文：胡嘉琦 朱耘
ID：BMR2004
隨著房地產市場環境複雜，行業洗牌不斷升級，市場競爭格局繼續加劇與分化，融資難、融資貴是擺在房企面前的一大難題，港龍地產作為一家主要布局在長三角洲的中小房企，融資渠道較少，也同樣處於融資難的困境。
2020年5月12日，港龍地產更新了招股書。首份申請於4月22日失效後，再度發起IPO衝刺。這背後體現的是對資金的饑渴。據公開資料顯示，近年來，港龍地產的負債壓力迅速增長。2017年資產負債比率為98.8%，2018年增至122.1%， 2019年進一步增至172.6%。截至2020年3月31日，資產負債比率已經增至287%。
在土地儲備方面，港龍地產總土地儲備為544.44萬平方米，分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別佔72%和21%。從布局來看，港龍地產近年盈利主要集中於少數城市、少數項目。
對於港龍堅持赴港上市的原因，其中存在的機會和風險以及集中布局或是繼續向其他城市擴張的風險性等問題，《商學院》記者向港龍地產發出採訪提綱，截至發稿日期，未收到回復。
負債攀升 融資成本走高
據中國人民法院公告網數據顯示，截至2020年5月22日，2020年全年共有124家公司申請破產，疊加2019年全年，破產的房地產公司達到530家，平均每天倒下超過1家，在行業集中度不斷加劇，市場競爭更加激烈，對房企尤其是對融資成本高的中小房企的資金提出了更多的挑戰。
中國指數研究院指出，融資能力不足的小型房企和布局過度集中、三四線佔比高的區域性房企將面臨較大的風險。在此背景下，港龍地產積極謀求上市。
港龍地產在招股說明書中坦言了對資金的渴求，同時披露了與自身業務有關的風險。招股說明書稱，公司可能沒有足夠的資金為未來的土地收購及房地產開發提供資金，且有關資金資源可能無法按商業上合理的條款獲取或根本無法獲取。房地產開發需要大量資金，而我們預期項目開發於可預見未來將繼續產生高額的資金開支。
對此，中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林認為，近年來由於銀行借款收緊等因素，國內中小房地產企業融資環境並不樂觀。同時，房地產企業銷售及營銷開支也不斷上升，通過銀行難以滿足自身資金需求，而香港是國際市場，這可能是港龍地產堅持赴港上市的原因。優質的房地產企業無論何時都可以獲得資本市場青睞，從這個角度講，港龍地產還是有進一步發展的機會。但如今剩下的企業，規模小、資金緊、負債高，問題比較多，市場只會更謹慎對待。地產是港龍地產主營業務，在現有房地產調控持續調控、沒有鬆懈的前提下，很多投資人對於小型開發商的發展前景存在著一定疑慮，這就導致其在發展層面會遇到較大瓶頸，存在一定的風險。
此外，港龍地產披露了以往公司開展業務的資金來源主要通過物業預售及銷售所得款項、自控股股東及非控股權益收取的墊款、銀行借款及其他融資安排(包括信託融資)為物業項目提供資金。
據港龍地產披露顯示，該公司隨著規模擴張，資產負債率水漲船高。2017年，2018年，2019年的資產負債比率分別為98.8%，122.1%，172.6%。而2019年中國百強房企平均資產負債率為78.7%。
58安居客房產研究院分院院長張波認為，港龍負債水平來看已經存在較大的風險，減緩負債壓力的方法一是降低自身的擴張速度，二是增加股權類融資的比例。如果上市不順利，後續港龍地產的發展或出現降速。
在現金流方面，體現公司造血能力的經營活動現金流由正轉負，2017年，2018年，2019年分別為7588萬元，-6.27億元，-67.56億元。
融資成本方面，2019年港龍地產的銀行借款利率為7.7%，其他借款利率為10.8%，加權平均實際利率為8.8%%，而在信託借款方面，年利率則高達12%-15%，除此之外，控股股東及非控股股東權益的墊資也是港龍地產重要的融資渠道，據港龍地產披露顯示，2019年應付非控股股東權益款項中有45.2億元年息高達8%-15%，還有609.9萬元的年薪達到20%。
在短債方面，截至2019年末，港龍地產一年內到期的借款是11.44億元，截至2020年3月 31日，一至兩年到期借款是26.74億元，但是公司的貨幣現金僅為10.52億元，現金不足以覆蓋短債。
對此，知名經濟學家宋清輝認為，在國內中小房企融資環境較為困難背景下，港龍又背負著高額債務，亟需赴港上市融資。但其中亦存在諸多風險，港龍地產這隻「小盤子」能否獲得資本市場青睞，是其面臨的最大風險。如果此次上市不能成功，對於港龍地產的資金後續將有致命的影響，將會直接導致其在發展層面會遇到較大瓶頸。
知名地產評論員嚴躍進認為，中小企業必須要上市，如果不上市成長的空間會越來越小，但是上市也會消耗企業很多精力，港龍地產做大規模也是為了上市，但是也加劇了負債壓力，如果不能上市成功，化解負債壓力也增加了企業的成本。
業務布局集中 風險增加
港龍地產於2007年在常州成立，專注開發及銷售主要作住宅用途並附帶相關配套設施的物業，包括商業單元、停車場及配套區域。總部位於上海。目前的業務範圍主要是長三角及周邊城市，包括浙江杭州、嘉興、江蘇鹽城等城市。港龍地產是港資企業港龍發展集團有限公司的全資子公司，法人代表和董事長均為呂永懷。
據公開資料顯示，港龍地產總土地儲備為544.44萬平方米，分布在江蘇、浙江、河南、貴州、上海五個省市，其中江蘇和浙江分別佔72%和21%。從布局來看，港龍地產近年盈利主要集中於少數城市、少數項目，隨著城市政策出現變化，港龍地產過度集中的土地布局也會導致公司在面臨業績波動時，抵禦風險的能力偏弱，增大了風險。
此外，據公開數據顯示，港龍地產近年毛利率迅速提升，2017 年， 2018年，2019年分別為21.9%，30.8%及42.7%。港龍地產披露毛利率連續兩年大幅增長的原因是，住宅物業銷售毛利率在大幅提升，從2017年的18.1%增至2019年的42%。2018年重大創收項目香江華庭二期、新港城二期及香語華庭一期等住宅物業銷售的平均售價上漲。隨著原有項目開發銷售完畢，港龍地產想要繼續保持現在的毛利水平，任重道遠，而向新區域發起投資的時候，港龍地產對當地的具體情況，現有的資金實力及投資過程中出現的難以控制的風險都對港龍地產提出了新的挑戰。
在盤和林看來，港龍地產公司收益以住宅銷售為主，從相關數據也可以看出，在收入暴漲的同時，多項成本數據也大幅增加。高漲的成本靠原有的資金恐怕很難支撐，在原有項目開發銷售完畢後，港龍地產保持現有的毛利水平難度較大。有序拓展新型業務模式，降低經營成本，形成品牌效應，創新發展模式，或可使毛利水平有所保持。為此需要整合企業現有要素資源，進行多產業協同協調發展，儘快邁入產業與金融、產業與城市發展融合的新階段。
港龍地產在招股說明書提出，為了實現可持續發展，公司需繼續在中國具有發展潛力且我們並無開展現有業務的部分地區尋求發展機會。由於業務公司在新城市、地區及新區域市場的增長及擴張帶來若干風險及不確定性。在向新的地理區域擴張業務的過程中，我們還將面臨與當地原有開發商的競爭，該等開發商可能不僅在當地佔有一定優勢的市場份額，而且在僱用當地員工、專門技術及知識等方面較我們更具優勢。再者，我們亦將在目標城市面臨各不相同的建設、市場以及稅務相關法規，這些將加大我們遵守新程序與適應新環境的難度，增加我們的支出。
盤和林認為，我國當前房地產產業出現的產能過剩、庫存過大等問題，在產業與市場需求和社會發展方面存在「脫節」現象。港龍地產近年來收益飛增，但同時也伴隨著成本升高、負債率高等問題，所以現有資金實力盲目向其他城市擴張不是明智的選擇。如何降低風險並實現後續的轉型發展還要看其未來的發展戰略，如何創新發展模式、避免資源浪費，最終還要取決於港龍地產在市場經濟環境下培養的生存能力。
對於港龍地產現階段的資金實力，在宋清輝看來，港龍地產現在的資金實力顯然不能撐起繼續向其他城市擴張，在擴張的過程中應注重循序漸進地推進，將風險降到最低。
在上海市經濟與信息委員會專項評審專家庫專家孫文華看來，企業擴張的基礎在於團隊能力建設、集團管理能力建設以及融資能力建設等，從企業管理的角度，能力建設是擴張的前提，在目前情形下，企業還是要穩為主，一方面要加快現有項目的去化，及早收回投資，另一方面要研究新的商業模式，並加強團隊建設等。
對於港龍地產未來能否如願上市，對此，《商學院》記者將持續關注。