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北京板塊中的黑馬
在地產界，基本上10年就是一個周期。1998-2008年，是房地產快速發展的十年，直到2008年的時候，房地產因受金融危機影響陷入低迷，房價大幅回落。而從2008-2017年又是房地產快速發展的十年周期。
這10年期間，中國大部分熱點城市房價漲了一波又一波，作為首都的北京，當然更不例外。
▼北京2008-2017年房價走勢圖
從上圖中可以看出，2008年時，北京房子均價為12303元/㎡，而到了2017年，均價已經達到了62957元/㎡，上漲了5倍還多。也就是說，2008-2017這十年期間，北京房價平均漲幅在500%。
但是，有這麼一個片區，其漲幅在600%以上。它就是因2008年北京奧運而火起來的奧森板塊。
先來看一下奧森板塊的價格：
從以上表格中可以看出，2008年該區域的成交均價為12685元/㎡，而到了2017年，一路高歌猛進衝到了82864元。奧森板塊無疑成為了過去十年北京最典型的熱點區域。
如今供應已經多年稀缺，成交價格持續高位。整體看奧森周圍板塊，當下已經接近無房可售，庫存稀缺，房價持續高溫。均價從2008年來就上漲了650%以上。
而這一切都要歸功於奧運會的巨大利好。從08年到現在，從規劃到建設再到目前的成熟，奧森片區從一個北五環的偏遠片區搖身一變成為了高大上的富人區，可以說完成了從醜小鴨到白天鵝的完美蛻變，是北京樓市逆襲的代表。
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奧森板塊發展軌跡
奧森板塊，位於朝陽區北五環附近。
▼奧森板塊位置示意圖
在奧運會之前，這裡只是北四環與五環之間一個不起眼的片區，配套不完善，甚至還有待拆遷的村莊。為了配合2008年北京奧運會的成功舉辦，2003年底，周邊大量村莊被拆遷平整，用來建設供運動員使用的「奧運村」。
後來，在此基礎上，興建了著名的鳥巢、水立方、大量奧運場館、著名的大氧吧——奧林匹克森林公園。同時，周邊的各種配套設施也興建了起來，這不僅包括日常基本消費場所，還有各種休閒、文化娛樂場所。
而最激動人心的，還是臨近鳥巢、水立方、奧林匹克森林公園的地理位置，當年，張藝謀用一場震撼的奧運開幕式，讓鳥巢為全世界所知。也帶動了這一帶的發展。
當年，奧運會的預算投入是2800個億，其中，基礎設施投資就佔了64%。
奧運會不單是硬體的改變，軟實力也大力提升。市民素質、城市風貌等都得到極大改善。
早在2001年7月14日，北京申奧成功的第二天，身在莫斯科的王石就表示，北京申奧成功，受影響最大的是房地產業。
歷史經驗表明，奧運級別的體育賽事、經濟峰會等將帶來大量的基礎設施建設投資，拉動房地產行業發展。比如杭州，其房價就是從G20峰會後開始大熱起來的。比如廣州，亞運會之後房地產也大熱了一把。
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奧森板塊現狀
奧森板塊目前已經基本成熟。這一帶規劃整齊、道路寬闊、綠化率高、配套完善、人群純粹。並且隨處可見奧運的標誌及符號。
▼隨處可見奧運符號
▼附近環境
由於奧運會巨大的宣傳效應，各家投資商紛紛入駐。如今，該板塊已經形成了高端住宅集聚區。區域內的典型項目有：澳林春天、國奧村、倚林佳園、紫御華府、上林世家、京師園、澳景花庭等等，板塊均價在9-10萬。
自3.17調控以來，北京樓市整體下行，平均降幅在20%以上，部分板塊跌幅超過30%。該片區最高位時候，達到了11-12萬，降幅在15%左右。
5月份以來，北京市場已經有所回暖。5月單月成交量突破1.8萬套，創14個月來新高。據了解，除了成交量上升外，價格也有抬頭趨勢，不少優質小區都出現了2000左右/㎡的漲幅。
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奧森板塊為什麼價格整體偏高
我們知道，奧森板塊位於北五環附近，區位位置並不算好。但是，均價卻比北三環、北四環還高。為什麼？
1.整體規劃較好、配套設施完善
上文中提到，該板塊受奧運會的利好，規劃比較整齊，基礎設施完善、綠化率高。
附近不僅有奧體中心、國家體育場、國家體育館、奧林匹克森林公園、鳥巢、水立方等大型的休閒娛樂設施，還有高爾夫球場、東小口森林公園等大塊兒綠地。在綠地稀缺的北京，奧森的居住體驗自然非普通片區可比。
▼奧林匹克森林公園
綠化率具體有多高，請看地圖，這成片成片的都是公園與綠地。其中，意義最非凡的，就是奧林匹克森林公園。
奧森公園，佔地680公頃，相當於10個北海公園的大小。綠化覆蓋率高達95.61%，被稱為「北京的綠肺和生態屏障」。
作為北京「最年輕」的公園之一，奧森公園比較時尚、小資。關鍵是，這樣的氛圍特別對廣大中產者的胃口，這從奧森公園每年2月底舉行的「光豬跑」活動中就可見一斑。公園內有各種長度的跑道，簡直是健身愛好者的天堂。
所謂「光豬跑」，就是男士光膀子穿短褲，女士穿內衣，身上塗鴉，冒著寒冷，完成至少3.5公裡長跑。這項活動從2012年開始舉辦，到如今已經有7個年頭了，每年，人數都會增加，場面也會更擁擠。當天，不論是「光豬」還是觀眾，都活潑熱烈，激情四射。
一起來感受一下這滿滿的快樂健身氣氛：
2.交通配套方面，該片區內有地鐵8號線、15號線。附近有四通八達的地鐵線路網，換乘方便，通達便利。
▼片區附近四通八達的地鐵線路網
另外，該片區因為居住人群純粹，道路寬闊，整體感覺很安靜，堵車狀況也很少見。可謂是真正的出則繁華，入則寧靜。
▼安靜的街道
基本生活方面，周邊有華創生活廣場、榮祥綜合商場，還有京客隆、美廉美等超市，雖然不是特別大型和高端，但滿足基本的生活需求絕對沒問題。
這小店鋪，很有歐洲小鎮的感覺：
教育配套方面，奧森板塊位於朝陽，整體上沒有什麼特別好的學校。但是，附近的北師大朝陽附屬小學、附屬中學，清華大學附中奧森校區，在朝陽也屬於上等學校了。
最重要的一點，附近的樓盤大多為2000年之後的次新盤且品質較好，本身定位就比較高端。
上林世家，2012年建板樓，目前均價9.8萬。
京師園，2004年建板塔結合，目前均價9.5萬。
澳林春天，總共分為六期，是該片區的一個典型代表。2006年開盤時，開盤價是6200元/㎡，現在均價已經達到了9萬。上漲幅度超過14倍。
國奧村，是該片區內價格最高的一個樓盤，17年3月最高位時在13-14萬，如今降到了12萬左右。
▼國奧村
由於該片區樓盤品質較高，且戶型偏大，居住人群以高端改善類群體為主。片區總價高的大戶型成交周期相對較長，總價1000W以內的中小戶型，成交相當活躍。
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奧森板塊的價值
隨著北京人才新政的進一步升級，有數據顯示，目前已經有超過12萬人申請了積分落戶，其中近4萬人的信息已通過單位審核提交。所以，從長遠來看，高端改善片區將來一定不缺少接盤俠。
可是，放眼整個北京，高端改善片區也就那麼寥寥幾個：萬柳片區、奧森片區、朝青片區、孫河片區、望京東湖灣片區......
所以，高端改善片區將來一定是會供不應求的，這也就直接決定了它的價值所在。而奧森片區，在這幾個片區中又是環境最好的，最符合中產階級品味的。
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最後
317調控以來，整個北京市場已經下行一年多了，奧森板塊跌幅雖然不大，但也有15%的降幅。
自3月份以來，市場成交量出現了明顯的回升，5月份成交量更是創下了14個月以來新高。除此之外，價格也有抬頭趨勢。
這時候，筆者相信，又有不少空軍開始倒戈。於是市場上又出現了多軍對峙的局面。
鑑於如此複雜的局面，筆者需要提醒大家兩點：
1.北京的土地稀缺。從資源角度看，北京是國內最值得持有的區域，城市化已經接近結束，這種情況下商品房供應定不會突然增加。2.把握時機，特別是對於換房群體來說，選擇一個更有價值的板塊，才能迎接未來區域的繼續上升。
從整個北京市場來看，未來最有價值的板塊，必然是規劃利好最多+環境最好的區域。從未來看，不論是「地段為王」、還是「產品為王」，奧森板塊都具有非常明顯的優勢。而且，該板塊從2005年以來，土地就已經是零供應了，稀缺性決定其無可比擬的價值。
從奧森板塊近10年的資產升值表現來看，其實也給很多投資者一個啟示：在資金量充足的前提下，高端稀缺的住宅產品是最安全長效的投資選擇。