遇到坑爹的物業咋辦？簡單，行使屬於業主的權利唄，一起換了物業。不負責的物業會讓業主們的生活備受困擾，非業主人員隨意進出小區，生活垃圾不能定期處理，公共設施損壞也沒有儘快修理。長此以往，業主們權利也會受到越來越大的損害。這時，業主就必須維護自己的權利，更換了物業。
更換物業
1、召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，超過2/3以上同意，即可更換物業公司
2、由業委會主持物業管理招標等事，擬定管理要求和費用標準，做標書
3、聯繫物業公司或房屋主管部門進行公開物業招標
4、由業主聯合組建評標小組，可以外請物業專家做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允
5、評標，並選出中標的物業公司
6、由業委會向業主大會做招投標報告，並出示評標過程及最終結果，業主大會對業委會的結果進行投票表決
7、表決通過，由業委會同物業公司籤署物業管理協議，安排新老物業交接手續，新物業進場。
8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業公司再次評標
但現實情況卻是更換物業舉步維艱，由於多種原因很難輕鬆炒掉一個物業公司。
首先是業委會成立難。一般來說，根據《陝西省城市居住區業主委員會組建辦法》規定，居住區內物業綜合驗收合格，且入住業主達到百分之五十以上和已出售的公有住宅具備實施物業管理條件的，應當籌備召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會，並向所在區房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發商主動鼓勵成立業委會，只有靠熱心業主站出來。
其次，業主通過難。按規定，小區要換「管家」，需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建築物總面積的半數。他表示，一些小區裡至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區開發商的關係戶；另外很多業主對成立業委會並不關心。
另外，業委會運作難。根據規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，在成立初期，熱心業主可以提供地方、湊錢，可時間長了，業委會與業主，甚至業委會內部的矛盾就顯現出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業委會的存在了。