受疫情影響，今年上半年的樓市低調了不少。「房企網上售房」、「地方樓市政策一日遊」等成為主要的樓市新聞，往年火爆的樓市「小陽春」似乎漸行漸遠，很少被人提及。
轉眼間，2020年已經過去近一半，國內疫情也已基本得到控制。因此，下半年的樓市會如何走，受到越來越多人的關注。
樓市下半場，前浪變後浪
在今年的政府工作報告中，關於房地產市場論述耐人尋味。
除了繼續強調房住不炒和因城施策等大方針外，還提出了要完善便民設施、讓城市更宜業宜居等內容。同時提出了量化目標：明確今年要推動完成一億非戶籍人口在城市落戶的目標，新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。
不難看出，在剩下的大半年中，國家層面對房地產行業要求的工作重點，就是舊城改造。
說到舊城改造，總給人一種新瓶裝舊酒的感覺。多年以來，老舊小區改造屢屢被提及，但落實到行動，卻往往難以執行。無論對當地政府，還是對施工單位、業主，感覺都是一塊「燙手的山芋」。
為什麼老舊小區改造這麼難？歸根結底還是錢的問題。
老舊小區改造，錢究竟該由誰出？不同的地區有不同的規定。例如有的地方就規定，原本是福利分房的公家房，政府出資補貼改造；如果是商品房，補貼可能會減少或者不給，由業主出資改造。
當然，也有政府、社會資本、業主三者結合出資的模式。但不管怎樣，只要是讓業主「掏了兜，」問題就不會少。
比如在是否裝電梯的問題上，就難倒了很多老舊小區。高樓層的業主願意出錢安裝，但低樓層的業主用不上電梯，自然不願意出錢。
而老舊小區改造房不僅僅只是屋維修加固、裝電梯這麼簡單，還涉及小區綠化翻新、社區物業設施改造更新等方面，牽扯到整個小區業主們的利益。
這也是多年來老舊小區改造遲遲難以破冰的原因。
然而，今時不同往日，今年不同往年。在國家大力發展新型城鎮化，推進一億非戶籍人口在城市落戶的目標下，舊城改造已經成為一項勢在必行的任務。
作為樓市中的前浪，很多人這些房齡十幾年甚至幾十年的老舊小區不屑一顧，甚至避而遠之。
但很多人並不知道，一旦這些老舊小區完成改造，它們可能就會變成你追也追不上的樓市「後浪」。
北京或成驗金石
實際上稍作思考就不難發現，目前大部分老舊小區集中於一線城市或強一線城市。這些地方城市化較早，二十多年前就已經形成了車水馬龍的市井生活。雖然經過時間洗禮，小區硬體已顯得殘破不堪、與時代脫節，但其得天獨厚的地理位置卻令很多新房都汗顏。
因此，舊城改造能否順利破冰，一線城市的表率作用非常關鍵，就像此前垃圾分類一樣。而北京作為全國政治中心，或將成為這次舊城改造的驗金石。
據統計，北京目前老舊小區的數量為5100個，涉及243萬套住房，20年以上老舊小區佔比高達47%。更為值得關注的是，這些北京的老舊小區主要還分布在寸土寸金的城六區。
機構統計數據顯示，在北京老舊小區房源中，有82%集中在城六區。其中西城區內部老舊房源佔比高達58%，位於各城區首位，海澱、東城及石景山區域內老舊房源佔比在47%左右。
眾所周知，北京的城六區除了聚集了大量商業CBD外，還擁有大量高校名校。因此即便很多老小區居住條件差，但憑藉學區房的「標籤」，依然吸引了大量買家前來購房。
雖然說從今天開始，包括西城區在內的城六區開始執行「多校劃片」、「六年一學位」等政策為學區房降溫，但稀缺的教育資源、絕佳的地理位置，很難撼動這些老舊小區房屋的真實市價。
而當老舊小區改造一旦順利進行，這些曾經的「老破小」房子、「髒亂差」小區將立馬改頭換面，不僅核心價值未降，其居住品質也獲得大幅提高，其市場價格會如何變化，可想而知。
據悉，北京年內計劃完成50個老舊小區綜合整治項目，可以說是舊城改造運動的一個「前哨戰」。
50個老舊小區數量並不算多，但只要改造的力度足夠大、居住條件提高的足夠好，舊城改造勢必會在下半年對樓市格局產生足夠的衝擊力。
強二手房時代即將到來？
在我們以往的思維模式中，新房無論從居住價值還是市場價格上，都優於二手房。但實際上，這種思維模式是基於我們較短的房地產開發歷史。
對比國外成熟的房地產市場，很多新建商品房大多位於郊區而非城市核心地段，因此價格也相對便宜。
隨著國內舊城改造的大規模興起，可以預見，一個強二手房的時代或將到來。尤其是像北京、上海這樣的一線城市，擁有大量的老舊小區房源，這些房源大多位於城市核心地段，小區經過改造之後，房產的保值、升值能力勢必會上升一個檔次。
而相比於拆遷，老城改造對政府而言成本得到了大幅節約，對業主來說居住條件得到了提升，房產也得以升值，是一件兩全其美的事情。
當然，這一切都是建立在老舊小區改造「十分徹底」的前提下。如果舊城改造無法解決小區業主們「利益糾纏」的問題，各種改造只是浮於表面，那麼這股樓市的「後浪」最終也不過是水中月、鏡中花罷了。