7月24日，國家高層召集北上廣深及南京、杭州、長沙等城市座談，重申堅持「房住不炒」，堅持「三穩」，堅持不以房地產作為短期刺激經濟的手段等。
這十城被座談的原因多是由於房價上漲迅猛。比如：深圳6月二手房價格環比上漲1.79%，同比上漲7.99%，百城居首；杭州、東莞半年新房價格累計漲幅居前；寧波6月新房價格環比居百城之首。
但在此期間，長沙的房價一直保持著三年來的節奏，並沒有出現異動，故被媒體猜測為作為正面典型受邀座談。一時之間，長沙以全國50個典型城市中最低房價收入比成為全國關注的焦點城市。許多媒體紛紛以「讓炒房客有來無回」之類的標題大加褒讚。
為什麼長沙的房價收入比在全國高企的浪潮中成為一支清流？畢竟眾人皆醉而我獨醒並不是一件容易的事。
獨善其身，則需兼達天下。今天，我們以2016年與長沙房價持平的西安市與其對比，探秘長沙超低房價收入比的緣由。
PART 1: 2019年末長沙與西安房價收入比差距現狀
在網絡上，我們經常看到全國城市房價收入比數據，其中下表得到普遍認可：
該《2019年全國50個典型城市房價收入比排名》，因數據來源於各地統計局並由易居研究院統計整理而較為權威。
從上表我們看到，長沙的房價收入比僅僅只有6.4，而西安市則高達10.6，差距明顯。大家都知道，房價收入比是指每戶住房總價與每戶家庭年總收入的比值。那麼，該指標就要涉及到該城市的城鎮居民平均居住面積、城市平均房價和城鎮居民家庭年收入幾項數據。其中不同的城鎮居民平均居住面積，同樣會影響城市房價收入比的高低。
而我們研究的主旨不在於此。故而，我們忽略類似梢節，從房價與收入兩個主幹指標入手，直取問題關鍵。
PART 2: 長沙和西安近五年房價演繹路線圖
曾經，長沙和西安還是上下鋪的兄弟。在2016年6月前的很長時間裡，兩城房價一直都處於6000-7000元區間，或平行前進，或相互糾纏。看下圖：
時間進入那年7月，長沙房價有了新的夢想，開始超過並甩開西安獨自北上。直到2017年的4月，西安才如夢醒，開始隨全國樓市起漲。
隨後，在2018年2月國家《關中平原城市群發展規劃》明確提出「支持西安建設國家中心城市」的超級利好刺激下，新層次的城市定位，使西安不再與長沙為伍，房價快馬加鞭趕超了過去。
而從上表我們看到，在2018年的三季度，長沙和西安兩城幾乎同時隨著全國樓市進入震蕩周期而上漲出現了停滯，均在高位盤旋。平均房價的差別，只是西安與長沙保持2000-3000元的距離，並且非常的穩定。
推理至此處，第一個問題產生了：
西安坐擁國中城市的耀眼光環，城市層次較長沙高了一個大級別。住宅價值作為城市價值的反映，單價兩三千元的差距非常合理。
且，2018年三季度之後，兩城房價幾乎與全國一二線城市同步開始震蕩，限購限售政策差異不大，何來「讓炒房客有來無回」之說呢？如果這樣褒揚，西安的房價同樣震蕩了三年，封殺了炒房客的套利空間，炒房客又有何路可去？再說青島，平均房價由2018年6月上合峰會時的20898元/平高點回落至16488元/平，以跌幅21.1%雄踞全國房價跌幅榜榜首，豈不是套牢炒房客的英雄城市？
【小結】
無論官媒還是自媒體，都必須堅持客觀性原則。不能以主觀好惡以及一些表象的東西，刻意迎合人們的喜好，甚至為此有意誇大宣傳某種事物。
起碼，我們要在驗證某些數據的真實性後，再發布自己的觀點，避免誤導他人。
PART 3: 房價收入比之核心元素：收入
收入數據是否真實可靠，我們作為一個個體，很難核算。但我們可以從數據的邏輯性以及其他渠道的相關指標比較驗證。
1）從研究兩城房價收入比發現，長沙與西安的城鎮居民收入差距漸行漸遠。
不可否認，西安的房價收入比高於長沙。我們從兩市統計局的年度《統計公報》發布的「城鎮居民可支配收入」與當地平均房價比值可以看得出來：
上表可見該方法計算的結果，2014年以來西安的房價收入比同樣一直高於長沙，甚至在2019年末高於長沙5.74；雖然與易居研究院計算口徑有所不同，但兩個房價收入比是同向的，差距10.6：6.4的值為1.656，與上表14.87:9.13的值1.628高度接近且正相關。那麼，該口徑指標與易居研究院的結果具有同樣的可參考價值。
我們觀察到，之所以形成如此巨大的差距，房價差是次要的，主因是長沙與西安的「城鎮居民可支配收入」逐年擴大的距離。
表中可見，2014年末兩城平均房價基本相同，城鎮居民可支配收入基本相同。但到2019年底，長沙的該收入指標五年間由3.6萬元增長至5.5萬元，增幅高達49.92%；相比之下，西安只能無地自容，僅僅增長至4.18萬元，增幅只有15.93%。
此時，第二問題出現了：
究竟是長沙的居民收入增長特快還是西安的居民收入停步不前？原因何在？
2）兩城的城鎮居民可支配收入演繹路線圖：
我們整理兩城最近五個年度《統計公報》中的城鎮居民可支配收入數據製圖如下：
可以看到兩城該項指標的走勢特徵，西安2015年度出現了下行，2019年度則與上年基本走平；但長沙則一直保持著不變的仰角上行，且兩城走勢曲線喇叭口越開越大。
從某種意義上說，這兩種走勢都不正常。經濟在發展，GDP在增加，為何會出現收入與經濟發展背離？我們看兩市人均GDP2014-2019年的走勢：
收入與經濟的背離，大概率說明西安市的統計數字在相應年度進行了調整，使之回歸真實。同時也讓我們對長沙城鎮居民收入曲線的斜率不變產生了。
【小結】
如果兩城的城鎮居民可支配收入數據有較大誤差，則極大概率將推翻房價收入比的評價。雖然長沙的收入指標與GDP指標走勢基本吻合，但其人均GDP位於14萬元檔，接近武漢並直逼杭州、上海的15萬元檔，也有些出人意料。
PART 4: 城鎮居民可支配收入數據的驗證
人均GDP數據無需過多的研究。我們只是用來檢驗其與城鎮居民可支配收入的背離。驗證城鎮居民可支配收入是否存在誤差，我們可以比較以下幾個第三方數據：
1）觀察金融機構的住戶存款指標。
所以使用這個指標進行觀察，原因一是銀行以「鐵帳本、鐵算盤、鐵規章」而信譽超然，其數字的準確性與真實性是社會公認的；二是較高的居民收入必然在銀行沉澱形成更多的存款。我們看下圖：
為了消除人口總量的影響，我們全部採用人均指標來考量所有數據。從上圖我們發現，西安市的人均住戶存款一直大大高於長沙。通俗的話說，就是西安的老百姓比長沙的居民更加「有錢」。
該項指標與兩城城鎮居民可支配收入截然相反。
2）國家統計局的兩省平均工資水平指標
雖然國家統計局數據中沒有具體到市級的平均工資數據，但我們相信兩城同作為兩省首府，省平均工資水平應該大概率與省會城市正相關。我們看下表：
自2010年至2018年（2019年數據暫無），陝西省的城鎮單位就業人員平均年工資收入始終高於湖南。
這與長沙高於西安的城鎮居民可支配收入形成了倒掛。
3）第三方機構發布的兩城薪酬水平數據
絕大多數的老百姓收入來源於薪酬。我們調取薪酬網等不同的網站發布的薪酬水平分別如下圖：
看該表，2020年長沙平均月薪為6216.1元，西安為6084.7元，長沙較西安高131.4元。
以上表中，西安的平均工資水平為4203元，長沙為3907元，西安較長沙高296元。
由於各家機構統計口徑不一，比較僅限於本機構的統計數字對比，相互之間並沒有可比性。但在兩家機構的統計中，我們能夠看到，兩城薪酬水平應當不相上下。這與國家統計局的公布的兩城數據差距基本吻合。
但這恰好進一步確認了對長沙城鎮居民可支配收入遠遠高於西安的置疑。
【小結】
通過以上三項間接指標，我們只能得出這樣的結論：
長沙的城鎮居民可支配收入大概率存在較大的統計誤差，導致了虛高問題的發生。
【結語】
如果事實真如以上結果，長沙居民收入數據的誤差將導致低房價收入比的失真，6.4的超低水平則需要進行一定的修正。無論是「讓炒房客有來無回」的褒揚之語還是低房價收入比的結論都被推翻。
無意否定什麼，我們只是為了探尋城市房價收入比的成因，以期為其他城市以借鑑。在整個的研究過程中，我們只能以官方的數據，客觀地論證。或許研究中存在些許的紕漏，從而導致結果與事實的不符。只當拋磚引玉，以我們的初步結論給老百姓的決策提供一點參考。
客觀與準確，是科學研究者與媒體工作者的基本態度。