買房後業主不遷出戶口怎麼辦?

典型案例

2017年底，劉佳為了不讓自己的孩子輸在起跑線上，暑假剛開始，他決定在某名校附近買一套學區房，這樣小孩就可以順理成章地進入名校了。

經過一番比對篩選後，劉佳看中了李南在該名校附近的一套二手房,並與李南籤訂了房屋買賣合同。

同時在合同中約定了「出賣人應當在房屋權屬轉移之日起三十日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續；若因出賣人自身原因未如期將與該房屋相關的戶口遷出的，且逾期超過十五日的，自逾期超過十五日起，出賣人應按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金」的內容。

隨後，買賣雙方順利完成了交易，劉佳交了房款，拿到了房子，也辦理了房屋過戶手續。

拿到產權證當天，劉佳心裡十分的高興，心想：小孩讀書的問題總算可以解決了。

第二天，劉佳去房子所在地的派出所，準備將戶口遷進去時，卻被告知該房內已有戶籍。

劉佳趕緊找到了賣家，才知道，此房原為李南母親名下的房產，後因母親去世，李南通過繼承獲得該房。

但在辦理繼承的過程中，李母的另一個繼承人，即李南的大哥李東曾對母親遺產分配提出了異議，認為遺產分配不均，並將李南訴至法院。

後經法院判決，該房產由李南繼承，大哥李東則繼承母親其他遺產，但李東戶口卻還留在房子裡，現在該房內的戶口正是李東的戶口。

李東因母親去世與李南爭財產，2個人已是鬧的斷絕關係，無論李南用盡各種方式，大哥李東就是不同意遷出戶口。

最終劉佳只能依據合同約定求助法律，一紙訴狀將李東和李南告上法庭。

李南在訴訟中覺得十分委屈，辯稱:

籤訂合同中，對戶口遷出條款未按法律規定進行特殊說明，不知道未遷出戶口需要支付巨額違約金。同時認為，戶口不能遷出並不是因為自己的原因造成,而是中國戶籍行政管理制度的缺陷，自己不應承擔違約責任。

法院最後審理判決:

劉佳在與籤訂房屋買賣合同後，已依約履行了支付全部購房款的義務，李南卻未能按照合同約定辦理戶口遷出手續，其行為已構成違約，應按照雙方的約定承擔相應的違約責任。

最終，法院判決李南給付劉佳違約金15萬元，並且責令讓原業主把戶口遷出。而實際上，李東最後等到了2018年戶口新政[1]出來之後才遷出。

在這個案例中，劉佳雖然最後得到了賠償，也恰好沒有影響孩子上學，但這個過程花費的時間和精力成本是很高的。

像這樣原業主隱瞞戶口，而你沒有及時去派出所查實的話，就會碰到像劉佳這樣的困境。

那怎樣才能防止原業主隱瞞戶口或者戶口不遷出的問題呢？

1.1.1 向東建議1：事先核查

準備籤合同之前，讓原業主陪同你去房屋所在地派出所，核查有沒有戶口，能不能遷出，以確保房產交易過程中不會出現紕漏。

1.1.2 向東建議2：合同約定最後期限

買賣合同上一定要明確規定遷出的時間，這個時間一定是在產權交易過戶之前，並且約定如果沒有及時遷出的話，不能過戶，這樣房東就拿不到後面的尾款了。

1.1.3 向東建議3：保證金

如果業主確實能遷走，但是要求遷出時間長，一定押大額的保證金到少10-20萬，以確保房東能遷走。

以上內容節選自《安家買房8堂課》

註： 2018年5月1日起實施的《上海市常住戶口管理規定》：第三十二條規定: 「 房屋所有權或者公有居住房屋承租權因交易已發生轉移，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出的，房屋所在地公安派出所應當通知原有戶口人員遷出，對拒不遷出或者無法通知的，可以直接將其戶口遷至社區公共戶。」