來源：麵包財經
根據媒體報導，監管部門近期出臺了「三道紅線」新規以收緊房地產融資。「三道紅線」分別是：剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。按照踩線情況，房企被分為「紅、橙、黃、綠」四檔，分別對應三個指標均超閾值、兩個指標超出閾值、一個指標超出閾值以及三個指標均不超閾值這四種情形。每一檔均規定了有息負債的增速限制。
麵包財經以2019年銷售金額排名前50名的房企為初始樣本，在剔除部分數據不全或未上市房企後，按照2020年中報數據分別對其中45家房企（以下簡稱「樣本房企」）按照上述三個指標進行了排名。研究結果顯示，全部滿足3個指標的房企只有5家且以央企為主；8家房企3個指標全部觸線，面臨較大去槓桿壓力；滿足2個監管指標的房企數量最多。
超八成房企剔除預收款後的資產負債率大於70%
由於房地產行業的經營特性，房企在房子交付前會提前收到部分或全部購房款項。這部分資金一般在資產負債表的負債項下計為預收款項或合同負債。值得注意的是，由於這些負債無需真正償還，因此計算房企資產負債率時扣除該項金額能夠更真實的反映企業負債情況。具體計算公式為：（負債合計-預收款項-合同負債）/（資產總額-預收帳款-合同負債）*100%。
麵包財經根據房企公告和Wind數據計算發現，樣本房企中37家企業不滿足剔除預收款後的資產負債率小於70%的監管要求，比例超過八成，房企降杆杆壓力整體較大。
其中，中國恆大、中南建設、綠地控股、融創中國、碧桂園、泰禾集團、中國奧園、中梁控股剔除預收款項後的資產負債率超過80%。值得一提的是，恆大雖然指標排名靠前，但公司早在2019年業績發布會時便提出了「高增長、控規模、降負債」的新發展戰略，表示「要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。」
中國海外發展、招商蛇口、華潤置地、中國金茂、龍湖集團、保利地產、首創股份、金地集團這8家房企滿足監管要求，剔除預收款後的資產負債率小於70%。一個很明顯的特徵是，這8家房企中央企佔了絕大多數。在未來降槓桿的背景下，這些企業有望掌握更大的主動權。
多數房企滿足淨負債率要求，泰禾集團居首、中海外最低
第二個指標淨負債率由帶息債務減去現金及現金等價物後再除以所有者權益獲得。根據Wind數據，45家樣本房企中19家沒有達到淨負債率小於100%的監管要求。
其中，泰禾集團、建發國際集團、中國恆大排名前3。以泰禾集團為例，公司截至2020年上半年末的帶息負債（短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付債券）金額達到929.15億元，而同期的貨幣資金為43.05億元。2020年7月31日，泰禾集團公告控股股東籤署《股份轉讓框架協議》，擬將其持有的19.9%股份轉讓給海南萬益。
中國海外發展截至2020年半年末的淨負債率為27.60%，在樣本房企中處於最低位置。萬科、新城控股同期的淨負債率分別為29.68%和30.86%，同樣處於較低水平。
短期償債能力整體較好，部分企業壓力較大
第三個指標現金短債比的計算方式為貨幣資金除以短期有息債務，一般用以衡量房企的短期償債能力。
根據Wind和公告數據計算顯示，2020年截至六月末，大部分房企滿足現金短債比大於1倍的監管要求。其中，建發國際集團、中國海外發展、龍湖集團的現金短債比倍數排名位居前3且大幅高於其他房企。
相對而言，12家房企沒有達到監管要求，現金短債比小於1倍。在這中間，泰禾集團、華夏幸福、富力地產排在最後3名。
5家房企三項全達標，20家有望晉級「優等生」
綜合上述計算結果，全部滿足3個指標的樣本房企只有5家，分別是中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、保利地產和金地集團。3個指標全部觸線的房企則有8家，包括中國恆大、綠地控股、融創中國、泰禾集團等。
2個指標達標的房企數量最多，達到20家，佔比約44%。這些房企未來有望通過持續降杆杆，逐步滿足全部「三道紅線」監管要求。除去數據缺失的企業，有一項或兩項達標的房企總數為32家。