前段時間微博上有人提出商業地產的終極形態，暫且不說現在能否出現終極形態，就想問問什麼是終極形態，大型購物中心是不是終極形態？城市綜合體是不是終極形態？文中沒有給出答案，我想即使給出也是比較荒謬的答案，但商業地產是不斷演化發展的，我倒是想從當今發展的最為成功的、最獨特的商業地產形式，推斷我們商業地產發展的方向及趨勢，這裡不妄談終極形態，我姑且以 "商業地產現代化"來描述這樣一個過程,既然現代化是一個過程，那麼它就沒有終極形態，應該隨著時代的發展有著不同的標準。由於篇幅較長，將分購物中心、商業步行街、其它業態及商業地產推動城市現代化幾部分來論述。也許大家耐心看完之後，能對上面提法有個基本的判斷。
第一代 購物中心
這裡先明確一個定義，即什麼是購物中心（理清這個概念對文章的閱讀很有必要）？按我國商務部的定義是：多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所，業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閒等。購物中心業態與百貨業態的最大區別是，購物中心是由許多獨立經營的商家組成，一般不進行統一收銀，而百貨業態是管理方整體經營賣場並實行統一收銀。
內地第一代購物中心興起於上世紀90年代中期-2005年左右，代表案例有廣州天河城廣場（1996年開業）、廣州中華廣場（2000年開業）、廣州正佳購物中心（2005年5月開業）、上海正大廣場（2002年開業）、恒隆港匯廣場（1999年12月開業），中信城市廣場（2002年9月開業），深圳萬象城購物中心（2004年12月開業）等。由於這個時期是購物中心在內地的起步階段，市場培育期普遍較長，許多購物中心因為沒有挺過培育期而被淘汰，而經過及時調整存活下來的購物中心大多保持著旺盛的人氣商氣，上述的幾個項目都是全國知名的第一代購物中心。
代表項目：廣州天河城廣場
位於廣州天河區的中心位置，建築面積16萬平方米，營業面積10萬平方米，地上7層，地下3層，1996年開業，是當時廣東省營業面積最大的集購物、美食、娛樂、休閒、服務於一體的大型購物中心，也可以說是內地真正意義上的購物中心。日人流量10-30萬人次，最高據報導達到60萬人次（80萬人次？），租金在位置較好的地方達到 (首層) 900-1800元/平方米/月
成功的關鍵要素
第一：招商策略恰當，以吉之島（超市百貨）、天貿南天（天河城百貨）等大商家穩定業態組合格局，帶動其他商鋪的進駐和經營的興旺； 第二：首家提出"只租不賣"的經營理念（比萬達廣場早了許多），沒有分散賣，從而能讓整個商場能執行統一經營、統一管理；
第三：根據市場變化，不斷創新，錯位經營。隨著天河商圈競爭的加劇，天河城在經營管理上依據市場變化，在提升商場裝修檔次的基礎上調整經營品牌，引進一線品牌商家，與周邊其他商場錯位經營，從而保證商場的持續旺場。
VS 成都百聯天府購物中心
百聯天府購物中心於2004年4月28日正式開業，是成都的第一座購物中心，建築面積16萬平方米，共計5個樓層，集百貨、超市、專業專賣店、餐飲、娛樂、休閒、文化、影院、辦公於一體。由於複雜的產權關係及不溫不火的經營狀態，於2010年被迫撤出成都市場。
第二代 購物中心
這一時期的購物中心主要出現在2005年-2010年左右，這一時期的購物中心，已經能夠做到產權清晰，規劃、推廣到位、業態組合合理，培育期較短，並形成成熟的購物中心連鎖發展格局。代表模式有萬達廣場、大悅城、萬象城等模式。
廣州白雲萬達廣場
廣州白雲萬達廣場是一座集商業中心、五星級酒店、商務酒店、室外步行街、甲級寫字樓等業態為一體的廣場，位於廣州白雲區。廣州白雲萬達廣場由大型商業、甲級寫字樓、酒店、室外步行街等組成，總用地面積約21.09公頃，總建築面積40萬平米左右。
VS成都錦華萬達廣場
1. 位置面積
成都：錦華店地處城市副中心（現已算城中區），總面積40萬平方左右（包括住宅），商業面積25萬平方左右；
廣州：機場路新開發區，總面積四十萬平方，包括酒店、寫字樓，不包括住宅；
2. 建築形態 長條型，單循環
相同：大型單體建築，長條線性室內步行街布局，兩邊商鋪；大型主力店布置在步行街兩端或一側（廣州主力店在步行街一側）；
不同：廣州萬達有2萬平米的兩條室外步行街，窄的一條是緊靠大單體，長510米，通道寬9米；另一條長640米，寬35米；成都只有一條室內步行街；
3. 業態組合 基本相同，甚至品牌都相同
相同：大型主力店+小型商鋪+影院，其中大型主力店有沃爾瑪、萬千百貨、國美電器、大歌星KTV；洋快餐包括肯德基、必勝客、麥當勞等；中餐類有芙蓉樓、德莊火鍋等；影院當然是萬達影院了
不同：就是把伊藤洋華堂用沃爾瑪替代了；
4. 產品定位 中檔普通消費者
我們在兩地的商場可以發現，無論從賣場呈現的品牌，還是消費者購買商品普遍的價格，主要是針對的都是普通大眾，說明萬達定位的非常明確。
5. 賣場人氣
成都萬達2007年開業，2010年12月份開業，按開業一年測算與同時期成都萬達比，廣州萬達人氣與成都萬達當年相似。
問題：從上面的案例可以看出，萬達的在兩地的複製是成功的，但單純講究快速複製，也必然會影響產品的特色及差異化，廣州的萬達與成都的萬達如出一轍，只不過多了兩條室外步行街，而且逃不了有圈地的嫌疑，其它地方的萬達廣場也與這兩地的萬達廣場相似。如何從建築形態、業態組合、經營特色尋求突破，是第三代購物中心亟待解決的問題。
第三代 購物中心
第三代購物中心普遍具有完整的開發運營體系，從前期的規劃建設，更加注重賣場的經營，通常背靠大財團。項目定位準確，特色突出，體驗性強。代表項目內地的有廣州太古匯購物中心、天津大悅城、南京水遊城（2008年開業）、北京首地大峽谷（2010年8月開業）等，有香港的K11、APM等。
代表項目1：廣州太古匯購物中心
特色：
1. 位置：天河區 現代商務新城，地鐵上蓋物業。
2. 業態：
a.地下一二層中高端時尚商鋪，包括OLE超市、GUESS服飾、CK、I.T等 滿足中等時尚人群；
b. 地面一二層高端奢侈品商鋪，70個商鋪品牌是第一次進駐廣州，包括CHANEL、GIORGIOARMANI、miumiu、Tiffany&Co.、SERG IOROSSI、ANNEFONTAINE、Brioni、COACH、LONGCHAMP及theory等國際一線品牌。
太古匯購物中心 ----- 寬敞大氣的步行街
太古匯 --- 奢華Dior主力店 太古匯 ---- 熙熙攘攘的賣場人氣
評述：
1. 廣州太古匯最大也是最獨特的特點就是，"分層定位，完美融合"，即將負一、二層接駁地鐵、公交，定位中端快時尚消費群，把地面一二層奢侈品業態留給高端客戶，這種既相互獨立又有一定互補的布局形式是對傳統高端奢侈品業態布局的革新（傳統奢侈品賣場往往以安靜、遊客稀少為特徵）。將中端的消費與高端消費融合在一個賣場中間，並相處得如此恰當，在內地購物中心中極為罕見；
2. 太古匯長條線性布局，正中是個大廳，沿線有幾個小廳，弧形天頂給人以優美、現代時尚的感覺；賣場色調為暖色系列，燈光布置巧妙，整體感覺品味而不奢華。。。
3. 賣場特色商業舉例：
中高端精品超市---華潤OLE超市，主要經營國外進口的食品和糖酒，針對人群是收入較高的企事業單位的管理人員、私營業主、公務員和外籍人士。不少商品的價格令人咋舌，138元一隻的世界一號蘋果、500元一斤的極品牛肉、700元的北海道毛蟹、幾十元一隻的老虎蝦都可見到。。。但這裡的環境、服務、商品也是一流的。4500平方面積比深圳萬象城的OLE超市大了許多，貨品更加豐富，購物的人數也比較多，氛圍更加熱鬧，這說明這種業態經過幾年的發展，逐漸被更多的人所接受。ole'超市除了帶給很多消費者別樣的新鮮感受外，更傳達了這個品牌所能演繹的全新生活方式。
特色書吧---方所，面積1800平方米，是由中國第一個設計師品牌例外服飾創辦人毛繼鴻，以及臺灣誠品書店創辦人之一廖美立，在中國合力打造的第一個書店。這裡最大的特點是不僅賣書，也賣特色服裝、創意商品及咖啡；這裡燈光柔和、情調獨特，消費者在這裡靜靜的選書、看書，更特別的是坐在巴椅上專注地看書。
代表項目2：北京西單大悅城
大悅城是目前西單最大的規模商業綜合體，其商業面積有10多萬平方米，地上地下共11層，定位於心態年輕、年齡層次分布廣泛的高收入人群。2007年底隆重開業的北京西單大悅城（JOY CITY）是一座由中糧集團精心打造的"國際時尚青年城"，這座西單商圈唯一的Shopping Mall迅速成為時尚達人、流行先鋒、潮流新貴休閒購物的首選之地，日銷售額最高時達1050萬元，日人流量一度高達20萬人次。
這裡每一層都主打一個概念，並由這些概念為她的年輕消費群體構築了一個面向世界的全方位體驗空間。這些概念是：趣味、 炫目、優雅、性感、潮流、動感、衝撞、快樂、約會、童真、興奮、夢想，每個概念都充分體現青春個性和獨特性格。
品牌：這裡有西班牙國寶級品牌ZARA，有英國平價服裝銷售巨頭NEXT,有融合美國西部風味和法國浪漫設計的GUESS,有源自希臘的時尚配飾Folli Follie，有簡約自然、充滿現代生活哲學MUJI(無印良品) 。潮牌的潮店在"城"裡鱗次櫛比地恭候著自己的訪客，UNIQLO、Esprit、motivi、DHC、馬克華菲、THE FACE SHOP、potato&co.……在這裡，你不會面對LV 、Armani、Gucci 這樣的奢華品牌而感到囊中羞澀，因為你可以用不多的銀兩購置一身流行前線的"裝備"。
代表項目3：香港K11
K11號稱是全球首家購物藝術館，新世界集團投資30億元建設，樓面面積3.8萬平方米，於2009年12月開幕，商場曾被評選為全球最受矚目的五大購物中心之一，因為它擺脫了一般商場的沉悶與千篇一律，將大自然、音樂、藝術、高科技的元素與購物、餐飲、休閒有機組合於一體，給顧客帶來了全新的購物體驗。即採用"藝術、人文、自然"理念，將藝術欣賞、人文體驗、自然觀光融合在一起，令購物中心不僅成為購物天堂也成為觀賞天堂。K11商場中四處都能嗅到藝術的氣息，每層都頗為精緻，除了巨大的藝術雕塑之外，座椅、房頂、外牆等細微處都處處標新立異、不落窠臼，展示商場的獨特品味與個性。K11的口號是in art we live,藝術地生活，生活在藝術中。武漢光谷新世界項目將引進香港K11業態。
該項目總建築面積16.7萬平方米，最獨特處在負一樓修建了一條長280米、深40釐米的人工河環繞購物中心，在中心大廳還有個100多平方米的"中心舞臺"上將演繹各種表演，如魔術、雜技等，365天全天候演出將打造"永不落幕的劇場"，一年1800場演出使其長期保持新鮮感。樓頂7000平方米的屋頂花園，市民也可以免費進入休憩、遊玩。
鵬欣水遊城倡導三種消費，即：時間型消費，體驗型消費和激髮型消費。以往的購物中心以目的型消費為主，是有需要了才去的購物中心，而水遊城提倡的是"沒事就去水遊城逛逛吧"的生活與商業融為一體的商業模式。
說到源頭，水遊城項目也是引進日本11年前的博多運河城開發樣板。博多運河城項目第一個定義了"時間性消費"的理念，並取得了極大的成功，亞洲地區的開發商更是蜂擁而至參觀學習。如今，"博多運河城"的運營公司--福岡地所，以同樣的運營理念和經驗，在南京打造一個類似的大型購物休閒中心。據悉，上海鵬欣集團繼南京的水遊城之後，還將在天津、武漢、成都等地複製這種業態形式。
南京鵬欣·水遊城 ----- "河流"穿城而過
代表項目5：星河coco Park (深圳 )
COCO Park，深圳唯一公園版情景式購物中心，CBD版塊新商業代表。於2006年9月30日正式對外開放。總建築面積85000平方米，共五層，國內首個內街式購物中心,有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業內街、5大自然光中庭、400多間獨立店鋪 ；經營定位：深圳唯一公園版情景式購物中心；經營品種：包羅服飾百貨、餐飲酒吧、電影院、精品生活超市四大業態， 其中"餐飲業" 是項目經營核心 。
該項目最大的特點是一改多數購物中心封閉式的建築風格，為我們呈現了一個敞開式的購物中心。這個建築面積8.5萬平方米的購物中心，有1/4的面積被設計為休閒空間。其獨特的摺疊式內街、空中天橋給人以妙趣橫生的購物感覺，置身6000平方米下沉式露天廣場，感受陽光與清風，使人陶醉其間。COCOPARK這種獨特的建築風格，為消費者打造了一個公園版、情景式、休閒至上主義的購物中心，帶來更多的消費體驗，使之也成為未來購物中心發展的一種模板。
深圳COCO PARK 購物公園 ------ 大型下沉式露天廣場
VS 成都凱丹廣場
凱丹國際廣場2010年11月開業，總投資6.5億元、面積達5萬平方米、擁有200個商鋪及千餘個停車位,是集時尚、服飾、餐飲、影院為一體的歐式時尚購物中心。世界快速時尚的領導INDITEX攜旗下四大品牌同時入駐凱丹廣場，時尚先鋒的ZARA、簡約休閒的PULL&BEAR、街頭感十足的BERSHKA、柔美亦不乏獨立精神的Stadivarius，讓蓉城消費者首嘗一站式時尚購物體驗。被譽為"全球化妝品零售權威"的SEPHORA也在這裡第一次亮相。另外，年輕人鍾愛的MANGO和UNIQlO在凱丹廣場也能買到。
相同:
凱丹與前面項目的相同之處是，都能夠注重時尚品牌的引進；更加注重體驗式購物環境，場內的燈光、裝飾都能給人以柔和舒適的感覺，人們行進期間，基本能夠做到"移步換景"的效果；
差距：
凱丹定位沒有前面的項目明確，業態、品牌豐富度、規模都不及前面的項目。
購物中心的現代化進程
通過上面的論述，我們可以得出購物中心發展的基本軌跡：
第一代購物中心，大多由百貨的形態演變而來，保持著大量百貨的痕跡，因此百貨主力店所佔的比重也比較大，通常包括1-2個百貨主力店或者一個百貨一個大型超市兩個主力店。由於處在購物中心的萌芽階段，很多項目前期市場定位不準確，往往經營幾年堅持不下去就被市場淘汰，那些生存下來越做越好的項目都是通過及時調整定位，不斷調整業態構成、品牌組合等策略和措施成長起來的，因此第一代購物中心培育期較長，能夠存活到現在的購物中心大多經過多輪調整（包括上海正大廣場、廣州天河城、正大廣場等項目）成熟起來的。第一代購物中心產權形態比較多樣，多業權與單業權同時存在，多業權的項目比較難於調整改造，這也是許多項目因為產權問題不便調整貽誤了時機而被市場淘汰的原因。
正大廣場定位調整案例：2002年10月18日，歷經9年建設，總投資達4.5億美元，正大集團在中國最大的時尚地標，正大廣場正式投入運營。雖然有正大集團強大支持的天時，並且佔盡浦東陸家嘴黃金地段和"唯一大型購物中心"的地利，正大廣場在運營初期階段卻非常艱難。事實上直到2005年8月，這座當時開業已近三年的超級購物中心，只有45%的出租率，其6樓之上的五層樓面幾乎全部空置，一年的租金幾乎無法平衡運營、管理的成本支出。2005年8月，正大廣場調整了運營團隊，在經過充分的市場調研分析後，"將廣場定位為中產家庭提供一站式購物休閒服務的現代家庭娛樂購物中心。" 正大廣場的經營者選擇捨棄流動性高的遊客，而牢牢把握住可持續消費和粘度都高的中產階層家庭，讓正大變身為一個中產家庭消費、娛樂、生活的購物中心。中產階層的家庭不需要經常購買高端品牌的產品，他們需要的是價格適中同時兼具品位和品質的商品。因此，正大百貨在品牌組成上，更多向時尚女裝、潮牌和個性化的品牌靠攏，這樣反而將正大百貨的客流拓寬並形成更加穩固的持續性消費。為了突出餐飲和家庭娛樂功能，正大廣場在餐飲、娛樂和教育方面投入很大力氣。匯集了70多家中高檔餐廳的正大廣場成為上海美食的新地標，每天為無數追求品味與時尚的顧客提供著高質量的餐飲服務；引進全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商玩具反鬥城，華東地區最大的湯姆熊遊樂中心、浦東地區首家五星級主題式電影院、以及完善的健康美容服務會所和兒童創意培訓中心等。總之，正大廣場煥然一新，為家庭、消費和娛樂帶來了更加豐富的內容和選擇。這樣的結果，當然是經營上大獲成功。廣場日常的日均人流量從原先的4萬人次左右增長到到18萬人次，周末高峰期的日人流量更可達2 6萬人次，正大廣場擁有大批忠實的家庭消費者，已經成為名副其實的華東地區頗具規模的"現代家庭娛樂及購物中心"，產業估值由30億一躍為上百億。
第二代購物中心，隨著城市的快速擴展，第二代購物中心向城市外選地開發，開發的面積也較前一代更大；吸取第一代開發的經驗和教訓，第二購物中心已形成完整的開發運營體系，市場定位準確，培育期縮短；業態組合基本是主力店（百貨或超市）+次主力店+小型店中店的格局；產權單一，基本是自我開發的自持物業，也不排除少量的整租物業。第二代購物中心最大的特徵是開發模式日漸成熟，可在全國各地快速複製。萬達廣場就是這一模式的代表。
第三代購物中心，定位更加清晰準確，更加細分消費群市場，出現各種"主題化"的購物中心，例如大悅城以"國際青年城"為定位針對青年白領消費群；購物中心更加注重環境氛圍的營造，環境大氣而舒適，更加注重體驗式的消費過程，甚至提出寧願犧牲空間也要保持一定的氛圍的理念；與第一代環形動線，第二代直線行動線不同，第三代更多採用弧線形動線，使購物者不會因為過長的動線而感到乏味；堅持可持續的商業經營導出物業增值、品牌增值的商業地產運作理念；項目可進行複製，但複製速度沒有第二代快，更講求在品質和特色的基礎上進行複製；不太提倡購物中心內必須要有大型主力店的理念，通常用幾個次主力店來烘託賣場檔次，更希望通過品牌的精選和組合來提升賣場的整體品質。
綜上所述，我們可以總結出第三代購物中心代表著當今購物中心的發展方向和趨勢，具備了所謂現代化購物中心的特徵。
成都市現今綜合性賣場的格局還是以大型百貨、超市為主體，（包括百貨業態太平洋、王府井、伊藤、北京華聯、新世界等、群光百貨等，超市業態沃爾瑪、家樂福、歐尚等），以購物中心為輔助的格局形式，前者與後者的比例大致是80：20。
購物中心業態也以第一、二代為主，第三代剛剛興起或正在建設，第一代包括新城市廣場、SM廣場、王府井購物中心、高新區的伊藤店（王府井和伊藤都是以百貨為主體延伸擴展開的購物中心），還有兩個小型鄰裡型購物中心龍湖天街三千集和財富又一城等。第二代購物中心開業的應該只有錦華萬達廣場，新的購物中心中只有凱丹廣場具備了一些第三代購物中心的特性，從建築、布局、氛圍、業態組合、品牌呈現靠近了第三代的特徵，但從定位的清晰度、品牌擁有量、規模還不能算真正意義上的第三代。隨著國際國內專業商業地產開發商快速進入成都，預計在3-5年成都市將會出現一批第三代購物中心，他們可能是華潤的萬象城、中糧的大悅城、還有可能是凱德的來福士、韓國樂天等。
購物中心現代化的基本標準
1. 產權單一，多為開發商自我持有，或者整組物業；
2. 專業運營機構，多為開發商自我成立，或與知名專業機構合作運營；
3. 建築環境更加考究，項目建築更具美感、時尚，內部環境更講究空間、燈光、布置等因素配合，傾向於寧願犧牲一定的空間也要以消費者的舒適為首要考慮；
4. 注重"主題"，購物中心有鮮明的主題特色，將更多的融入人文、歷史、自然、科技的元素；
5. 注重休閒、娛樂、體驗，隨著人們生活水平提高，更注重購物休閒性和娛樂性，因此原來的購物中心業態的黃金比例（零售：餐飲：娛樂比例為50：20：30）將縮小零售的比例，增加娛樂的比重；
6. 注重品牌聚合，精選品牌，以同類品牌聚集形成聚合效應，烘託賣場的定位，強力吸引相應類型的消費者；
7. 具備可複製模式，形成特有的一整套的定位、開發、規劃、招商、運營全程運作模式，每個環節將更加考究，複製速度相對第二代稍緩。
（來源：人民網四川房地產頻道）