來源：券商中國
作者： 張達
想要當明星，走，去北京。
想要變時髦，走，去上海。
想要發大財，走，去深圳。
想要遇美女，走，去成都。
「想要發大財，走，去深圳！」這兩天，深圳樓市再現「萬人搖」引發廣泛關注。
繼11月24日近萬人進行公開搖號後，深圳網紅盤——華潤城潤璽一期花園（住宅）於25日和26日進行線下公證選房，至26日當晚，1171套房源全部清盤。據了解，選房現場最受歡迎的是大戶型，總價都在2000萬以上。根據該項目銷售方案，優先滿足剛需無房戶購房。
據證券時報·e公司最新消息，持續了兩天的潤4選房大戰終於落幕。1171套房，均價13.2萬/㎡，9690批客戶，凍資339億，除了89人臨時棄選，第1171套房，被第1254號購房者拿下，90％以上都選購，100％銷售率，收金196億。
這也是市場普遍吐槽的地方，有網友評論稱：「1992年，深圳新股認購表抽籤，為抓住一夜暴富的機會，數百萬張身份證從全國寄到深圳，買到就是賺到。2020年，深圳華潤城四期搖號，為抓住一夜暴富的機會，先凍結350萬元在銀行，再去花錢搞房票，買到就是賺到。」
接受券商中國記者採訪的業內人士認為，其實所謂的「剛需」裡面大部分都是投資客，其購房名額要麼是親戚之間套用名額，還有就是買名額代持。由於新房限價，與周邊二手房存在價差，這種財富效應驅動眾多人「打新」搶房。如果限價房能夠大面積供應，從而影響周邊二手房的價格，才可能達到限價的調控預期。
新華社11月28日最新發聲，抑制樓市「打新熱」需要「硬核」舉措。近來，部分城市樓市火爆，一些「網紅」樓盤甚至出現「萬人搶房」「眾籌打新」現象。「打新熱」背後，新房、二手房價格「雙軌套利」浮現，樓市調控問題再次引起關注。堅持「房住不炒」，保障供給必不可少。近年來一些地方多措並舉，如提出長期住房保障計劃，停止商務公寓審批，推進低價公共住房建設等。這些措施需加快落地步伐。然而，「打新熱」現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收槓桿發揮更大作用。建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。
券商中國記者了解到，深圳正在加大限價房供應量，未來的調控也會慢慢過渡到以經濟手段為主的方式。
「萬人搖」的網紅盤總價上千萬
近日，深圳網紅盤華潤城潤璽一期熱銷備受關注。
華潤置地深圳的官方信息顯示，華潤城潤璽一期花園（住宅）共有1171套可售住宅房源，分為建築面積約100平方米、120平方米、175平方米、 200平方米四種面積段產品，採用「線上誠意登記"、"公證搖取選房順序號"、"線下公證選房"、「線下簽約"的方式進行銷售，誠意登記保證金要350萬。
截止11月19日，共計收到誠意登記申請15036批，資料審核通過12927批，確定入圍客戶數量11727批，最低社保/個稅入圍月數為51個月（社保/個稅為51個月的購房人共計68位）。截止11月22日12: 00，入圍並完成誠意金凍結客戶共計9690批。11月24日進行公證搖號，從9690人搖號選出1300人進入首批選房環節。11月25日和26日為誠意登記人按公證搖號選房順序依次參加現場選房活動。
據了解，25日和26日兩天，1171套房源全部清盤。
值得注意的是，該項目銷售方案明確，將按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，並根據在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，合理確定房源和認購人數比例。
通常，這種優先滿足無房家庭的樓盤，給人印象是剛需盤。但據報導，選房現場去化速度最快的房源面積為175平方米和200平方米，即總價都在2000萬以上的房子。
難道，剛需無房戶都能買得起2000萬以上的房子嗎？ 據媒體報導，選房現場有不少無房戶購房並不是自持，而是代持。有的人是幾個人合夥打新的，出名額的人不是自己全部出錢；有的人是把名額借給親戚，付款的人並非本人。
是什麼原因讓這麼多人借名額也要重金搶房呢？ 原來，除了該項目地理位置優越外，更重要的是，華潤城潤府的二手房均價已經在18萬以上了，華潤城潤璽一期均價才13萬，新房和二手房單價的價差就有5萬元，以最小面積100平方米計算，新房和二手房總價的價差有500萬，這意味著打新的人，打到就至少賺500萬。
大多所謂「剛需」是投資客
對於華潤城潤璽一期項目萬人搶房、「剛需」代持的現象，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受券商中國記者採訪時表示，深圳現在二手房的均價在7萬左右，最近幾年深圳的新房基本上都是大戶型，在這種情況下，認籌金幾百萬是很正常的，其實所謂的「剛需」裡面大部分都是投資客，因為真正的剛需根本買不起，這個購房名額要麼是親戚之間套用名額，還有就是買名額代持，真的剛需跟這個盤一點關係都沒有。
李宇嘉認為，深圳「打新」盛行的原因跟限價政策有關，新房限價導致與二手房的價格倒掛，創造出了「天上掉餡餅」的這種財富效應。不要說放在深圳，就是任何一個城市，大家都會想方設法去搶房子，只有百分之二三十的利潤都會有眾多的錢運過來，因為融資渠道很多，再加上深圳本身的融資成本比較低，房貸和一般貸款「利率倒掛」，信用環境利好樓市。越是有錢的人，投資布局越廣，越注重利用槓桿，他們算的是自有資金回報率。所以很多人沒有「房票」花錢買「房票」讓別人先代持，也有購房者把手上的房賣掉去「打新」。
李宇嘉認為，深圳的樓市應該分三類，一類是政策性住房，即保障住房，包括人才住房，這種限價，第二類是普通商品住房，應該按照中等收入人群的房價收入比控制在6-7倍左右，然後來制定一個價格，總價低於這個的就屬於剛需盤，要控制它的定價，第三類就是豪宅盤，應該放開限價，但要有價格的合理性。只有這樣細分才是比較合理的分法。
「穩房價最有效的是直接限價，如果限價房能夠大面積供應，從而影響周邊二手房的價格，才可能達到限價的調控預期，但是如果在周圍二手房供應特別多的情況下，新盤就一個而且標了一個很低的價格，肯定就達不到限價的效果了。」李宇嘉對券商中國記者說。
深圳正在加大限價房供應量
實際上，深圳正在加大限價房供應量。
11月23日，深圳密集出讓8宗住宅用地，總成交價為339.81億元。這是深圳年內規模最大的一次土地出讓，單日成交總金額也創歷史新紀錄。儘管當日土地市場交易活躍，萬科、融創、金茂、保利、中海、金地、華潤、招商、華發等25家房企參與現場競拍，但值得注意的是，這些土地出讓方式為「雙競雙限」，並對人才住房和普通住房的價格進行了限制，能夠一定程度上緩解大家對房價上漲的預期。
據了解，深圳今年的建設用地供應計劃中提出，整個住宅用地供應要比去年翻一倍。同時，深圳「7·15」調控後，除了在需求端抑制以外，更重要的還是在供給端來解決問題，應對需求，平抑房價的預期。另外，深圳「十四五」的住房用地佔建設用地的比重要從現在的20％提高到25％，所以在明顯增加用地規模。
據貝殼研究院高級分析師潘浩統計，今年以來，深圳住宅用地成交規劃建築面積累計同比增加284.8％，將近去年同期的3倍，對未來新房市場供應起到積極的補充作用，緩解市場供需矛盾。但是成交樓面價累計同比則較去年同期下滑43.9％，下滑幅度將近一半，2020年以來深圳在土地供應方面注重樓面價漲幅的控制。截止11月23日，累計溢價率為22.3％，環比上月收窄2.9個百分點，同比去年同期收窄11.7個百分點。
深圳市住建局局長張學凡此前表示，深圳正在大規模建房，包括商品房和公共住房。深圳今年房地產開發量是去年的2倍，十年來量最高，目的是補齊供給不平衡的短板。他同時也表示，堅持房住不炒，過去對房地產的調控以行政手段為主，從現在開始，是行政與經濟手段並存，將來還會慢慢過渡到以經濟手段為主的方式。