（贏商網報導）日前，位於佛山禪西新城與季華核心商務帶十字軸的童夢天下二期童悅城奠基動工。據悉，項目總建築面積30萬㎡，其中含9萬㎡集中商業的童悅城，它定位為「佛山首家兒童主題的體驗購物中心」，以兒童為主線，整體業態佔比前三位的依次是特色餐飲23%（2萬㎡）、兒童零售22%（2萬㎡）、兒童體驗20%（1.8萬㎡）。
目前，該項目已與迪卡儂、沃爾瑪（需求面積:8000-10000平方米）、卜蜂蓮花、風信子、百老匯、中影、幸福藍海、天馬電影、樂漫、麥當勞等品牌意向洽談中，將於2019年12月24日開業。
開拓禪西新商圈：季華路「金融商務帶」上的綜合體
長期以來，對於廣州、佛山兩個城市之間的緊密關係，人們都有目共睹。隨著「廣佛同城」的不斷深化，這座承載了800多萬人口的佛山，正逐步以加速融合打破與廣州的地區界限。去年，佛山市政府將這一城市發展戰略提升至「廣佛同心」。城市發展的加速推進，對於佛山的最大利好是人口淨流入，具有消費能力的中層階級越來越多的湧入佛山，尤其是在廣州工作、佛山置業的人群，其周末消費效應非常明顯，房價也加速上漲。
人口的大量湧入，對於競爭日益激烈的佛山商業地產市場無疑是一種推動。面對新興市場同質化難題，佛山祖廟商圈開始「調整、引進」，國瑞昇平、嶺南站NOVA、東方廣場-東方新天地等商業體相繼亮相，傳統商圈也在思考如何靠近消費者；近幾年愈發顯眼的千燈湖-桂城商圈不斷吸納「新鮮血液」，萬達廣場、萬科廣場、宜家家居、中海環宇城等大型購物中心的出現，很大程度上改變了當地的消費方式及水平，新興商圈發力強勁。
而在季華路商圈，「季華總部經濟一條街、季華中央商務帶」的「休閒+商務」烙印明顯，雖已開業順聯國際購物中心、鵬瑞利季華廣場、恆福GoGoPark、印象城等商業項目，但整體商圈影響力尚待提升。傳統的季華商圈以產業、智慧新城、總部基地、金融等內容為主，隨著近幾年龍湖、融創、萬科、東基等知名房企進入，住宅開發持續，如今的季華路正逐步以季華西路、童夢天下、綠島湖、智慧新城等為主形成一個新商圈——禪西商圈。目前該版塊輻射三個鎮，往西是南莊、往東是石灣、張槎。有業內人士預計，在2018-2019年，該商圈將具備不錯的人口基數和消費能力。
佛山童夢天下項目效果圖 圖片來自：東基地產
佛山童夢天下，正是由廣東東基投資控股有限公司（簡稱「東基地產」）在禪西商圈張槎鎮開發建設的一個情景主題式城市綜合體，位於佛山市禪城區張槎橋街道，季華二路北側、佛開高速西側，地處佛山禪西新城與季華核心商務帶十字軸。西為華富南路，南邊面向的季華路東西連接禪城、南海等多個鎮街，是佛山市總體道路規劃網中東西走向的城市主幹道，也是佛山市公路網路規劃「四縱、九橫、兩環」主骨架中重要組成部分。
項目落位圖 圖片來自：東基地產
和其他地產開發商不同，東基地產在產業版塊已具備相當知名度，同時在房地產開發，除住宅外，還包含商業版塊。其中，其商業起步不算早，主要分布在廣佛區域，佛山童夢天下是其在佛山的首個城市綜合體項目。東基地產方面表示，看好佛山市場，尤其禪西商圈內商業項目缺乏特色，休閒商務化區域內商業氛圍不濃，童夢天下的兒童主題式路線將為該區域商業發展及產業發展提供新的可能。未來東基地產將向佛山五區、深圳區域拓展，以廣佛深為核心，延伸至中山、肇慶等周邊城市，項目拓展也將以商業與住宅相結合的城市綜合體為主。
「佛山首家兒童主題購物中心」：童悅城擬2019年聖誕開業
據介紹，佛山童夢天下是佛山首家兒童主題的體驗性綜合體，以兒童主題購物廣場及兒童商品泛專業自貿區為主體，配套寫字樓、商務公寓、住宅、金融機構及其他服務設施等。項目投資近30億，全部建成後總體量近160萬㎡，開發完成時間在2020年-2021年。
啟動區分兩期開發：一期是於今年6月30日交付的10萬㎡、近900戶的住宅；二期是30萬㎡的城市綜合體（含童悅城），童悅城項目三條地鐵線上蓋，包括2、4號線及政府規劃中的第三條線（換乘站），地鐵與項目負一層無縫連接，它已於6月10日奠基動工，將於2019年12月24日開業。未來，東基地產還將再開發120萬㎡，除寫字樓、酒店，還有類似街區型商業、自持產業、住宅、公寓等產品。
佛山童夢天下二期奠基儀式現場 圖片來自：東基地產
童悅城定位為「佛山首家兒童主題的體驗購物中心」，歸納起來就是「Kids Park」。K，即Kids，意為兒童；I，即interesting，理解為有趣、好玩；d，即dream，意指實現兒童情懷的夢想，還包含父母及長輩想做而未敢做的事情；s，即space，就是營造的氛圍、場景；而Park，則代表童悅城這個結合了聲、光、電、園林、綠化、水等多元素的樂園，將邀請世界知名設計團隊打造佛山區域從未出現過的景觀，整體形成「PARK」。
據統計，2015年末佛山市禪桂兩區（禪城區、南海區）常住總人口約380萬人。項目輻射南莊鎮、張槎街道、石灣街道常住人口約74萬人；重點吸引3公裡範圍內14個樓盤約8.8萬的中端及中高端人群，重點導入3-5公裡範圍內11個樓盤約6.5萬中端人群；鎖定的商務休閒消費群為其南側智慧新城（入駐約300家企業/機構）及西側綠島湖都市產業區（入駐阿里巴巴、淘寶部落、綠島廣場等約500家企業/機構）內的約3.5萬企業辦公人群，均為中端及中高端消費人群。
由此，童悅城將目標客群分為三部分：1.8090後女性、0-16歲兒童及年輕家庭（佛山市及部分外來遊客）；2.商務辦公客群（周邊寫字樓客群、公務員/白領/專業人士、大專/本科以上學歷、月收入在5千以上消費群）；3.周邊社區客群（一鎮二街客群、周邊住宅社區客群、禪城客群）。
為何要打造以兒童為主題的購物中心？東基控股副總經理兼童夢天下項目總經理譚立城表示，首先由於歷史遺留原因，禪西更偏重於產業，存在市場消費空白；其次，曾經佛山的童裝全國排位靠前，隨著城市更新改造童服企業慢慢被擠出市場。童夢天下項目首先具有產業條件，需把兒童這個產業落戶到項目來，由兒童消費帶動家庭消費；再次就是人口紅利，二胎放開，加上20年的嬰兒出生潮疊加，未來幾年可說是得兒童者得天下。這是一種全新的模式，在華南市場還未出現過。第一解決商業同質化競爭；第二可以解決開發商、品牌商、業主方，改變傳統經營模式的創新。
東基控股副總經理兼童夢天下項目總經理 譚立城 圖片來自：東基地產
「整個設計裡包含很多地標性元素，在佛山屬首次，如在三樓屋頂環形的天空跑道、屋頂農莊、中庭「哇！」的天空……項目推出市場後，不僅在經營模式還在整個場景、氛圍、室內裝修、IP植入，打造的類似於地標性的建築元素等方面都將有爆點呈現。為破局商業同質化，整個結構都突破傳統意義上的結構預留，以應對未來可能發生的變化。」譚立城表示「童悅城不是零售MALL，它涵蓋了兒童遊學樂、商業、文創業態，是都市微旅行目的地。它不僅是玩樂社交中心、家庭童趣中心，還是教育科普中心。期望通過對童夢天下的整體開發，使其逐步形成一個兼具兒童主題與佛山特色的小鎮，將項目景區化。」
佛山童悅城項目效果圖 圖片來自：東基地產
以兒童為主線 不同主題場景打造自身特色
據悉，童悅城整體建築面積為9萬㎡（自持），含地下一層至地上三層，再加局部四層，整個樓層共計4.5層。業態佔比方面，它以兒童為主線，以商業規劃面積來說，整體業態佔比前三位的依次是特色餐飲23%（2萬㎡）、兒童零售22%（2萬㎡）、兒童體驗20%（1.8萬㎡）；接著是超市14%（1.3萬㎡）、傳統體驗12%（1.1萬㎡）、兒童電商線下體驗店5%（0.4萬㎡）；而生活配套、青年社區+聯合辦公均已2%（0.2萬㎡）排在末尾。
童悅城業態佔比規劃及各層分布
譚立城透露，項目計劃引進約250家品牌，其中傳統意義上的主力店面積佔比在15%-20%左右。目前，迪卡儂、大食代、沃爾瑪、卜蜂蓮花、風信子、百老匯、中影、幸福藍海、天馬電影、樂漫、麥當勞等品牌均在意向洽談中。其中要求引進的影院必須配有一個兒童影廳，要有兒童特色，如在設計上讓小朋友購票後直接通過滑梯進入影廳下的波波池，或結合IP等。除考慮小孩還要考慮父母、老人，針對這三種人群做不同場景來滿足需求。
主題街區在最近1、2年是非常火爆的話題，不同的開發商、商業運營商都在做主題街區，同樣它也面臨著同質化，如備受關注的天津大悅城騎鵝公社、五號倉庫等也在紛紛升級改造。因此，童悅城致力於做3.0甚至4.0版本的主題街區，會超前做一些產品、規劃設計（包括業態），將其融入在這個主題街區裡，目前意向自有輸出一個類似廣州九千坊的文創主題品牌。
品牌招商的標準在哪？ 在譚立城看來，主要有三點：1. 引進的品牌與商場的理念、模式是否定位吻合，有默契。2. 雙方在設計、結構規劃上要能基本達成一致，相互融合。童悅城規劃門店設計是「千店千色」，即鮮明突出商場主題，在後期裝修風格等方面能形成必要互動。在成本可控範圍內通過藉助高科技手段、元素增加更多可變空間，打造眾多個性品牌。3. 創新，這是人類發展的永恆主題，創新要有深度。一定要跳出傳統思維模式、經營模式跟品牌商互動，要積極從非傳統零售模式上去想傳統零售怎麼去獲取，如文創、農場、診所、月子中心等進駐購物中心......
譚立城認為，核心地段的核心位置永遠是有它的優勢在，但非核心位置的商業必須要做出自己的特色。童夢天下的經營模式是解決商業存量、解決商業同質化競爭的一個比較好的解決方案。它立足於自身打造自己的特色，形成優勢，同時積極探索、跨界、創新、調整，不複製別人的模式，做自己的產品和服務。
未來：零售本質沒變 雙線融合、大數據是趨勢
自去年馬雲提出「新零售」概念以來，關於實體商業與線上的關係問題一直備受爭議。
譚立城表示，不管線上、線下，零售的本質沒有變，都是消費，且線上所有消費最後還是通過線下物流供應鏈解決；不過，如今二者的消費方式、渠道不一樣。其實，移動端只是解決便利需求，無法實現線下實體的體驗優勢，而線上的衝擊對整個零售是一個刺激，逼迫其不斷向前走。從目前的發展態勢和未來趨勢預測來看，雙方最終可實現融合，線上融合線下，同時線下也在積極與線上互動。
第二個關鍵詞是大數據，這是線下往線上融合最主要的工具。在以前，原來的網際網路平臺抓取大數據相對較容易，而實體商業搜索非常難，統計維度有限。而如今，線上平臺與線下的對接，高科技產品的運用及與銀聯、金融等第三的結合等，都能促使每位進入購物中心的消費者，只要上線就能自動被捕捉到消費痕跡，分析消費習慣，從而知曉其消費需求。
「大家都在做跨界，這種跨界是良性的，給予品牌方技術支持，引導其調整商品結構，從而增加商品銷售，反過來對商場運營也起到了一定的促進作用。其實做任何事，一定要站在消費者角度，不能讓消費者產生排斥而是要樂於接受互動，這非常重要。」譚立城補充道。