杭州人遷戶口來深圳炒房，二三線城市房價大漲後，資金可能回流一線？
2017-10-31 陳小瑛 櫻桃大房子
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前兩天，杭州某購房平臺的人找到我，他們的購房群裡很多人準備來深圳置業！現在都在遷戶口！買了房子以後再遷回去。讓我牽線搭橋。
很驚訝，杭州人為什麼來深圳買房？難道是我上次報導了杭州房價暴漲兩三倍，相比之下，深圳成了低洼之地？
不料對方說，正是如此！（我的報導啥時候大到影響人的購房決策了？哈哈你肯定認為我在吹牛B，其實我自己也不相信。）
在他們看來，主要是基於這幾個原因：1、深圳只比杭州貴了一點點；2、相比北京上海，深圳的落戶門檻最低，及早落戶，有備無患！3、深圳是樓市的風向標，這一輪是深圳領漲領跌，從周期看，深圳的春天快到了。4、深圳是年輕的城市，超過香港不足為奇，標的大，接盤人多，比較安全。
不止是這個案例，還有幾個在深圳工作的人也跟我說，他們準備把武漢，長沙、成都的房子賣掉，然後來深圳買。
我長期是非常看好深圳的，人口年輕流入多，土地面積小，經濟活躍。但短期想投資獲利，我覺得還是比較難的。
目前的市場情況大概是這樣。
第一，據我從中介處了解，今年首次置業的剛需現在都消化的差不多了，深圳小戶型今年3月份之後有所小漲，5%左右，這部分人現在沒多少了，首次置業的，基本上超過350萬的房子，就接不起盤了，首付款需要積累，發年終獎後會好點，說明這一輪大漲後，市場的接盤能力還是有限了，現在主要靠改善型需求，500萬以內的為主。
第二，現在四季度了，銀行的按揭貸款還是很緊，各家都沒額度了，今天聽說交通的首套上浮到15%了，這主要是影響換房客。大家都指望明年1月份，降準後，額度增加，放貸加快，利率有可能下調，一季度有可能迎來成交量的反彈。
而其他貸款比較寬裕，比如信用貸消費貸之類的，所以對存量投資客而言，月供的資金並不緊張，他們明年還可以支撐。
第三，明年還有些新增的需求是受外部城市影響，就如上述杭州人來深圳買，如果二線漲多了，泡沫大了，資金就會去尋找更有潛力的窪地。還有原本買不起深圳的，但得益於二三四線的大漲，只要在這些地方有房，那就可以趁這波大漲賣掉，拿到首付款來深圳買，這些對市場是個支撐。但這些能帶來多少需求，我現在也不知道。
這是需求端。深圳的情況，同樣適用於其它一線城市。
供給端，深圳沒有公布新房開工量和施工的數據，所以不好判斷明年的新房供給量，看房地產投資的數據，前三季度1554億元，增長28%。供給量應該比今年多，未來三年的供給量，肯定會比過去三年多。
北京的房價，中原地產的跟蹤數據是，今年二手房已經降了15%-20%，新房被限價也相當於降價了，對剛需而言，可以考慮四季度下手買了。
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一二線工作生活的人，在三四線有房的很常見，我在各個粉絲群裡問，如果老家有房，會考慮趁大漲賣掉，去準備定居的一二線買嗎？篩選出了一些回答：
1、當然要買上海的，上海現在需要被壓制，如開發商上報的8萬，被要求6萬賣，現在只是開發不願意賣，等政策一松，立馬大漲，南京外環外都30000左右，比上海外環外還要貴。
2、崑山還有套， 兩套加自己一點存款。應該能湊夠首付，關鍵是被限購了，保險年限不夠，有資格肯定賣掉買上海。
3、我計劃把老家的賣了到上海來買。老家受棚戶區改造也漲了不少，江西贛州下面的縣城，人口100多萬，目前一手房政府限價7000元。2012年買的一手房，接近5000元，目前市場價8000元左右能夠成交，預期到8500就賣掉。
4、安徽拆遷分了三套房子，妹妹分走了一套，哥哥和父母一套，現在就打算賣一套在廣州買。
5、坐標深圳，老家賣了一套，計劃再賣一套，主要出租也不好租，管理不方便。
6、我準備賣掉鄭州的，再在天津買一套，目前在觀望。
7、賣了達州的，買了成都，現在成都買房基本上要全款。
8、賣的河北峰峰礦區，居住在石家莊，不打算投資房產。
9、我4年前在中山市區買的新房41.5萬，五千一平米，去年8月去問中介，只能賣50萬，幾乎是沒賺沒賠，今年大漲，國慶期間85萬賣掉了，在深圳準備買第二套。
其它不準備賣的，一般是這三種情況，要麼家人自住，要麼可以以租抵供的房子，或者賣了也買不起一線的房子，還是在老家留個窩。
2015年來的這一輪地產牛市，有這幾種現象。1、在一線城市買不起，在老家也無房，感覺在一線壓力太大，安居無望的，眼看到老家房價上漲，擔心以後再也買不起了，於是就退而求其次回二三線買房。2、在一線城市沒有名額買了，或者買不起，去周邊衛星城或者老家省會投資，也比較普遍。
在一二線漲完之後，就會出現資金回流的情況。準備在一線城市長期定居的人，會趁機把二三四線的房子賣掉，將資金拿到一線來買房，因為前幾年投資的人，被套了好幾年不漲，好不容易終於等到上漲可以套現了，肯定會拋棄三四線，因為他們經過以往的投資教訓會發現，三四線投資是坑，流動性差，還是一線好。
在上升期，投資資金的流向是，先買一線，再買二線，然後三線，四線五線，都漲了後，在平穩期，甚至是下降期，資金會反方向回流，三四五線回流到二線，再回流到一線。
這是一種新現象，需要引起關注，一方面，一線的房價高，泡沫也不小，但積聚的資金是來自全國的，目前還不知道這種情況是否普遍。
另一方面，一線城市本身的投資客，也有很多資金實力比較弱的，這些人就取決於信貸環境了，假如資金面收緊，利息一直提高，那他們也會受不了。
市場的走向，要看這些因素，哪些佔主導。以後我會市場變化及時告訴大家，供你們買房參考。因為對剛需而言，要等幾年後的深度調整，可能也會等不了那麼久，就像2010年的那一輪調控，很多人不可能等到2014年深度調整的時候再買房，而且每個城市也會有先後和幅度的差異，不好一概而論。而投資的話，凡是翻倍的城市，我一律不建議，你們自己決定。
（說明一下，櫻桃大房子目前還沒有拿到原創號，所以文章後面還不能直接留言，所以我這段時間不想發調查類的大稿，因為版權得不到保護，也不敢發敏感的文章，如果老違規，我的原創號就拿不到了，請大家諒解，近期我主要是傳遞一些信息，供大家自己參考判斷。）
如果你身邊有人找不到櫻桃小房子了，麻煩你幫我轉告他，來櫻桃大房子找我，謝謝。