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深圳的人口已經很多，房價也非常高，但為什麼還有這麼多人源源不斷地湧入？這樣的抱怨聲幾乎每天都能聽到。目前深圳的人口確實很多，雖然官方公布的數據說常住人口只有不到1200萬，但是不少人認為實際已經到1800萬。可是，深圳的人足夠多嗎？答案是可能還不夠多。這個問題同樣適用於北京、上海、廣州、武漢等等的大城市……
從全球其他大城市的發展歷史經驗來看，中國大城市人口的集中度尚不算高。接下來，房企只有去特定的城市群拿地，才有可能賺到錢。
一、越發達的國家人口密度越低
今年4月份，筆者在《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文中指出，未來房地產的主戰場：一類是中心城市，即傳統一線城市「北、上、廣、深」；一類是核心都市圈的衛星城、區域中心城市。而缺乏獨特性和自我定位的城市，比如東三省的多數城市，以及安徽（合肥稍好）等未來則會被拋棄。這一判斷被後來房地產市場的行情所證實。
其實，以上判斷與全球城市演變的邏輯是一致的，我們應該尊重規律，而非貼上「中國特色」，然後不聞不問。我們可以從全球幾十個國家的上百個城市過去200年的大城市演變路徑中，得到足夠啟示。
無數的例子表明，全球大城市的生長曆程通常會經歷人口密度的三個上漲階段和三個下降階段（如圖1）：
①段上漲：城市發展剛開始起步的時候，人口不斷湧入城市。
A 段下降：城市邊緣外擴，主城區範圍擴張速度快於人口的聚集速度。
②段上漲：擴大的、更高能級的城市會形成聚集效應，吸引更多人口湧入。
B 段下降：交通技術的發展使城市外圍興起許多聚集區，面積進一步急劇擴張，遠快於人口增長。
③段上漲：脈衝式的城市建設暫緩，而人口還在持續流入，使人口密度又增加。
C 段下降：主城區與外圍聚集區之間的建設密度逐漸增加，人口密度緩慢下降。
如果主城區向外擴張的速度一直快於人口的湧入速度的話，那麼A和C段就會連接起來，即人口密度達到最高點之後就一直持續單邊下降，比如倫敦、巴黎。
在圖1中，我們還可以十分清晰地看到，發達國家大城市人口密度低於發展中國家。
最新的城市統計數據顯示，印度大城市的人口密度高於中國，而中國又高於日本和美國。因為發達國家的交通等基礎設施更為完善，城市的物理半徑顯著高於發展中國家。
為了更為客觀真實，筆者通過公開渠道搜集了一些數據，遴選出了以下12個在國際上有一定代表性的大城市（表1）的情況進行對比。
還有一個就是核心主城區以及都市圈的區分，以東京為例，表1的人口和面積都是東京都的（2012年），而如果算大東京都市圈的話，則人口密度只有2746人/平方公裡（2014年數據：都市圈面積13400平方公裡，大東京都市圈人口3680萬），低於我國的上海。北京人民之所以擁堵，而數據顯示密度低，也在於面積是按全北京的面積計算的。
來源：明源地產研究院
日本的全國人口密度為349 人/平方公裡，遠高於中國的148 人/平方公裡，然而其大城市的人口密度竟然比中國要低。這恰恰十分有力地反駁了一個謬論：中國大城市人滿為患，就是因為中國人太多。但真實的情況是，決定一個國家大城市人口密度的關鍵因素並不是全境的人口的密度或者數量，而是整個國家的發展程度。換句話說，中國這麼多大城市人口擁堵，是因為中國還不夠發達。
下面我們來看一下近200年，國際大城市的生長，大體上可以分為三個組別：
第一種是已經發展成熟的城市，其處於人口密度緩慢下降的C 段，典型代表如東京、倫敦、巴黎等；
第二種是尚處於發展中的國家的首府，其剛剛經歷完城市面積快速擴張的B 段，處於人口密度緩慢回升的第③上漲階段，如土耳其伊斯坦堡、菲律賓馬尼拉等。
第三種是以北京和上海等為代表的城市，這些城市剛經歷完城市面積高速擴張、人口密度下降的B階段，但是未來一段時間內人口的流入可能會佔據上風，與之相應的是人口密度將迎來平緩的③段上漲。
根據城市生長的三個階段模型（圖1），目前中國大城市部分已完成、部分正處於第二階段——即第二輪人口匯集和建成區面積擴張的階段，這意味著在相當一段時間內人口還將加速湧入大城市，而大城市繼續擴張。然後進入第三階段——人口繼續導入，但城市建成區面積擴大更快，從而導致人口密度下行到發達國家的水平。
二、中國經濟與人口還不夠集中
所以，長期來看，中國大城市的建成區面積還有很大提升空間。
在今年4月份的《5大城市群劃分，哪些城市和房企將被拋棄？》一文裡提到了「胡煥庸線」——1935年發現的這條線顯示，中國的大部分人口和經濟貢獻量都集中在線的右側。80年之後的今天，儘管國家管理層試圖破解「胡煥庸線」（線以東地區以43.71%的國土面積養育了94.39%的人口）促進區域均衡發展，但似乎無能為力。這是區域間的窮者愈窮，富者愈富，貧富差距不斷擴大。
資料來源：耶魯大學G-Econ 項目組；財新網《特大城市該有多少人口》
我國的經濟產出和人口分布非但不是過度集中於大中城市，其集聚度反而不足。國際經驗告訴我們，未來中國經濟與人口仍將持續向大城市聚集。
三、未來房企應該去哪些地方拿地？
世界銀行發布的報告顯示，中國珠江三角洲地區在2010年就已超過日本東京地區，成為全球最大城市片區。但正如上面所說的，這些地區以及類似地區的人口未來還會更多。
根據2015年世界城市統計的數據，中國3個最大的都市區上海、北京、廣州-佛山的建成區面積在全球位於第12、13 和15位，不僅低於紐約、東京-橫濱，而且還低於莫斯科、休斯頓、名古屋這樣的都市區。目前，中國的其他都市區中只有天津的建成區面積高於2000平方公裡（圖13）。
來源：Demographia 世界城市研究
因此，目前，上海、北京、廣州-佛山的人口密度還高於東京-橫濱、大阪-神戶-京都和名古屋等大城市（圖9）。人口還在不斷湧入，而長期來看，隨著經濟發展程度的提高，人口的密度又是下降的，那只能意味著建成區的面積會大幅飆升。
來源：明源地產研究院
根據聯合國最新的統計分析，中國僅有11%人口生活在大城市（人口高於500 萬的城市），遠低於同樣地廣人多的美國（21%），以及許多發展水平落後於中國的國家，例如馬來西亞（22%）、巴西（19%）、墨西哥（17%）、泰國（13%）和菲律賓（13%）等。
資料來源：聯合國
全球的發展歷史表明，城鎮化率水平與大城市人口佔比高度正相關。根據中國（海南）改革發展研究院院長遲福林最新的演講中提及的數據，2014年，中國的城鎮化率為54.77%，但是人口城鎮化率很低，2013年僅為36%！
李總理一再強調，新型城鎮化意不在「地」，不在「樓」，而在「人」。因此，那些由於地方政府出於招商、基建項目上馬等需求，行政區劃上實現的「就地城鎮化」，居民的生活方式和生活質量並未發生根本改變，因此，人口進一步向大城市聚集的空間還十分巨大。
資料來源：世界銀行，布魯金斯研究所，Demographia
那些在傳統一線城市北上廣深以及杭州等新一線城市深耕多年的房企無疑是幸運的，因為未來的空間還足夠大。
資料來源：中國科技論壇、明源地產研究院
在5大國家級城市群中，重點聚焦的還是珠三角、長三角和京津冀城市群，這裡是未來房地產的主戰場：一類是中心城市，即傳統一線城市北上廣深；一類是核心都市圈的衛星城、區域中心城市（表3）。這是四個月之前的觀點，現在更細化一些。以下三類區域值得房企們關注：
第一類是處於高鐵網絡交叉點上的大城市，高鐵將讓這些城市具有了強大的資源吸附能力，將與之相連的周邊弱小城市的人口和產業都導進去。
第二類是那些距離主城區比較近的新區，由於交通成本較低，容易形成聯動發展的局面，如廣州南沙新區、蘇州工業園區、陝西西鹹新區。
第三類是規劃面積較小的新區，比較容易被帶動發展起來，比如濟南濱河新區。
資料來源：谷歌地圖，百度（附註：新區距離建成區的最近車程為負數，代表新區已有一定的建成區域，並且該區域與主城區部分重疊。）
對應的，距離主城區過遠，面積過大，或者舊城區經濟發展動力明顯不足的新區，發展潛力有待觀察，比如天津濱海新區。至於與主城區完全分離，而且規劃面積又非常大的新區，鄂爾多斯康巴什新區、貴州貴安新等，情況不容樂觀。
歸根到底，總結起來，依託於發展潛力巨大的城市、自身不追求過度膨脹，面積適中，而且距離近的新區更有前途。
摘自：明源地產研究院