回望巨變之年 2020房地產十大關鍵詞
中國房地產行業即將告別跌宕起伏的2020年。
這一年，新冠肺炎疫情強行給行業按下「降速鍵」，從停擺到復甦，開發商經歷了不同以往的漫長四季；房企融資「三道紅線」的出臺，又讓它們站到同一起跑線，接受新一輪行業規則的嚴格審視。
這一年，南北樓市也如季節般冷熱分明，珠三角、長三角先後掀起復甦熱潮，環京等地卻一片蕭條。有人手持千萬在深圳「打新」，有人在燕郊甩賣房產，只為逃離月供壓力。
房地產已成為我國金融風險最大的「灰犀牛」，居民肩上的債務槓桿已臨近高點，巨變的2020年也將是行業糾偏的開始。地產仍是我國國民經濟的「壓艙石」，但房子最終要回歸居住屬性，剝離狂熱的投機色彩。
在此，我們用十個關鍵詞回顧這一巨變之年，它們涉及行業發展變化的關鍵節點，以及關乎企業民生的熱點事件。動蕩起伏的2020年已臨近終點，隨著地產調控長效機制的建立，行業有望撥開迷霧，在新的一年穩健生長。
對抗疫情
新冠肺炎疫情，是房地產行業今年最大的「黑天鵝」事件。年初，居民的腳步被困在家中，房企銷售業績也跌落低谷。據克而瑞監測，春節前後一周，全國重點城市房地產銷售數據接近零成交。
這僅僅是開始，整個一季度，我國房地產行業都在經受疫情的巨大衝擊波。據中指院統計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。
隨著疫情形勢逐漸可控，樓市也進入復甦階段。進入4月份，房企銷售從低谷爬升，並於上半年末完成V形反轉。此後行業銷售規模維持高增長態勢，8月份百強房企銷售金額同比增長近30%，市場迎來年度黃金節點。
樓市復甦的力度，超出市場預期。疫情之下，房產尤其是大宗豪宅物業，成為高淨值人群的避險選擇；一些熱點城市一二手房倒掛的行情，也激發了諸多購房者的套利渴望，紛紛持幣入場。
國家統計局數據顯示，截至11月末，我國商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長1.3%，增幅較1~10月擴大1.3個百分點；商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%，增幅較1~10月擴大1.4個百分點。
中指研究院認為，臨近年底，房企衝刺全年銷售目標，疊加「三道紅線」強監管下資金壓力上升，企業推盤營銷力度加大。如無意外，今年12月商品房銷售面積仍有望超過2億平方米，全年銷售面積或有新突破。
三道紅線
疫情之外，房企今年遇到的最大挑戰莫過於「三道紅線」。
下半年，監管部門設置「三道紅線」，即剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍，並分檔設定房企有息負債的增速閾值，倒逼房企去槓桿、降負債，行業迎來顛覆性變革。
防範潛在的金融風險，促進行業穩健發展，是「三道紅線」出臺的初衷。當下，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，已是金融風險方面最大的「灰犀牛」。房地產投資增速過快，嚴重影響整個經濟增長狀態的平衡。
「三道紅線之後，所有的企業發展再次來到同一起跑線，過往積累的很多發展要素都被清零。」易居控股CEO丁祖昱認為，未來十年，企業的核心是融資能力，融資成本將成為企業繼續進擊還是保守萎縮的分水嶺。
克而瑞統計顯示，目前頭部房企整體償債能力穩健，六成以上房企處於綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，兩成以上房企「三道紅線」皆不達標。
為儘快適應監管要求，許多企業已開始主動調整發展節奏、制定降負債方案。世茂房地產、金科股份等已主動調低目標增速；綠地控股也制定了詳細的降檔方案，同時計劃通過分拆上市、引入戰投等措施，回到安全區間。
在行業利潤空間有限的情況下，如何 平衡規模與盈利之爭，如何 平衡地產主業與多元業務的關係，房企面臨的「靈魂拷問」剛剛開始。
債務違約
2020年，債券市場出現了一些違約新特徵。國泰君安研報顯示，「國企信仰」與「大而不倒」的觀念正遭受衝擊，地產板塊也步入頭部房企違約元年。
泰禾集團深陷債務危機，成為波及面最廣的行業事件。今年以來，因公司債券規模龐大、融資成本高企、債務集中到付等問題，泰禾流動性出現困難，公司債券H7泰禾02、泰禾MTN001等多筆債券出現違約。
截至2020年9月30日，泰禾已到期未歸還借款金額高達459.05億元，引入萬科作戰投也遲遲未落地。在北京、上海、杭州、太原等多個城市，泰禾在建樓盤因資金問題難以推進，數次引發業主維權。
福晟集團也成為率先「倒下」的房企。11月19日，福晟集團發布公告稱，截至公告出具之日，公司尚未支付「18福晟02」利息及回售本金，共計6.31億元。與世茂房地產的合作，並未拯救福晟於火海之中。
華創證券表示，近幾年房地產行業調控政策持續加碼，銀行端清查違規放貸，涉房貸款全面收緊，同時伴隨監管部門即將出臺新規控制房企有息債務增長。若企業槓桿較高，面臨融資收緊時，易出現債務違約。
頻頻出現的房企「爆雷」事件表明，龐大的債務規模已成為房企頭頂的「達摩克利斯之劍」，一旦資金危機爆發，能順利找到接盤人並非易事。隨著「三道紅線」出臺，尾部房企償債能力差，後續仍要持續關注其資金風險。
「萬人搶房」
「今天你認籌了嗎？」、「你搖到了嗎？」近期，因樓市熱度高漲，認籌搖號牽動著上海購房者的情緒。據悉，當地12月開盤的首創禧瑞薈、保利雲上橙光、中海長寧第等盤，認籌人數均超1000人，一些樓盤認籌率超過500%。
這一場景，在今年的樓市裡並不罕見。疫情以後，全國多個熱點城市持續轉暖，限價盤頻現「萬人搖」，因一二線城市優質地塊集中供應，土地市場高單價、高溢價地塊頻出，甚至出現「麵粉貴過麵包」的情況。
譬如在深圳，網紅盤「華潤城潤璽一期」均價為13.2萬元/平方米左右，周邊一些二手房均價在18萬元以上，此番倒掛空間使得購房者爭相搶購，甚至出現眾籌打新、代持購房的現象，以致引發監管部門關注。
新華社評論指出，十幾萬元一平方米的商品房儼然成為火爆「投資品」，「打新熱」背後的買房牟利現象顯然與「房住不炒」理念背道而馳，抑制樓市「打新熱」，需要「硬核」舉措。
為抑制樓市過熱的現象，杭州、瀋陽、西安和寧波等19城相繼升級調控，涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產交易稅費五方面內容。其中，深圳政策力度最嚴苛，寧波兩度政策加碼。
剛剛閉幕的中央經濟工作會議，確定明年要抓好八大重點任務，包括解決好大城市住房突出問題。業內認為，熱點城市將堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁，「四限」調控難言實質性鬆綁，並將貫穿更長的時間周期。
樓市分化
深圳不分產品、全線飄紅的市場狀態，並未在全國各地上演。今年以來，各地之間樓市加劇分化，已成為難以忽視的新特徵。
近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組發布《中國住房數據分析報告（2020）》。報告顯示，國內房價已出現嚴重分化，深圳、東莞、上海、寧波、蘇州等地房價還在上漲，但不少城市房價卻出現大跌。
下跌最嚴重的是廊坊，相比於2017年4月的峰值降幅達46.9%；青島、天津較峰值下跌20%以上；肇慶、海口、石家莊、濟南、北京、西雙版納跌幅超過15%；保定、鄭州、北海、中山房價跌幅超過10%。
從各城市房價由漲轉跌的時點看，存在兩類情形：一類是2017年上半年前後，以京津冀城市為代表，因房地產調控加碼所引發；另一類是2018年下半年前後，以三四線城市為主，主要為貨幣化棚改退潮所引發。
貝殼研究院發布的《2020年二手房市場城市榜單》也顯示，廊坊樓市以8.4%的跌幅位於榜首，青島和濟南跌幅分別位列二、三名，鄭州和北京分別位列第四和第九名。在跌幅前十名當中，北方城市佔九席，且普遍高於南方城市。
自此，房價「只漲不跌」的時代已經結束，城市間的分化將成為常態。在「房住不炒」大基調下，一旦市場出現過熱徵兆，調控政策必將尾隨而至；而對於人口流失嚴重的城市，房價下跌監測預警，將成為市場監測的重要方面。
直播賣房
如果說去年是渠道元年，那今年便是房企的「直播元年」。在萬物均可直播的時代，置業顧問、房企高管紛紛來到直播間，通過特價房源秒殺、購房優惠券等活動吸引大眾眼球。
受年初新冠肺炎疫情影響，房企售房不得不遷移至線上。4月2日，復地集團聯手薇婭試水直播賣房，自此房企在直播方面的熱度持續增加，碧桂園、恆大、富力等頭部房企相繼入局，北京住建委還發文鼓勵房企線上營銷。
隨著疫情影響逐步消退，房企直播售房熱度不減反增，逐步成為日常營銷手段。據天貓好房官方數據，今年「雙11」期間，全國共有100多家房企帶著3000個樓盤、共計80萬房源入駐天貓好房，特價房範圍覆蓋近300個城市。
從折扣力度看，石家莊、武漢、廣州等地上線的房源，出現低於5折銷售的情況。天貓也拿出真金白銀補貼購房者，包括無門檻參與房子抽獎、籤約送紅包、總裁直播間特惠秒殺、購房抵用券等。
直播賣房是房企逐步接軌網際網路、擁抱科技化的表現，但截至目前，購房仍是重決策、重線下體驗的消費。直播賣房能否擺脫單純的推廣、引流作用，真正促成成交，還有很長的路要走。
物管狂潮
2020年，物業股經歷了從狂歡到冷靜的「過山車」體驗。
上半年，物業板塊風頭正盛，諸多房企嗅到風向，匆忙分拆旗下物業公司上市，其中不乏體量尚小、競爭力不強的迷你型企業。截至目前，上市物企已突破至40家，年內已有16家物企成功登陸資本市場。
物業股此番狂潮與「三道紅線」密切相關。通過股權融資補充權益，房企可顯著改善槓桿水平，尤其是資產負債率和淨負債率。因此，開發商分拆上市的意願集體暴漲，無論物業管理板塊是否已經運營成熟。
但資本市場已經不再通通買帳。據克而瑞統計，9~11月份有30家上市物企股價下跌，藍光嘉寶服務跌幅最大為40.3%，金融街服務跌幅達40%，中奧到家、鑫苑服務、建業新生活、時代鄰裡等跌幅也均超過30%。
碧桂園服務、保利物業、萬科物業等頭部公司，已意識到行業風向變化，開始謀求業務轉型。其中，碧桂園服務要大力發展社區團購服務、城市公共服務，保利物業將下沉到鄉鎮，萬科物業要做科技的公司。
機構和投資者都已意識到，物業股這股熱潮已經過去了。如果不依賴地產母公司，誰能獲得未來的增長空間、建立差異化和專業化的競爭優勢，誰才能在大浪淘沙之中脫穎而出，分食巨大的市場蛋糕，有待解答。
長租公寓
租房市場和新房市場「冰火兩重天」，在2020年表現得極為明顯。
受疫情衝擊，今年多個城市租賃市場低溫，直到現在仍未復甦。長租公寓更是受到直接衝擊，1~11月至少84家企業爆雷。其中，很大一部分原因在於「高進低出」、「長收短付」、濫用「租金貸」等模式導致資金鍊斷裂。
兩年前，長租公寓潛藏的危機還沒有如此顯著。在資本加碼下，多家頭部企業赴美上市，並藉助「網際網路式」燒錢補貼瘋狂擴張，以致於在疫情衝擊和自身盈利危機下相繼「暴雷」，波及數十萬租戶和業主。
規範租賃市場發展，已到了「火燒眉毛」的地步。日前召開的中央經濟工作會議對住房租賃市場關注頗多，提出既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規範市場化租賃住房發展，更好地解決好大城市住房突出問題。
其中，要加強保障性租賃住房建設力度，重點整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。長期來看，租賃市場監管要制度化、常態化，資金監管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控「高進低出」、「長收短付」、「租金貸」等市場亂象。
業內認為，明年住房租賃領域有望迎來更細化的監管政策。隨著一些行業「暴雷」事件逐步化解，市場發展逐步規範化，長租行業也有望走上健康軌道。
貝殼上市
貝殼找房赴美上市，同樣是今年地產界繞不開的話題。
北京時間8月13日晚，美股資本市場大門正式向貝殼（BEKE）打開。上市四個月，貝殼已成為地產界的「獨角獸」，資本市場熱度不減。截至發稿，貝殼股價報66.82美元，總市值788億美元，超過國內所有傳統房地產開發商。
與此同時，今年前三季度，貝殼累計平臺總交易額（GTV）、收入等指標均已超過去年全年。其中，第三季度平臺總GTV約1.05萬億元，同比大增87.2%；營業收入205億元，同比增長70.9%。
貝殼在資本市場上的表現，直接引發了「天貓好房」加速誕生、恆大拉攏房產中介等事件。市場突然意識到，房產經紀是一塊巨大的蛋糕，並有待分割。貝殼的競爭者、地產巨頭、網際網路公司，無一不想入場分食。
在左暉的邏輯中，貝殼要把產業重新做一遍，最終導向服務業的工業化改造、線上化和數位化推進、服務者職業化三個方向。「在C端崛起的時代，誰能為客戶端創造更大價值，誰就會有更大價值。」左暉表示。
目前來看，貝殼還沒有模式相似、可直接對標的選手，天貓好房等平臺能否突圍而出，還需時間驗證。
發力舊改
房地產銷售的天花板遲早會到來，而城市更新，已經被開發商定位為下個可挖掘的「金礦」。近日舉行的中央經濟工作會議指出，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造，建設現代物流體系。
12月21日，在北京召開的全國住房和城鄉建設工作會議也指出，要全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。切實轉變城市開發建設方式，統籌城市規劃、建設、管理，推動城市結構優化、功能完善和品質提升，深入推進以人為核心的新型城鎮化，加快建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。
譬如在廣州，今年地方推出的舊改項目增多，房企的參與熱情也明顯提升。其中，中國恆大多次加碼城市更新公開項目，龍湖籤約廣州首個城市更新項目，俊發、瀚宇、和健等同樣開始試水廣州城市更新。
12月16日，廣州公共資源交易中心公告披露，黃埔區穗東街廟頭村舊村改造項目被中國恆大拿下，這是繼增城逕嚇村、南沙龍古村、南沙鴨利村後，恆大2020年在廣州斬獲的第四個舊村改造項目。
「圍繞城市運營的城市更新將取代棚改，成為存量時代下新的增量。」丁祖昱認為，新賽道下，房地產企業將從城市發展商向生活運營商不斷邁進。（第一財經）
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