一言蔽之，微眾銀行從追究租戶貸款、再到自身承擔蛋殼公寓爆雷的風險，讓租戶得以抽身，減少損失，但自身勢必承擔蛋殼公寓金額巨大的壞帳風險。
來源 | 經理人傳媒旗下《經理人》
本刊記者/孫晨
2020年，對於長租公寓行業而言，是一個水逆之年。在這一年，長租公寓平臺接連爆雷，捲款跑路的新聞不絕於耳，2018年至今，長租公寓已陸續「爆雷」超過170家，就連長租公寓的頭部平臺、已於年初奔赴美國資本市場的蛋殼公寓也捲入這一場風波之中。
風波之後，長租公寓平臺脫身而出，而租客和房東的矛盾越演越烈，勢同水火，政府相關部門緊急介入，出臺相應的政策文件以緩解雙方之間的矛盾。長租公寓平臺頻現的資金鍊斷裂的問題也引起市場對於長租公寓商業模式的質疑，其中租金貸更是處於風口浪尖。
風雨飄搖的蛋殼
長租公寓的領頭羊蛋殼公寓的創始人高靖，是一個資深的網際網路人，曾經流轉於百姓網、百度、糯米網等知名企業，在糯米網工作期間，因傑出的工作能力而受到創始人沈博陽的賞識。
當百度收購糯米網之後，高靖在沈博陽的支持下選擇了自主創業。彼時，高靖的目光轉向了國內龐大的租賃市場並敏銳發現了行業痛點，例如房東和房客之間的信息不透明、黑中介等，帶著「讓年輕人有尊嚴地生活在城市」的初心，高靖一頭扎進了長租公寓行業。
2015年初，蛋殼公寓成立，是紫梧桐（北京）資產管理有限公司旗下的高端品牌，是一家以數據驅動為核心、提供高品質租住生活的資產管理平臺，致力於用網際網路方式改造傳統的住房租賃行業，產品涵蓋合租公寓、整租公寓。公寓遍布國內一、二線主流城市。
成立至今，蛋殼公寓共獲得八輪融資，在C輪融資時估值超20億美元，是業內的獨角獸企業，具體投資方包括 CMC資本、高榕資本、螞蟻金服、春華資本、愉悅資本等，累計融資金額高達67億元人民幣。2020年1月17日，蛋殼公寓在紐交所正式掛牌上市，股票代碼「DNK」，管理房間超過40萬間，這是蛋殼公寓和高靖的高光時刻，但不可忽視的是，風光之下的隱憂。
經營規模越大，虧損金額加劇。2017年至2019年，蛋殼公寓的營收從6.57億元增長至71.29億元，營業收入增長近65億元，增長幅度為985.08%；但與營業收入高速增長形成鮮明對比的是，虧損金額則日趨加劇，虧損金額從2.72億元擴大至34.37億元，虧損金額接近32億元，增長幅度為1163.60%，把營收增速甩的遠遠的。
三年來，雖然蛋殼公寓的營業收入超過202億元，但是虧損金額則超過了104億元，此外，蛋殼公寓經營活動產生的現金流淨額均為負數，2019年的資金缺口進一步擴大，為19.11億元，一旦失去融資，面臨著嚴重的資金鍊斷裂的風險。
需要指出的是，2017至2019年，蛋殼公寓出租率連年下跌，分別為85.8%、76.9%、76.7%，這意味著蛋殼公寓空置的房間是越來越多。閒置意味著收不到房租，又要給房東付租金，會造成公司進一步虧損。
進入2020年，成功IPO是蛋殼公寓為數不多的積極消息，除此之外，從年初至年底，蛋殼公寓自身深陷負面旋渦，近期更是處於風雨飄搖之中。
2月初，新冠疫情的爆發讓各行各業遭受到嚴重衝擊，長租公寓也未能倖免，為此蛋殼公寓單方面要求房東減免一個月的房租而遭到房東抵制，而部分繳納了一年房租的租客，不但未能享受到減免房租的待遇，還因為蛋殼公寓未按時向房東支付租金而面臨著搬家的風險。因為該事件，深圳蛋殼公寓相關負責人遭到深圳市住房和建設局的約談。
6月18日，蛋殼公寓公告稱公司CEO高靖正在接受地方政府有關部門調查，但並沒有說明高靖因何被調查。8月18日，南方周末發布題為《蛋殼公寓CEO被調查，事涉六億國資》的文章，指出高靖被調查一事可能涉及江蘇崑山市6億元國資流失。同時蛋殼公寓與崑山國資委全資持有的崑山銀橋控股集團有限公司合資成立的子公司操作流程不合規，銀橋控股投資的6億元國資存在流失風險。
當天，蛋殼公寓發布聲明稱該報導嚴重失實，並將保留訴諸法律的權利，不過截至目前，蛋殼公寓並沒有對南方周末提起訴訟，相反，蛋殼公寓自身倒是訴訟纏身，司法案件108起，其中八成以上訴訟在今年發生，案由涉及租賃合同糾紛、建設工程合同糾紛、買賣合同糾紛、服務合同糾紛、勞動爭議等，且多為被告身份。
一年中的第十一個月份是冬月，在這個月份，蛋殼公寓之寒遠勝於寒冬。11月9日，數百名人員聚集在蛋殼公寓北京總部進行維權，這些人包括租戶、供應商、維修人員、裝修工人和保潔人員等，維權人員涉及長租公寓整個產業鏈；16日，蛋殼公寓破產、跑路的新聞滿天飛，對此蛋殼公寓官方予以否認並表示：「公司沒有破產，也不會跑路。」同時也向媒體承認公司資金困難。
對於維權的群體，蛋殼公寓只是輕描淡寫回復了一句話：公司沒錢。
矛盾激化，租客有苦難言
蛋殼公寓資金鍊面臨斷裂已經是不爭的事實，遭到數百人維權可以佐證蛋殼公寓的困境，此外，由於蛋殼公寓沒有按時向房東支付房租，租客遭到房東強行驅趕的例子時有發生，租客和房東的矛盾進一步激化，但雙方卻都屬於受害者。為什麼同樣是受害的一方，卻要互相傷害呢？這是和蛋殼公寓的商業模式分不開的。
長租公寓的本質是二房東，即以低價從房東獲取房源，再以較高的價格出租給租客，即低收高出，從中賺取一定的差額，達到持續經營的效果，但大部分長租公寓並沒有採取這種商業模式，而是選擇「高進低出」、「長收短付」的經營模式，蛋殼公寓、自如等平臺也不例外。
高進低出。長租公寓發展初期，行業內的平臺為了獲取房源和用戶，採用了高進低出的模式，該模式通俗易懂的解釋就是價格戰。長租公寓平臺先以高於市面價格的20%~30%高價從房東獲取房源，然後再以低於市場租給租戶。例如，巢客公寓從房東獲取房源的價格為3200元/月，但出租價格僅為3000元/月。此外，平臺從房東獲取房源之後，通常需要裝修房子、配備家電、聘請管家和清潔工等，這是一筆不菲的支出，長租公寓的這種商業模式，很明顯，就是租出去的越多，虧損的越多。
長收短付。一方面，長租公寓平臺和租客籤署合同時，會以減免一個月或兩個月房租、或免收一年管理費作為噱頭，要求租客一次性支付一年或兩年的房租。一般而言，租客認為租房是剛需，一次性支付一年房租還有優惠，會樂於接受接受租賃模式。另一方面，平臺和房東籤署合同時，前期以季度、後期以月度為單位向房東支付租金，這就是所謂的長收短付。
這種模式本身沒有問題，畢竟平臺獲取房源後需要以一定的資金來支持運營，也可以讓企業健康發展，但部分平臺卻盯上了房租「一進一出」的巨大差額並用以向外急劇擴張，為長租公寓平臺爆雷埋下伏筆。在網際網路時代，為了獲得資本方的青睞，平臺追求規模和流量，不過，當投資方停止資金注入，平臺將面臨嚴重的資金鍊斷裂的問題，進而公司的正常經營受到影響。
面對這種情況，一些平臺選擇捲款而逃，一些平臺垂死掙扎，最終讓行業一地雞毛，例如9月份，長租公寓巢客上海總部人去樓空，涉案金額達到了數十億元，幾千位房東和租客討要房租碰壁；10月份，樂居公寓（深圳）、小鷹公寓紛紛爆雷。據樂居財經統計，從2017年開始，到2020年8月，全國已有70家長租公寓陣亡，其中60%是在今年倒閉的。
長租公寓平臺爆雷，房東和租客卻是首當其衝，遭受嚴重損失。對於房東而言，沒有收到房租會造成自身的損失，所以他們只能夠聯繫租客，要求租客繳納房租，或者讓租客搬家，好重新把房子租出去，減少自身的損失。對於租客而言，已經和長租公寓平臺籤署租賃合同並繳納了一年的房租，沒有再向房東支付房租和提前搬出去的理由。由此，房東和租客之間的矛盾加劇了，部分房東甚至採用了威脅、恐嚇、違規斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。
若租客被驅趕出去，租客將會是最大的受害者，而這一切源於租金貸。支付一年的房租，以3000元每月計算，一年需要向長租公寓平臺繳納3.6萬元，這對於租房一族或者是剛畢業的大學生而言是一筆不小的支出，大部分租客只能選擇貸款的方式償還這筆房租，這時租金貸應運而生。
租金貸指的是，租客在與長租公寓平臺籤租約的同時，與該平臺合作的金融機構籤訂貸款合約，由該金融機構替租客支付全年房租，租客再向金融機構按月還清租房貸。長租公寓平臺爆雷，租客被驅趕，但是房租卻沒有落下。
以蛋殼公寓租客為例，搬出了原來的房子，損失押金和房租尚還在可以接受的範圍，但由於已經和微眾銀行籤署了貸款合同，若沒有及時向該金融機構繼續支付「租金貸」將會影響個人徵信，這讓租客們苦不堪言。
部分長租公寓平臺不計成本搶房、急速擴張的隱患爆發，最終一跑了之，卻讓房東和租客埋單，加劇兩者之間的矛盾，這不合理，不能讓這些企業逍遙法外。
政策頻出，微眾銀行買單
隨著長租公寓暴露出來的各種問題，尤其是平臺跑路讓房東和租客的矛盾激化，各市監管部門緊急出臺相關規定，一方面，對於長租公寓存在的亂象進行整頓，另一方面，則緩解房東與租客之間的矛盾。
2020年9月7日，住房城鄉建設部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》的通知，對於租金貸，強調住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。企業有這種行為會將被責令限期整改，並處以相應的罰款，涉及違法經營或金融違法的行為分別由市場監管部門和金融監管部分依法給予處罰。
此外，針對暴力驅趕問題，該意見稿還提到出租人未經承租人同意擅自進入租賃住房，採取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退租賃住房，構成違反治安管理行為的，由公安機關依法給予治安管理處罰。也就是說，房東不能採用暴力驅趕租客，否則租客可以報警處理。
針對蛋殼公寓陷入經營危機，房東和租客發生矛盾等事件，北京、上海、深圳等城市的住建局高度重視，其中北京已成立專辦小組跟進，上海要求企業及時妥善處理矛盾糾紛，而深圳則出臺緊急通知。
11月17日，深圳市住建局發布的《深圳市住房和建設局關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》明確指出，住房租賃企業與房屋權利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協商解決的，應當通過人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得採取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。
11月27日，新華社針對蛋殼公寓爆雷發表評論：「長收短付」雖在短期內維持了企業現金流穩定，但此做法無異於飲鴆止渴。「只虧不賺」的企業就像一頭「灰犀牛」，一旦跑路，社會危害性更大更廣。11月30日，新華社再一次發表評論：長租公寓本是乘「租購併舉」政策東風填補市場空白的創新商業模式，如今卻成為某些人「鑽空子」的馬甲外衣，相關部門絕不能讓「割韭菜者」一跑了之。
需要指出的是，與蛋殼公寓合作的金融機構，屬於騰訊旗下的微眾銀行在本次事件中處在風口浪尖，針對蛋殼公寓爆雷，微眾銀行在三周內陸續發布針對「租金貸」的處理公告，體現了處理態度的360度轉變。
11月16日，微眾銀行告知租客當合法權益受到侵害時，積極運用法律途徑維護自身的正當權益，對於已經搬離的租客承諾，在2021年3月31日前，不會上報個人徵信問題。
12月2日，微眾銀行預估蛋殼公寓事件處置可能將持續較長時間，對租客剩餘的貸款本金將給予免息延期至2023年12月31日之前，期間不扣款、不計息、不影響信用記錄。
兩天後，微眾銀行發布最新公告，蛋殼公寓租金客戶退租後與微眾銀行籤署協議，將退租後蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用於抵償貸款，微眾銀行結清貸款。
一言蔽之，微眾銀行從追究租戶貸款、再到自身承擔蛋殼公寓爆雷的風險，讓租戶得以抽身，減少損失，但自身勢必承擔蛋殼公寓金額巨大的壞帳風險。
在這一天，最高人民法院副院長、二級大法官楊萬明針對蛋殼公寓事件稱，案件若進入司法程序，法院嚴格依法進行審理。
如今，蛋殼公寓日更的微博的最後更新日期為11月20日，已經斷更長達近一個月，這意味著什麼不言而喻，有趣的是，另一家長租公寓平臺自如發布「暖冬計劃」，願意為與蛋殼公寓解約的業主、租戶提供新的服務合同，針對前者免除一年的託管服務費，針對後者最高提供一個月的房租減免。不過，自如在12月初才遭到業主們的維權，要求自如進行賠償，對此，希望房東、租戶們自身擦亮眼睛，避免卷進新的旋渦。
曾經，高靖抱著讓租客遠離黑中介的初心成立了蛋殼公寓，但如今，後者比黑中介還要黑的多，坑的租客更是數不勝數，連帶房東也一起坑進去了。有些人，抱著改變行業的痛點去創業，但是，當持續面臨著無窮無盡的金錢誘惑的時候，卻慢慢偏離了軌道，最終把初心拋到九霄雲外，成為行業又一新的大毒瘤。
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