在上個世紀九十年代至2000年左右，說起湛江市最繁華的商業地段，如果霞山區稱第二，沒人敢稱第一。
從商貿角度來說，赤坎那時並沒有什麼像樣的商業大廈，而霞山則有人民大道南的廣百百貨。廣百百貨的前身是友誼商場，它是湛江最高檔的商場，也是市民最信得過的購物地點。
自2000年起，廣百附近的國貿A座、B座陸續開業，2006年以後，國貿C座（城市廣場）、國貿數碼新天地以及怡福國際廣場、江霞廣場相繼開業。自此，霞山的人民大道南成了湛江當之無愧的第一商圈。
2004年初，海濱大道的鑫海名城開業，延續「K物街」、「二奶街」的風格，成為湛江最高檔的商場。緊接著榮基國際廣場開業。這兩大商場的開業，使得霞山的第二商圈「海濱大道商圈」橫空出世。
這一黃金地段除了商場，還有眾多高檔寫字樓，如安興大廈、金祥大廈等。那個時候，霞山區的居民覺得霞山的高樓大廈特別多，特別自豪。
與霞山興旺發達的商業相比，赤坎雖自明清時就是粵西有名的商埠，但在現代化商業發展方面，起步較晚。在2002年世貿出現之前，商業街集中在中山路的步行街，寸金公園門口也有一個大型商場，具體名稱忘了。不過，赤坎的餐飲和娛樂業還是不錯的，有許多老字號酒樓，後起的舊大天然規模最大。
但是到了2005年之後，赤坎的商業隨著房地產的崛起，卻出現突飛猛進的發展。嘉信茂（現印象匯）、金沙灣、麗灣、鷹展、興華、愛華……這些商場都是商住結合，除了住宅和商場，往往還有公寓、寫字樓和酒店等。大型酒店也越來越多。海洋國際、楓葉國際、杜拜酒店、新大天然……2015年，帆船形的民大喜來登強勢登場，使得赤坎區的城市繁華度進一步提升。
赤坎雖然人多地少，老街區交通不便，但由於房地產是剛需，也見縫插針地發展著，其中沙灣一帶成功拓展為赤坎的新區。特別是金沙灣觀海長廊一帶，除了金沙灣系列、還出現了麗灣名邸、君臨海岸、濱海園多個臨海樓盤，現在調順島也成了房地產的投資熱點。
赤坎的金沙灣一帶，藍天碧海，椰樹細沙，高樓林立，現已成為湛江的城市客廳，成為外地遊客的必到之景點，攝影愛好者扎堆之處。
老城區赤坎後來居上，霞赤之前的經濟開發區也不甘落後。在老字號銀海酒店的帶動下自2000年起，中國城酒店、皇冠假日酒店、恆逸酒店，以及後來的君豪酒店、皇冠會陸續開業，形成了「湛江高檔酒店一條街」。
2003年後隨著湛江市房地產業的興起，開發區成了房地產商「搶灘上岸」的對象，金地豪苑、錦繡華景、城市假日、匯景名都、銀地綠洲、匯景豪庭、萬豪世家、金洋大廈、城市美林、江南世家、公園一號、君臨世紀、京基系列……數不勝數，開發區的面貌也隨著這些房地產的崛起煥然一新。
而湛江的四個大型城市綜合體，鼎盛廣場位於霞山（接近開發區），金沙灣廣場位於赤坎，而萬達廣場與華都匯均位於開發區。很明顯，開發區的儲備用地受到了資本的高度青睞。
因此，就城市的發展來說，霞山區起步早，成效顯著，但在2010年後發展速度卻不如赤坎和開發區。舊城改造方面乏力，新舊城區混在一起。從外表看，很容易給人一種破破舊舊的感覺，會讓人覺得霞山區現在已經落後於赤坎和開發區。
從住房銷售均價來看，2020年上半年的數據顯示，開發區均價14000，赤坎均價13000，霞山區由過去的第一已跌到第三，僅為12000。另外，赤坎和開發區的最高房價已有超過20000的，但霞山沒有。
從湛江市各縣區的GDP來看，霞山區的數據還是不錯的，全市排名第二，399.99億元。但大家要注意到一個問題，湛江經濟技術開發區（包括霞赤之間、東海島、硇洲島）的GDP是分攤給了霞山區和麻章區。
事實上，開發區和廉江的GDP早就超越霞山了。霞山區只是吃著東興、湛化等老牌工業，才沒被赤坎超越。按現在的發展趨勢，我認為坡頭、麻章遲早要超越霞山。現在這兩個地方的公務員工資普遍高於霞山。
從宜居環境看，霞山的海灣多作為港口或工業用地，海域靠外海水較鹹，海邊的宜居地段較少，區域內汙染企業較多，有時空氣中會有異味，人居條件不算優越。
從城市拓展來看，鐵路割裂主城區和西部農村土地，使得「西拓」難度加大。目前老機場還未搬遷，對附近區域的房地產發展有限高要求。
從交通來看，霞山的港口運輸雖然發展，但客運方面不理想：陸路離高速較遠，去廣州或別的區縣總要增加一大段擁堵的道路，且老城區路窄車多，由於歷史問題，道路改建很難推進。
另外，隨著網絡經濟的發展，霞山區引起為傲的實體商貿經濟受到嚴重打擊。商場的入駐率越來越低，有的商場差不多二分之一都是空的。江霞廣場幾易其主，廣百也於去年撤出湛江。國貿系列商場及鑫海、榮基的生意也受到重大衝擊。
總的來說，我也認為霞山區在2010年後各方面發展速度略緩於別的縣區，面臨被多個區縣市超越的危險。出現這個情況，我認為有三個方面的原因不容忽視：
一是長遠規劃問題。因為城市開發太早而沒注重長遠規劃，造成現在舊城改造和城市拓展難度大。當然這個有歷史的客觀原因，但不得不承認已成為了霞山發展的桎梏。
二是市政投入經費問題。商貿業的曾經輝煌，城鎮化速度較快，大量農村人進入霞山謀生（其中包括我父親），其中農民工子弟佔用了大量教育資源，造成霞山財政吃緊，教師工資佔財政比重大，市政建設經費很緊張。如城市廣場與國貿之間的天橋一直沒有建成，也影響了廣東醫科大學附屬醫院的發展，附院目前也有搬離的計劃。
三是優勢資源的利用問題。霞山區是省內外罕見的同時擁有大港口、火車站、機場的一個區，但沒有利用好這個交通優勢來發展工業。不知為什麼，臨港工業園一直發展不起來，搞了個華港工業園，但配套跟不上，現在也沒什麼人氣。作為擁有機場最早的地方，也沒有培育出空港經濟產業，連空港現代服務業都是寥寥無幾。南寧鐵路湛江火車站在霞山多年，商貿物流業搞得並不理想，現在被赤坎的物流業超越，而留下的攤子卻很難改造。
到了現在，霞山的交通資源優勢進一步弱化，重點企業陸續搬離霞山。機場搬去吳川。湛江港除了寶滿港區外，未來重點發展東海島港區。沒有高鐵的火車南站被麻章的西站搶去不少客流量，發展步履沉重。連傳統優勢的巨無霸企業東興煉油廠、湛化也有計劃搬到別處。當然，它們的搬離對霞山的環保、社會民生問題有所緩解，但對GDP就有較大影響。
然而，有危就有機，霞山區能否抓住新一輪發展契機，決定著未來勝敗。機場和重點企業的搬遷，會為發展空間日益狹隘的霞山區騰出寶貴的發展土地資源。未來霞山的發展重心將會在機場路至火葬場一帶，以及湖光快線霞山路段、石頭村一帶。霞山能否實現城市擴容提質、城市更新、經濟轉型升級、發展培育新經濟增長點，實現新一輪跨越式發展？我們拭目以待。
關於湛江的老區霞山區，你認為是否沒落？是否會被湛江別的縣市區超越？歡迎各位網友在評論中留言討論。