化解「墓景房」糾紛要靠市場和法律

報載，今年6月，廣東江門有業主反映，辛苦買來的山景房，看上去更像「墓景房」，推窗而見的就是墓園和山墳。記者梳理發現，目前有關「墓景房」買賣糾紛已在全國多地上演，但訴至法院的結果，往往都是購房者敗訴。敗訴的主要原因之一，就是因為墓地不在紅線範圍內，開發商不需要告知購房者，購房者需要盡到謹慎注意義務。

今年以來，先後有北京、浙江等地多個小區業主因房屋位置臨近墓地，在地方論壇和各地政務服務平臺進行投訴和曝光。期間，不乏一些購房者質疑開發商存在虛假宣傳和欺詐行為，將其告上法庭。不過，訴訟往往以購房者敗訴告終。

「墓景房」法律糾紛的焦點，在於「房屋臨近墓地是否屬於出賣方信息披露的範疇」。2003年6月1日施行的《最高法關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。一些開發商據此認為，墓地位於商品房開發規劃範圍也就是紅線之外，其沒有法定告知義務。法院也是依據這一條款，認定開發商不存在違約行為，購房合同合法有效。

然而，墓地雖然在紅線外，卻與小區咫尺相鄰，難免給業主造成精神壓力和負面情緒。這一情況也會在很大程度上影響購房者的購房決定和成交價格，開發商不應刻意迴避和隱瞞。誠然，購房者負有謹慎注意義務，但在現實生活中，由於購房者的信息不對稱，加之工地施工圍擋等阻隔，很難全面準確了解周圍環境，還需要開發商更多履行告知義務。

化解「墓景房」糾紛，應該交給市場和法律。從市場來看，已有開發商主動向購房者亮明「家醜」。萬科率先對商品房項目實施「項目紅線外一公裡不利因素公示」，通過醒目的展板、公告等形式告知紅線外1000米範圍內存在的垃圾場、化工廠、公墓等可能影響客戶利益的因素。從法律來看，根據《消費者權益保護法》規定，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。因此，相關法律法規有必要予以修訂，將紅線外可能對商品房買賣產生重大影響的因素也納入開發商的告知義務範疇，充分滿足購房者的知情權。