陳一朵鎂地產
前兩篇寫了珠江新城中區的中海花城灣、嘉裕公館，今天鬥膽來到珠城東區，為大家揭秘廣州第一頂豪——僑鑫匯悅臺。
這個盤在廣州，可謂如雷貫耳，一手均價突破20萬，但貨量所剩無幾，最近有一套二手頂復房源成交，據說單價去到29萬/m。
可以說，最近10年來，廣州房價的每一次新記錄，都是由這個盤刷新的。
在廣州，每一個買豪宅的人、每一個賣豪宅的人，都繞不開這個盤，都想到這個盤看個究竟。稱它為廣州第一豪宅，想必爭議不大。
不過，想要實地探訪這個盤並不容易，豪宅嘛，一定是高牆大院、管理森嚴的，不是誰都有機會深入其中一睹芳容的。
因工作關係，一朵有過幾次機會實地觀測過這個盤，這裡就和大家聊一聊這個傳說中的廣州第一頂豪。
給廣州第一豪宅寫樓評，是需要一點勇氣的。一朵同學才疏學淺、頭髮長見識短，有聊得不對的地方，歡迎到評論區指點哈。
01
區位點評
如果你開車經過獵德大橋，很難不被東邊一群藍色玻璃幕牆建築所吸引，那就是匯悅臺。
和周邊建築相比，它的地段、高度、外立面、建築布局、顏色……幾乎每一個肉眼所見的指標都是卓爾不群的。
從區位上看，匯悅臺位於珠江新城（東區），臨江大道旁，南望珠江，西臨馬場路，東側是平江路。
大約6平方公裡，分為西區、中區、東區，其中最核心、最繁華的是中區，西區次之，東區反而是最偏的，而匯悅臺又處在東區的最邊邊位置，看上去這位置也不是很行啊？
但從樓市邏輯來看，匯悅臺的地頭又是整個珠江新城最好的，為啥呢？且聽我細細說來。
「城市戰爭」孫不熟老師之前總結過一個觀點 ，他說珠江新城的房價大致有兩個特點，一是越往南越貴，原因是珠江在南邊，然後是越往東越貴，因為珠江公園在東邊。
這說明啥？孫老師給出的結論是，主導珠江新城樓市定價體系的，不是地鐵，不是商場，不是寫字樓，不是學區，而是生態資源。
所以從這個邏輯來推演，珠江新城的東南角應該是價格制高點，因為只有東南角才能最大化地享受到珠江和珠江公園兩個資源。
匯悅臺正好就位於這個東南角，正好也是賣得最貴的，可以說沒有辜負這個地段。
這是第一層邏輯，還有第二層邏輯。
匯悅臺雖然地處珠江新城的邊緣地帶了，但同時它又是和金融城最近的一個珠城豪宅，因為珠江新城和金融城兩大CBD，就是以匯悅臺旁邊的華南快速為界。
等金融城崛起之後，匯悅臺可以左右逢源，同時承接兩個CBD的購買力。哦不，可能是三個。
因為，匯悅臺的正對面還是萬眾矚目的琶洲（西區），正對著客廳觀景陽臺的，就是騰訊、阿里巴巴、唯品會的大LOGO，這比看小蠻腰更爽？
小蠻腰只是個旅遊景點，而琶洲西區的這些樓宇可都是日進鬥金的賺錢機器啊，你說哪個更有內涵？
如果說珠江新城、金融城、琶洲構建了廣州的黃金三角區，那匯悅臺幾乎就處在這個黃金三角區的幾何中心，同時享受三個CBD的給養。
你說這地頭好不好？
02
景觀點評
景觀價值，對剛需房產來說，屬於錦上添花的東西，其對價格的影響很小，高樓層比低樓層也就貴個5%到10%。
但對豪宅來說，景觀價值可是雪中送炭、不可或缺的東西。
前面說過，匯悅臺位於珠江新城濱江區域，和珠江之間不僅沒有任何遮擋，而且還是滿目青翠的臨江帶狀公園。
更重要的是，它是南向望江，這一下子就把對岸的濱江東和琶洲江景豪宅（北向望江）給打敗了，甚至把上海陸家嘴的濱江豪宅（西南向望江）給比下去了。
一條大河以東西方向穿越城市，是非常加分的，可以給予江景豪宅最佳的採光面和景觀面。
從建築布局來看，匯悅臺由6棟38-40層高層建築組成，為了實現江景最大化，6棟塔樓相互錯開布局，呈「」狀分布。
這個布局的優勢是，每一棟樓都能一線望江，均衡性非常好，每一棟都是「樓王」。而在中海花城灣、凱旋新世界，不同樓棟的景觀差距是比較大的，均衡性就不如匯悅臺。
當然，如果一定要給匯悅臺找個「樓王」，但西南角的6棟，景觀視野最佳，從這裡可以最大化地看到小蠻腰。
不過，隨著琶洲（西區）的崛起，中間的2、3、4、5四棟樓，景觀價值也提升了，因為這幾棟樓可以看到阿里巴巴、騰訊和唯品會了，而且是欣賞琶洲高樓的最佳觀測點，其景觀價值其實不輸小蠻腰。
以下是站在臨江大道拍攝的琶洲（西區）景觀：
攝影/培瘋
03
產品點評
對豪宅來說，相比地段、景觀、圈層，產品是最容易複製的。
但說實話，一朵這些年在廣州、深圳看過那麼多豪宅，能和匯悅臺這個10年前的樓盤拼產品的，還真沒幾個。
而且看得越多，越感覺匯悅臺的產品力不錯。
我不是建築專業人士，所以也談不出很專業的東西，只能說幾個感性的認識。
匯悅臺開盤之初，一朵還沒來廣州，但聽孫不熟、何達志等前輩講，這個樓盤在開盤之初，給市場最大的震撼是全玻璃幕牆這種建築形態。
全玻璃幕牆形態有什麼厲害的？當然是更炫的外立面、更高的顏值、更大的採光面。從獵德大橋望過去，匯悅臺的顏值之所以卓爾不群，一個重要原因就是它的全玻璃幕牆結構。
房二娃之前寫過一篇匯悅臺的文章，我印象蠻深的，一個匯悅臺業主告訴他，這種全玻璃幕牆形態，因為採光面大、通透性好，市內空氣的乾燥度比較高，特別適合廣州的這種潮溼氣候。
但是在它之前，廣州還沒有哪個開發商是這樣蓋房子的，寫字樓有，但住宅肯定沒有，因為造價很高，也很難批，而且有些傳統客戶不接受這種新式產品。
何達志老師有個觀點，他說，什麼是豪宅？就是有跨時代的創新，給出了別人沒有的東西。20年前，廣州人覺得天河北的薈雅苑都是豪宅，為啥，它有電梯，而其他小區沒有，就這麼簡單。
這兩年廣州市場上使用玻璃幕牆的豪宅，已經比較常見了，但匯悅臺是第一個，是它最早給出了這種驚喜。
和珠江新城的大部分小區一樣，匯悅臺的小區也不大，佔地約3.2萬平，和中海花城灣差不多，但是園林做得很精緻，也很有層次感，這裡貼幾張匯悅臺官網的圖，大家感受一下：
印象最深的還是花園裡的那個大溶洞：
這個配套還是蠻奇怪的，估計造價很高，也不實用。一朵看過的豪宅，很少看到有人這麼做園林。
也許，就是為了讓園林多一點夢幻感或者特別感？只有豪宅才會腦洞大開，作出這種非標的個性化配套吧。
整個小區有417套單位，戶型全部200平米以上，涵蓋235-435平的三至五房，及663-1505平的大平平層和複式，都是一梯一戶。
600平米以上大平層只有6套，頂復僅5套，普通複式也就十幾套，每一套的戶型都不盡相同。因為數量極少，所以沒有單獨對外做戶型圖，客戶基本都是看現場和CAD設計圖。
僑鑫方面透露，上個月拍出29萬/平天價的二手房，就是一套複式單位。目前還剩兩三套一手複式產品，預計明年推出。
另外，匯悅臺的交樓也是很個性化的，業主可以根據自己的需要選擇，看上了樣板間，可以直接買下；也可以買毛坯，然後讓匯悅臺的設計師來量身定製裝修。
全部大戶型，個性化的定製，稀缺的數量，也保證了圈層的純粹性。事實上，城中不少名人就住在這個小區，比如一些恆大著名球星，大家感興趣的可以去搜索一下。
匯悅臺的戶型到底如何？一朵選了最小的一個戶型，給大家品鑑一下：
237平3室3衛
南向是標配，窗戶都是全玻璃幕牆，採光、觀景一流，雙陽臺可實現南北對流。三主套+保姆房，主臥帶衣帽間和浴缸，其中一間衛生間開了兩扇門，既可做公衛也可臥室專用，靈活實用。
237平能做到這種程度，再往上走的戶型，空間感可想而知。一朵覺得，像匯悅臺這樣的項目，對戶型的追求不會只停留在實用層面，儀式感、尊貴感的營造才是重點。
04
物業與會所點評
物業服務絕對是豪宅的軟實力，這個不達標，再好的地段、再好的產品，也會被有錢人一票否決。
以我參觀匯悅臺的幾次經驗，再加上也和業主的幾次閒聊，個人感覺，匯悅臺的物業公司是有「服務感」的。
什麼？我說了半天，才給出這麼一個簡單的評價？
沒錯，就是這麼簡單，但是很難做到。大家仔細想想，市場上大部分號稱物業好的小區，其實都只有「管理」，而沒有「服務」。
什麼是管理？就是門禁管理嚴格、花園維護得當、小區環境打掃乾淨等等。
什麼是服務？除了以上管理職能，還要營造一些尊貴感，比如見到業主會點頭微笑，管家顏值還不能低，主動給業主開電梯、開車門、收快遞，會所有私廚做菜送上門。
除了基本的物業服務，匯悅臺還能提供各種有償的定製服務，比如宴會、到會，場地租賃等。
聽上去平平無奇，不就是酒店式服務的感覺嘛。
問題是酒店式服務的成本很高的，五星級酒店收費高，所以撐得起，但住宅小區的物業費，一平米才幾塊錢，如何撐得起酒店式服務？
匯悅臺的物業費是8元錢一平米，比普通小區那是貴得多，但和五星級酒店相比，又是很便宜的，能夠讓物業公司始終保持這種「服務感」，還是挺難得的。
說完物業，該說會所了。
對剛需樓盤來說，會所是個可有可無的錦上添花之物，但對豪宅來說，可是必須品。畢竟，富人需要在公共空間和私人空間之間有一個過渡性的第三空間，那麼只對小區業主開放的會所，就非常適合作為這個用途了。
一般小區把會所單獨蓋一個小樓，和住宅樓區分開，但匯悅臺的會所是地下連廊式的結構，通過地下空間把6棟樓都打通了，保證每一棟樓的業主只要一下樓就能抵達會所。
可達性很好，而且這個地下連廊並非密布空間，而是下沉式的結構，可以從會所推開門直接走到園林的。
會所裡配備了餐廳、健身房、籃球場、模擬高爾夫球場、遊泳池、兒童樂園等設施。
其實這類會所，也沒啥特別的，很多樓盤都有，但問題是持續性。
一朵見過不少樓盤，開盤時會所裡各種配套一應具全，但是幾年後都閒置了，然後就變成了老人活動室，或者租給一些外面的小商家來經營，為什麼呢？因為物業管理跟不上，業主消費也跟不上。
所以，能夠讓會所持續性地、高品質地運營下去，不太容易。
但是匯悅臺做到了，一方面，它的會所始終保持相當高的服務能力，聘用的廚師水平很高，有的是在米其林餐廳做過的。
另一方面，匯悅臺的業主也有這個消費力，而且願意在會所消費，畢竟人家一盤炒粉都要100多元。
05
幾個小缺點
金無足赤、大成若缺，豪宅如匯悅臺當然也是有瑕疵的。
一朵畢竟不是匯悅臺的住戶，只能談點皮毛的東西。
比如，一個瑕疵就是小區園林不大，小區佔地面積僅3.2萬m，和珠江新城普通小區差不多，不及隔壁凱旋新世界的1/3。
當然，這個肯定不算硬傷，但的確有一部分客群會認為這個是缺點。
一朵認識的一個大佬，當初在廣粵尊府和匯悅臺之間想了好久，最後選擇了廣粵尊府（凱旋新世界三期），其中有兩個原因，一個是廣粵尊府的小區更大，二是小區的配套（廣粵天地）更豐富。
以下是匯悅臺和隔壁凱旋新世界的一些數據對比：
本數據來自網絡，僅供參考。
左圖為匯悅臺，右圖為凱旋新世界（圖片來自網絡）
可以看到，匯悅臺容積率超過7 ，而凱旋新世界容積率才2.9。相較之下，凱旋新世界的小區和園林面積都大得多，更加適合對戶外空間有需求的客群。
不過，這裡有必要補充一點，匯悅臺的容積率雖然達到7，和中海花城灣差不多，但它有一個後者不具備的優勢，就是南側無遮擋，旁邊的臨江帶狀公園，客觀上拉低了項目的容積率。
所以，雖然容積率差不多，但感覺上又不會太密。
還有一個瑕疵就是臨江大道的噪音影響，一朵曾經實測過，臨江大道的車流量不如黃埔大道、廣州大道、花城大道那麼大，但畢竟也是一條主幹道，噪音幹擾的因素多多少少還是有一點的。
當然，這個也是珠江新城大部分樓盤普遍存在的問題。
之前看新聞說，廣州正規劃一條從琶洲過來的跨江隧道，不知道會不會真的修？如果修過來，噪音因素就更大一些了。
另外一個不常被人提及的瑕疵，就是對口小學不夠牛。公開資料顯示，匯悅臺對口的是南國學校小學部，這個學校不能說差，只能說一般般，排不上天河區的第一和第二梯隊。
不過，住匯悅臺的人，估計全城甚至全球任何一所名校都能隨便挑吧，這個問題對匯悅臺的業主來說，可以忽略。
06
升值幅度
其實，在一朵看來，匯悅臺其他的缺點都可以忍受，只有一個缺點是不能接受的，那就是貴。
大約是珠江新城均價的兩到三倍，價格這麼高還漲得動嗎？
然而，貴又怎麼樣？人家漲得也多呀。
我簡單梳理了一下它的升值旅程：
2014年，匯悅臺有單位賣過8萬的價格，上個月參考均價已經超過20萬/最平，高單價已經突破了29萬，雖然戶型不同，但依舊漲幅驚人。而且，就像我此前寫過的（廣州有樓盤單價破29萬！今年，為什麼越貴的房子漲得越多？），這麼多年來，匯悅臺就像地產界的獨孤求敗，自己創的紀錄，自己來打破，始終求敗而不得：
2014年，以14.8萬/平的單價刷新廣州房價
2017年，以16.5萬/平的單價再次刷新廣州房價
2018年，繼續刷新記錄，最高單價近18.2萬/平
2020年，最高單價突破29萬/平，打破廣州房價的天花板
匯悅臺告訴大家，越貴的房子漲的越多，越貴越漲，越漲越貴......所以，貴到底是缺點還是優點，我也搞不清楚了。
做樓評，當然是要給予評級的，關於匯悅臺，一朵的評測是：只要買得起，無腦買入吧，這個城市、這個地段、這個產品，再拿30年也不過時的。