中房報記者 苗野 樊永鋒 |北京報導
變局已經滾滾來襲。
「大約有10多家信託公司被約談，核心內容就是要求控制房地產信託項目的融資規模，已有部分信託公司自主調整並縮減三四季度房地產信託融資額度了。」針對近日監管部門收緊房地產信託的消息，中國房地產報記者向多家信託公司內部人員求證獲知。
一位被約談的信託公司員工告訴記者，「有信託公司內部開會決定，三季度末的房地產業務規模不能超過二季度末。」
7月11日，有消息稱光大信託發布緊急通知截至11日12點，暫停所有房地產類項目募集（包括直銷和代銷）。12點後已募集的此類項目全部退款。緊接著光大信託闢謠稱，實際情況是，按監管要求，對房地產項目進行餘額管控，優化結構，平滑運作。
據光大信託內部人士向中國房地產報記者透露：「光大信託原計劃下周（7月15日後）暫停房地產類項目募集，發了一半的項目已暫停。」
公開數據顯示，2018年，近八成信託公司規模出現下滑，光大信託是為數不多規模增長超過50%的信託公司之一。
房地產信託按下「暫停鍵」再次攪動了房地產金融圈。一家資管公司項目負責人慨嘆說，「房地產信託業務要涼涼」，只能做「432」項目或舊改類，「432」套殼的可能也不行。「連通道業務在內，所有涉及房地產類的業務，規定不能有規模新增，存量地產信託項目退出一單才能新開一單。」
另一位信託人士則稱，2019年房地產信託窗口指導比2018年來得更早一些，如果沒有了房地產平臺，資產荒就真的來了。
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增速過快，信託公司被約談
新一輪監管始於7月初。針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了系列約談警示，被指導的公司包括中融信託、中航信託、江蘇省國際信託、萬向信託、興業信託、交銀國際信託、光大信託、五礦信託、百瑞信託、國民信託等十幾家。
「這十幾家信託公司是按照今年上半年房地產信託規模增速依次約談的，在此之前，已有信託公司因房地產信託增速過快、增量過大、提供土地前融等原因被單獨約談過，後續房地產信託規模壓縮是必然。要麼直接暫停，要麼控制總量。」前述某信託公司人士稱。
此次指導的內容主要包括五個方面，即今年房地產信託規模不得超過6月末的規模；已備案項目不影響發行及成立，未備案項目一律暫停；符合「432」的通道類業務也算房地產項目，全部暫停（「432」是指房地產項目四證齊全，項目資本金達到30%，開發商具二級以上資質）；房地產公司併購類也算房地產項目，也受窗口指導影響，全部暫停；城市更新類舊改項目暫時不受此次窗口指導影響。
北京某信託公司高級經理認為，此次對信託公司的約談是對「23號文」政策的延續。5月17日晚間，銀保監會下發《關於開展「鞏固治亂象成果促進合規建設」工作的通知銀保監發[2019]23號文》（簡稱「23號文」）。這位信託公司高級經理分析稱，「並不是全面暫停地產類信託業務，符合『432』條件且交易結構為貸款模式的業務仍可正常開展。主要約束在前融、拿地配資階段，將提升對房企資金端的考驗。另外房地產信託是信託公司的重要業務方向和收益來源，受限後短期可能影響到經營業績。」
「公司並未全面暫停房地產信託業務，但不合規的、前融的項目確定不做，而且按監管要求三季度末地產信託規模不得超過二季度末，這就很難產生新增業務。」某中型信託公司內部人士表示。
銀保監會「23號文」明確要求，信託公司不得向「四證」不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資；不得直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，不得直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。
「對信託公司而言，在前融階段只剩下股權類房地產信託模式是合規的。在『23號文』之後，仍有部分區域的信託公司以不合規方式開展業務。比如通過特定資產收益權模式、股權收益權模式配合房企前期融資拿地。這些都促使了此次監管力度的升級。」一位金融人士稱。
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監管下沉，追究合規審查責任
房地產信託作為房企融資的重要工具，額度始終不低。此次監管部門收緊房地產信託，無疑是從拿地的源頭給了房企一記重擊。
據用益信託統計數據顯示，截至6月30日，房地產集合信託產品共發行了3238隻，發行規模達5063.8億元，其中所發產品的平均期限1.53年，平均年收益率為8.34%。銀保監會的數據則顯示，截至5月末，房地產信託資產餘額3.15萬億元，佔全部信託資產餘額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。
「整體來看，在房地產融資政策持續收緊的大背景下，房地產信託確實回暖明顯。這次監管嚴格程度為近年少有，主要還是控制房地產信託的增速，對房地產信託規模佔比較大的信託公司影響明顯，長期則會倒逼信託公司轉型發展。」用益信託研究員帥國讓表示。
房地產信託一直是信託業務的「重頭戲」。一面是渴求資金的房企願意以高達15%的融資成本向信託公司借錢，一面是圍繞房地產信託的「強監管」時刻在路上。
以中融信託為例，一天內被開5張罰單，罰款總額210萬元，其中一項因開展房地產信託業務不審慎，罰款人民幣60萬元。從中融信託的信託資產分布情況來看，投向金融機構的資產佔比由40.37%縮減到36.35%，而投向房地產的資產佔比由6.61%增至10.99%。
另一家被約談的萬向信託同樣是房地產信託業務增長迅猛的代表。從其2016年~2018年年報可以看出，萬向信託的「信託資產運用與分布」中，投資於房地產業的金額分別為212.73億元、427.64億元和569.28億元，分別佔比13.98%、22.49%和35.32%。最為典型的是，在2018年4月至12月的短短9個月時間內，萬向信託為中梁控股「輸血」12次，融資成本在9.5%~14%之間。
在房地產信託業務快速增長的同時，萬向信託的房地產信託業務風險隱現。因存在房地產項目貸款審批管理不審慎的違法違規事實，浙江銀保監局對萬向信託罰款人民幣30萬元。
普益標準研究員夏雨稱，大型信託公司對房地產信託的要求通常是要滿足「432」，但違約可能性依舊存在。近期房地產信託規模和數量的變化，釋放出行業繼續加大房地產投資的信號，而監管層及時的窗口指導對信託融資做出了一定的調整。未來信託行業對房地產領域的投資有望降速。
監管層不單是對信託公司進行約談，也同樣對地方銀保監局進行了「耳提面命」，要求嚴加管束轄內信託公司，因而有了部分地方銀保監局的跟進窗口指導。
「部分銀保監局對轄區內信託公司的大致要求是，房地產信託業務要事前報告，並將進行逐筆審核。另外只接受符合『432』條件且交易結構為貸款模式的業務報告，對於土地款融資業務不得新增，對於因合規原因被退回事前報告的房地產信託業務，將嚴肅追究合規審查責任。」一位信託人士稱。
華創證券在一份報告中稱，信託融資在房地產領域的重要性在於房地產高槓桿的融資模式和信託在前端融資的關鍵作用。銀保監會出臺的「23號文」，對於信託領域的監管除延續「4號文」之外，補充鎖定前端融資領域，明確限制「通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收帳款、特定資產收益權等方式變相提供融資」，這將直接影響到信託產品的新設發行，同時年內信託到期高峰即將到來，信託淨融資或進一步回落。
（此文刊於中國房地產報7月15日02版 責任編輯 何可信 鄧雨楠）
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