支撐過去幾年樓市持續上漲的動力有兩個，一個是槓桿，一個是棚改。
有了槓桿，炒房客才能用低首付乃至零首付的方式，去撬動動輒上百萬甚至數百萬的房產，說好聽點叫「以小博大」，說難聽點其實是「空手套白狼」。
有了棚改的支撐，才有了巨大的農民進城需求，再加上貨幣化的助推，大量的土豪們都將手中的真金白銀買成房子，庫存短期出現緊缺是必然的。
反映到數據上，截止2018年底，100個城市新建商品住宅成交均價為13382元每平，同比增長達8%，如果剔除一線、二線城市的數據，三線及以下城市均價高達10885元每平！
然而，在2019年，這兩大動力卻轉變成了「兩大麻煩」。
第一，新時代證券首席經濟學家潘向東發布的數據顯示，用「住戶貸款餘額/經濟總量」的標準來衡量居民部門槓桿率，會發現槓桿率已經從53.2%上升到了54.3%！
第二，中泰首席宏觀分析師梁中華發布研報指出，根據今年各地發布的棚改目標來看，總量大約為285萬套，這個數字比起去年下跌幅度近50%！
很明顯，現在的處境是「槓桿增、棚改降」，槓桿率增加越多，房地產的購買力被透支的越多，棚改總量下降的越多，拉動各地房地產投資的資金也會越少，這就是樓市目前的尷尬處境。
有人會問，這跟我們有什麼關係呢？在筆者看來，在這種情況下，有一類購房者會最先受到衝擊。
眾所周知，近幾年流行一種說法，大意是「剛需族一定要儘早買房」，哪怕掏空「六個錢包」也在所不惜，理由是房價漲跌與自住一套的剛需族沒有關係。
事實上，雖然只有一套房的人不存在炒房套利的動機，但高位接盤的壓力，會使他們損失更大的「機會成本」。
尤其在承擔了房貸利率大幅上浮，車位和裝修捆綁痛苦的前提下，更高的槓桿意味著更多的風險，更低的棚改量意味著更少的「接盤俠」，這會讓掏空積蓄的首套購房者處境更加艱難。
需要指出的是，這類購房者更多的存在於一二線城市，以30歲左右的大齡青年為主，抱著紮根大都市的夢想，寄希望於買房實現「進城」夢，大部分都是以購買遠郊盤為主要目標，他們會最先受到「兩大麻煩」的衝擊。
根據貝殼研究院此前發布的《購房者2018年畫像報告》顯示，購房者平均年齡為29.5歲，首次置業群體償債壓力非常大，低收入者槓桿更高，平均月供收入比高達43%！
這也就符合我們上文的論斷，近兩年，儘量不要做此類易受樓市衝擊的人群，在沒有充分能力的前提下，降低自己的槓桿，降低置業要求，降低對房產升值的預期，才是更務實的想法。