2018年報發布已經告一段落，但對於房地產行業過去一年的表現與總結並未結束。除了銷售額、營業收入、淨利潤、資產負債等單個指標外，過去一年整個行業和單個房企的綜合表現如何？可以從淨資產收益率（ROE）這一指標中窺探一二。
新京報房產新聞、新京報傳媒智庫聯合出品的《50家上市房企ROE排行榜》顯示，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高於2016年的15.62%和2017年的19.09%。其中，部分大中房企ROE值排名靠前，同比出現增長狀況，而部分中小房企ROE墊底，並出現負增長狀況。
巴菲特曾經說，「我寧願要一家資本規模只有1000萬美元而淨資產收益率為15%的小公司，也不願意要一個資本規模高達1億美元而淨資產收益率只有5%的大公司。」
這足以見得，ROE在判斷一個企業盈利能力強弱時的重要性。ROE是指利潤額與股東權益的比值，該指標越高，說明投資帶來的收益越高。在業內人士看來，ROE不僅反映了一個企業的盈利能力、資產周轉率、資金使用效率，還反映了槓桿使用情況和資產負債狀況。
根據《50家上市房企ROE排行榜》，50家上市房企的平均ROE為19.57%，高於2016的15.62%和2017年的19.09%。據中國指數研究院數據顯示，2018年全年全國排名百強房企淨利潤率、ROE均值分別為11.5%、17.2%，較上年分別提升0.2、0.9個百分點。
在業內人士看來，受前幾年樓市高增長影響，2017年、2018年進入利潤結轉周期，房企盈利情況較好，使得ROE水平提高。
碧桂園、恆大等盈利能力強
總的來看，50家上市房企ROE排名出現分化，從ROE數據來看，大中房企ROE值排名靠前、穩定，同比出現上漲，而部分中小房企ROE墊底，並出現負增長狀況。
具體來看，德信中國ROE排名第一，為72.89%，新城控股、融創中國、碧桂園、龍光地產、中國恆大、華夏幸福、朗詩綠色集團、時代中國、榮盛發展排名2-10位，ROE分別為41.05%、32.92%、32.2%、31.54%、30.18%、29.05%、28.26%、27.05%、24.76%。萬科、旭輝控股、中國奧園、龍湖集團、招商蛇口等房企的ROE在20%-24%。
如果按照巴菲特甄選企業的標準，15%的淨資產收益率作為一個「紅線」的話，那麼在這個紅線之上的房企還有正榮地產、華潤置地、融信中國、金地集團、雅居樂集團、金科股份、保利地產、中海地產、世茂房地產等房企，他們的ROE在15%-20%。
ROE排名最後五位的房企是當代置業、越秀地產、濱江集團、首創置業、遠洋集團、綠城中國等，ROE均在10%之下。
中型房企ROE增速較高
在增長率方面，部分中型房企增長率排名靠前。具體看來，德信中國、朗詩集團的同比增速超過10個百分點，中南建設、新城控股、金科股份、時代中國的同比增速超過5個百分點。
而大房企較為穩定，諸如華潤置地、萬科、保利地產、碧桂園、融創中國2018年的ROE與2017年基本持平，中國恆大、中國海外雖然有所下降，但是幅度在0.5個百分點之內。分析2016年-2018的ROE增長情況，萬科以及保利地產、中海地產、華潤置地等大型央企較為穩定，變化幅度並不是很大。而融創中國、碧桂園、中國恆大2017年、2018年的ROE遠高於2015年。
值得關注的是，部分排名靠後的中小房企增長率呈現負增長。從處於39位的佳兆業開始，有10名房企的ROE同比增速呈現下滑狀況，諸如當代置業的ROE同比下降4.7個百分點、綠城中國下降4.85個百分點，首創置業下降3.55個百分點，遠洋地產下降3.68個百分點。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，大房企擁有更好的品牌價值和營銷渠道，其利潤數據相對可以把握，部分營銷成本得到更好的把控，這也使得其比小房企具有更好的盈利機會。
富力ROE下降幅度大
值得關注的是，在增長率方面，富力地產ROE同比降幅最大，為27.34個百分點，從2017年40.24%至2018年的12.9%，接近2016年15.99%的水平。使富力地產ROE出現較大變動的原因是其淨利潤率出現較大變化，2016-2018年，淨利潤率分別為13.13%、36.14%、11.35%。
還有綠城中國，其ROE在50家上市房企中處於最後一位，為3.71%。事實上，根據2018年財報，綠城中國2018年的歸母淨利潤10.03億元，較2017年21.9億元同比下降54.2%；淨利潤率為3.94%，同比2017年的6.37%下降了2.43個百分點，遠低於同行平均水平。對此，綠城中國在年報中曾解釋稱，基於市場環境變化，計提的減值虧損撥備對股東應佔利潤的影響較2017年增加6.51億元；以及因人民幣貶值對集團若干外幣借款計提未實現匯兌淨虧損4.88億元。
還有遠洋集團，其2018年ROE為7.38%，同比下降3.68個百分點，主要是受淨利潤率和總資產周轉率影響。根據wind數據顯示，遠洋集團2018年的淨利潤率為11.26%，同比2017年下降了6.43個百分點；總資產周轉率18.8%，同比下降了7.95個百分點。老牌國企首創置業2018年ROE為7.68%，主要是其較低的總資產周轉率，2016-2018年，分別為17.12%、15.52%、13.55%，首創置業2018的淨利潤率也不高，為10.4%。
分析人士表示，隨著2017、2018年樓市調控的持續，特別是一二線城市實行限價措施，外加房企融資成本高企，房企的盈利水平大概率將會下滑。反饋到未來一兩年，其ROE或將呈現下降趨勢。
■ 分析
利潤率、周轉率、財務槓桿影響ROE
具體到單個房企，有的房企ROE異常亮眼，有的房企則表現較差。背後的原因是什麼呢？哪些指標影響著ROE？
根據杜邦分析法，ROE=利潤率×總資產周轉率×權益乘數，如果一個企業想提高ROE，需要從這三個指標入手，淨利潤率代表的是公司賺錢能力，需要通過提高毛利率、降低成本等來提高，總資產周轉率代表的是公司資產運用的效率，加快去化、優化流動資產和非流動資產的比例等影響其高低，權益乘數反映公司利用槓桿的高低，與負債有直接關係，適當運用槓桿能提高權益乘數，但是要使得資本結構合理化，避免財務和資金鍊出現風險。
《50家上市房企ROE排行榜》顯示，排名第一位的是德信中國，2018年剛剛於港交所上市，其ROE高達72.89%。東方財富網數據顯示，德信中國2018年毛利率為38%，增加了15個百分點，淨利率為22%，增加了10個百分點，資產負債率雖然有所下降，但是仍高於行業平均水平，為86%。
值得關注的是，新城控股ROE排名第二，為41.05%。根據新城控股年報，2018年業績大增，實現歸母淨利潤104.91億元，同比增長74.02%；實現歸母扣非淨利潤75.97億元，同比增長51.87%；淨利潤率為22.5%，同比增加了7.1個百分點。盈利大增引來了監管層的關注，問詢問題涉及投資性房地產公允價值變動、合併報表等對於淨利潤的影響。
新城控股ROE較高的另一個原因是快速加槓桿，2015年新城控股的資產負債率為79.5%，2018年已經達到84.6%。
新京報記者 段文平 編輯 袁秀麗 製圖 寇德娜 校對 趙琳