、商場、酒店、健康醫療中心和工業用地，後者主要為用於出租的公寓樓，一般均需已建成且能夠持續產生運營收入。值得注意的是，CMBS 貸款一般僅由被抵押的商業房地產提供還款保障，對借款人沒有追索權。

據報導，今年二季度，在美國，壞帳風險最高的10家銀行，其不良貸款合計猛增62%，其中，商業房地產的不良貸款增幅高達144%，至260億美元。為了彌補由於房地產萎靡產生的巨虧，目前美國各大銀行已開始提高撥備。

一邊是美國商業地產風雨飄搖，另一邊，以中國為首的投資者們正在加速撤離。Real Capital Analytics數據顯示，2019年，中國投資者淨賣出美國商業地產價值近200億美元(約合1400億人民幣)。今年8月，由於美國哈德遜廣場(Hudson Yards)項目開發商拖欠還款，中國投資者已經申請仲裁，要求開發商退還近10億美元投資款項。

加上美國第二輪疫情來襲，美國地產似乎不再是投資裡眼裡的香餑餑。截至9月28日10時37分，全美確診人數已經達到732萬例。業內人士認為，如果美國疫情得不到進一步控制，當地房地產市場將陷入更深危機。

摩根史坦利(Morgan Stanley)報告認為，預計辦公大樓將貶值40%，租金繼續下滑，紐約市中三分之一的酒店將面臨破產。

地產業遭重創

川普個人財富縮水20%

據時代周報消息，9月8日，《福布斯》雜誌公布了最新的「美國400富豪」榜單。儘管全美400位富豪的總資產突破了3萬億美金，創下歷史新高， 但川普個人的排名卻下降64位，僅名列榜單的第339位。

《福布斯》表示，從去年9月至今，川普的個人淨資產從31億美元下降到25億美元，減少了6億美元，相當於財富縮水了近20%。彭 博社也表示，川普的財富在2020年的跌幅是近5年來最大的。

整個疫情期間，川普集團主營的房產、酒店、莊園、高爾夫俱樂部等業務，幾乎全受到衝擊。據統計，今年3月以來，川普集團的損失已從每天65萬美元上升到100萬美元左右，旗下的酒店也已解僱了近2000名員工。

在紐約曼哈頓區第六大道，有一座43層的摩天大樓，該大樓橫跨整座街區。這就是著名的「美洲大道1290號」(Avenue of the Americas NO.1290)，美國銀行的所在地。這是川普所有商業房產中最昂貴最核心的的一處，他本人擁有該房產30%的股份。目前這棟房產已經縮水近1億美元，目前估值為3.42億美元。川普的另一處重要商業地產，位於華爾街40號的川普大樓(40 Wall St。)也下跌嚴重，這一年縮水了6500萬美元，估值為2.62億美元。

據《福布斯》統計，在過去一年，川普在紐約的8處核心房產總共縮水3.26億美元。只有毗鄰聯合國總部的川普世界大廈(Trump World Tower)漲了200萬美元，目前估值為2700萬美元。

抵押貸款違約率創近9年高點

鮑威爾發出嚴重警告

今年5月美國住房抵押貸款違約率飆升，為2011年11月以來的最高水平。具體來說，逾期30天以上還款的借款人數量激增至430萬，較4月份增加72.3萬。超過8%的抵押貸款已經過期或處於止贖狀態。

然而在新冠疫情期間，華爾街又重新向信用不佳的房主提供貸款。據高盛數據顯示，與私人債券捆綁中、或沒有政府支持的住宅抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點飆升至7月份的約18%。

德意志銀行(Deutsche Bank)數據顯示，今年以來，已經發行了價值約584億美元的私人住宅抵押貸款債券，其中20%屬於「不合格抵押」類債券。而據跟蹤債券發行的平臺Finsight的數據，摩根大通(JP Morgan Chase & Co。)和富國銀行(Wells Fargo)是今年住宅抵押貸款債券的最大發行銀行。一旦大銀行開始鬆懈危機時期的罰款和監管調查，它們就開始加大對不符合質量管理或政府貸款標準借款人的放貸。

作為解除對華爾街監管的承諾的一部分，川普政府在8月份提議降低部分抵押貸款標準。

上周四(9月24日)，美聯儲主席傑羅姆鮑威爾(Jerome Powell)表示，如果美國政府不提供進一步的財政援助來緩解新冠疫情的經濟影響，抵押貸款違約和租客驅逐可能會出現增加。

目前，美國家庭可能仍在繼續使用3月份國會通過的2.3萬億刺激計劃中的剩餘資金進行支出。鮑威爾說，「風險是，他們最終將用光這筆錢，並且不得不削減開支，甚至可能失去房屋或租約。」

來源：中國基金報

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