01. 南寧出生率和房價收入比變化情況
我們先看看兩組關於南寧的數據。
在2010-2018年的9年時間裡，除了2017年15.2‰的出生率略高於廣西整體水平外，南寧的人口出生率多年來的出生率都低於廣西整體水平。
2018年的人口出生率降到了2014年的水平，主要原因是相比2014年5.06‰的死亡率，2018年的死亡率達到了5.4‰。
但跟2010年相比，人口出生率還是有小幅提高。
我們再看看2010-2018年南寧人口出生率與房價收入比的變化情況。
我們知道房價收入比一個比較合理的取值區間範圍是4-6之間。但在國內是沒有哪個城市的房價收入比取值是落在這個區間之內的，也就是說大家都偏離了這個合理範圍，只不過偏離度大小而已。
於是，大家只能比較誰的偏離度最小，誰的房價收入比就相對合理。
房地產市場3~5年為一個調控周期。2010年~2015年是比較嚴的調控周期，嚴到什麼程度呢？可以看看2011年溫州著名的「太太炒房團」當年的境遇。
在這段時間內，南寧的房價收入比由2010年的8.2下降到了2015年的7.4，2015年的房價收入比是近10年來偏離度最小的一年。
2016年，在去庫存和棚改貨幣化的政策刺激下，房價成了躥天猴，南寧房價收入比立馬從7.4飆升到10.14。
2017年，南寧從首付比例、公積金貸款政策等多方面進行了調控，當年房價收入比降到了8.00。
2018年4月，海南全島執行全島最嚴的限購政策，這間接「助攻」了廣西的房市，當然，也讓南寧「受益匪淺」。
2017年的政策原本已經有所成效，樓市相比2016年有所降溫，但2018年的房價收入比躥到了9年來的峰值：12.30。
當然，這還不是最高峰值，因為2019年的房價收入比是12.80。
這就是南寧2010年至今的房價收入比走勢線和變化情況。
在2010~2015年房價收入比相對合理，變化相對平穩，且穩中有降的情況下，南寧的出生率處於上升的態勢，而且有著明顯的因果關係。
比如，2011年和2012年房價收入比維持在7.9不變，2012年和2013年的出生率分別是13.06‰、13.81‰。
當2013年的房價收入比上升到8.1的時候，2014年南寧的出生率下降到13.10‰；2014年和2015年的房價收入比分別下降到7.8和7.4的時候，南寧2015年和2016年的出生率分別上升到13.28‰、13.50‰。
這中間當然有生育政策的助推作用，比如2014年「單獨二孩」政策實施，但出生率沒有直線上升。
南寧2016年的房價收入比躥到了10.14，2017年的出生率卻「逆增長」，達到了9年來的峰值：15.2‰！
這看似悖論，其實在合理的態勢之內。
生育孩子需要1~2年的時間進行物質準備和生理準備，甚至需要更長的時間去準備。也就是說，2017年生育的夫妻，早在2015年左右就已經在買房，準備孩子出生之後的「小家」了，等到房子交付，孩子也出生了，完美銜接。
另一方面，「單獨二孩」政策實施後，人口出生率沒有專家設想的那樣激增，面對日益嚴重的老齡化人口問題，從人口的長遠合理結構方面考慮，2016年正式實施「全面二孩」政策，這在一定條件下刺激了已經有一定物質基礎條件的夫妻群體的生育意願。
所以2017年南寧人口出生率跟2016年的房價收入比呈現「背道而馳」的現象。
2017年在政策調控下，南寧的房價收入比降到了8.00‰，但2018年的出生率還是降到了2014年的水平。
2016年樓市的瘋狂，讓普通工薪階層「望樓興嘆」，進而「望樓卻步」。儘管有生育的意願，但理性管住了自己的意願，讓生育行動擱淺。
畢竟2016年之後，南寧的房價已經懸在一個高位。因為眾所周知的原因，房子是一種只漲不跌的神奇存在，南寧的房價是再也不會回到2013~2014年的價位水平，最多在三五年內保持橫盤。
工資跑不贏房價是普遍存在的。橫盤的好處是，留給那些努力奔跑接近它的人，利用三五年的時間去打拼。
2018年，南寧房價收入比再次攀升，儘管2019年的出生率數據還沒公布，但是可以大膽預測，出生率跟2018年相差無幾。
02. 房價會抑制哪些群體的生育意願
我們先簡單地將生育類型進行歸類。當然，需要說明的是，簡單歸類是為了方便敘述，不能視之為專家認可的科學分類。
主動型生育：這類人群屬於金字塔頂端，財富精英人群，有經濟實力做後盾，不管是出於繼承財富的角度，還是打發時間的角度，這類群體往往更願意生育。如果沒有生育政策束縛，這類群體生三四個都是常規操作。
比如被網友吐槽為「生育機器」的演員陳浩民的老婆蔣麗莎，五年生四胎娃，沒有點家底，怎麼可能生的那麼隨心所欲呢。
體驗型生育：這類群體經濟條件尚可，生育觀念也比較開放。但往往生育一個小孩之後不會再選擇生育，畢竟生兒育女過程是艱辛的，付出極大的心力和經濟支出，尤其是對普通家庭的女性而言，生育一個小孩要付出、承擔、乃至放棄很多東西。
畢竟能夠在婚後做全職媽媽，相夫教子的人，少之又少。
生兒育女，完成為人父母的角色轉變，這是很多人必經的人生體驗。對於這類群體而言，甜蜜的體驗可能會刺激他們再次生育，但他們中很多人其實不會再考慮生育，這裡有很多因素，比如意願、精力、住房條件改善等等。
任務型生育：這類群體經濟上可能不具備想生（多少）就生（多少）的保障條件，但一方或雙方家庭生育觀念根深蒂固，無法違逆，也無法忍受長輩長時間的絮絮叨叨，又有硬性的生育指標，如此，晚生不如早生，而且奔著定格生育任務指標（兩個）去生，早生早交差。
不育族：這裡需要排除生理疾病造成的不育，以及「丁克」。那麼剩下的就是我們所說的單身群體了。
單身狗是歷史生育政策與國人延續香火觀念疊加之下造成的性別比例嚴重失衡下的產物。
無論是城市還是農村，單身的制約因素其實只有一個：財力，尤其對城市單身群體而言。
房子是告別單身的重要前提條件，尤其是對都市單身男青年而言，很大程度上，有沒有房關乎你有沒有婚育的選擇權。
單身群體激增，自然生育下降。畢竟未婚生育，在國人中不是主流觀念。
從上面的生育類型看，房價波動對主動型、任務型生育人群不會產生太大的影響，一個是想生就生，一個是反正都要生。
所以房價波動對於體驗型生育和單身群體的影響無疑是最大的，特別是單身群體，他們或主動或被動地抑制了自己的生育意願。
03. 如何合理維持人口年齡結構比例
合理的人口年齡構成，對一個國家、地區今後的社會經濟發展有著重要的影響。
南寧60歲以上人口比重已經佔到了17%，已經全面進入老齡化社會，但南寧的出生率多年徘徊。如果出生率沒有很大的提升，隨著時間的推進，人口年齡結構必然呈現倒金字塔狀，對整個地區的經濟發展是不利的。
如何維持合理的人口結構比例顯得比較急迫了。
從短期看：進行改革戶籍，逐步降低乃至全面取消落戶限制，人口根據能力、條件和需要自由遷徙，這是讓人口池迅速灌滿的快速辦法。
但這是一種具有排他性的不良競爭。
比如，N城市降低落戶門檻，同時提升戶籍背後捆綁的諸多因素含金量，如住房、醫療、教育、社保待遇等，並且條件優於L城市，則人口就向N城市湧入。
L城為了避免「人去樓空」，經濟發展疲軟乏力，不得已也降低戶籍門檻，提升戶籍待遇。
如果L城經濟實力不如N城，那麼提升戶籍待遇必然增大財政負擔，影響經濟層面的建設，最後有經濟條件的人還是會遷走。
如果L城和N城經濟實力相當，落戶門檻和戶籍待遇一樣，那麼對於居民個體而言，沒有吸引力，也就沒有遷移戶籍的必要性。
所以，經濟發達城市降低落戶門檻，提升戶籍待遇，其實是對欠發達地區和農村地區的虹吸效應，一城的繁華是建立在另一城「凋零」的基礎之上。
而這幾年上演的「搶人大戰」，本質上只是為了穩住和消化當地的樓市。
從長期看：需要讓適齡生育群體保持和釋放旺盛的生育意願。房地產「三穩」，不但可以穩住經濟基本盤，在某種程度上可以刺激有生育意願的人群生育。這是關係到20年後的人口大計和經濟發展。
但歸根結底，無論短期還是長期，都必須降低經濟對地產的依賴度，只有經濟健康、合理、活躍了，居住有保障了，有改善了，才會釋放生育的意願。
畢竟，讓住房支出佔據家庭支出70%的人釋放自己的生育意願，難。