作者：大華
來源：深樓市
「坐牢，是香港年輕人唯一的出路」
這是電影《反貪風暴4》中，張繼聰飾演的「黑手」阿碌說的一句話，對於阿碌來說，沒學歷、沒背景的他在高房價高消費的的社會下根本活不下去，而不愁吃不愁穿，還免費「住房」的監獄，成了像阿碌這樣年輕人的嚮往之地。
《反貪風暴4》
剛出獄不久的郭美美：坐牢5年的她，身價反而升值了300萬，就因為她在北京的一套房，5年總價漲了300萬…
也就是說，郭美美這5年來，吃著納稅人供養的牢飯，住著納稅人供養的牢房，什麼不幹，幾乎沒有任何支出，淨收益就是300萬。
累死累活幹活的還不如一個坐牢的！這荒誕的現實凸顯著高房價的原罪，而比高房價更可怕的是，房價卻越限越高。
01
社會主義先行示範區的深圳，原本指望著在調控下，房價能夠緩一緩，沒想到今年的深圳跑出個逆勢行情，二手房均價從1月的60775/m 漲到11月的65439/m ，不到一年，漲幅高達7.6%。
好好一個社會主義先行示範區，反倒成為了房價先行示範區…
2019年深圳二手房價格走勢
除了社會主義先行示範區的大利好外，今年深圳房價上漲最直接的動因就是11月出臺的豪宅稅標準調整政策。原本旨在減少剛需購房成本的政策，最終又被敏感的深圳業主以反價的形式呈現，房價再度變相上漲。
更有一些小區，業主集體控盤漲價，逼得住建部連夜對業主發出警告，暫停涉事小區網籤通道，並規定二手房價超5%年漲幅可投訴。一夜之間，「二手房控價」被鬧得人心惶惶，畢竟全國還沒有一個城市敢對二手房價格動手。
很快，深圳住建局出來闢謠：二手房漲幅超5%可投訴系誤讀，該政策系年初時劃定的宏觀調控目標，並非針對單個小區，但不是惡意哄抬房價，可以正常交易。
而與此同時，深圳鏈家悄悄下架「歷史成交」功能，無法查詢各個小區的歷史成交價。
可以看出，市場對「二手房控價」還是有所顧慮，畢竟「二手房漲幅超5%」的目標懸在頭上，雖然表面上不針對單個小區，但誰又能保證哪天價格異動上漲，「5%的目標」欲加之罪，何患無辭？
深圳鏈家APP已經下架「歷史成交價」功能，只有參考均價
02
對於二手房限價，很多剛需的第一反應是解氣，恨不得舉雙手贊成。
但我要告訴大家，二手房限價，不到最後時刻，千萬不能亂用，否則只會越限越高。為什麼？
首先，大家要明白，相對於新房價格，二手房價格才是100%的市場價格，一套房子該值多少錢？你的房子收益多少？都是以二手房價格為最終的評判標準。
也就是說，二手房價格是整個樓市價值的錨，圍繞這個錨，才有了區域房價的真實水平、房產價格評估、租金回報率等一系列房地產全鏈條。
一旦二手房這個錨被限價，雖然短期內是可以遏制房價不理性上漲，減輕剛需購房壓力，但如果長期執行下來，市場價格將被嚴重扭曲，從上到下，房地產所有的鏈條的價格體系幾乎全被打亂，最終將不可避免的出現兩種情況：價格上漲和市場亂象。
03
價格上漲和市場亂象是同步發生的：
首先是價格上漲，被限制的價格會以其他方式外溢給消費者。
現在的新房限價就是一個典型：新房價格被限制，開放商利潤被壓縮，又不能賣高價，怎麼辦？被限制的價格就會外溢出來，以「茶水費」、「車位費」各種大家心知肚明的費用都出來了。
二手房限價也是一樣的道理，只不過對象從開發商換成了二手房業主，一套500萬的房子，規定業主只能賣450萬，這被限制的50萬，一定會以「陰陽合同」、「實收」等各種方式向購房者收取。
類似開發商「茶水費」的市場亂象又會再次上演。這一點，早就在深圳的二手房業主體現得淋漓盡致：
你問深圳業主總價多少，他和你說實收；
你問深圳業主貸款還剩多少，他和你說贖樓費都你出；
你問深圳業主能不能少一點，他和你說回去複習一下什麼是社會主義先行示範區...
深圳業主就是這麼傲嬌，背後的原因，除了房子實在是稀缺，更多的是這幾年嚴厲的調控下，真實的價格被壓抑，政策稍有放寬，被壓抑的價格都推給購房者來買單。
而如果二手被限價，你根本無法想像出敏感的深圳業主還會以什麼名義私下收取費用。
16-18年深圳房價被政策打壓，橫盤近3年
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另外，二手房限價下，會直接導致二手房供應量減少，供需失衡，價格上漲。
這個很好好理解，還是以500萬的房子為例，本來業主想賣500萬，但只能賣450萬，如果不急用錢，業主很可能就不賣了，而人的本性都是趨利避害的，同樣想法的業主一定是佔多數，這樣一來，二手房供應大幅減少，原本就供不應求的深圳，最後的結果一定是價格上漲。
而又因為限價，價格上漲不能反映到真實的成交價格中，這又回到了前面說的價格外溢，私底下的各種名目的費用濫收。
更關鍵的是，這外溢出來的價格還不能進入銀行貸款，只能一次性收取，不僅對購房者來說成本直線上升，對於銀行來說，審批貸款的風險也被嚴重低估，久而久之，積少成多，會埋下巨大的金融風險。
如果嚴格按照「二手房年漲幅5%」的調控手段執行，真實的情況恐怕是業主們不太可能亂收費，反而都怕買家投訴，一定會惜賣，除了極少個別急用錢的會賣，二手房市場整體供應會加劇縮減，價格還是會進一步上漲，導致惡性循環。
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當然，現實中的深圳是大概率不會插手二手房價格的。
一方面是官方表態：
深圳市房地產研究中心主任王鋒表示：「深圳市住建局出臺了五項管理的措施，對於短期遏制住這種惡意的抬價炒作，還是起到很重要作用。但是從長久來看，還是要加強長效機制的建設，從根源上來解決二手房市場存在的問題。」
深圳市房地產研究中心主任王鋒
可以看出，在深圳調控池子中，二手房限價，僅僅只是一個短期的調控手段，長久來看，還是需要長效機，長效機制是什麼，更多應該是增加商品房供應之類的根本性措施。
另一方面，二手房價格幾乎無法調控：
和新房限價不同，政府只需要找開發商喝喝茶談談話，但二手房對應的是分散的業主和買家，涉及的數萬套房子和數十萬買賣雙方，一個個談？不現實，限制網籤價？私底下交易又監管不到。
可以說，要對二手房限價，幾乎是一件不太現實的事情，即使通過各種手段能夠落實下來，那也是一個極其龐大的監管成本，無論怎麼看，都不划算。
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