近日，住建部印發《建設工作簡報》，以《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場健康發展長效機制》為題，對長沙房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定，同時向全國推廣了長沙的經驗。
國內房價到底高不高，有沒有泡沫，接下來是漲還是跌？長期以來，特別是近幾年來，圍繞類似這樣的問題，專家們、開發商、炒房客、無房剛需各說各的理，誰也說服不了誰。有一點是確定的，房價問題目前已成為熱門話題之一。
有個乘車現象很能說明這個問題。人們坐車的時候，如果已經上車了，總是希望司機快點關車門開車，不要再上人了，這樣自己能寬鬆點。相反地，此時在車下的人卻希望車上的人再擠一擠，騰出點地方來，讓自己能擠上車。人們所處的地位決定了人們對待事物的態度，面對房地產市場的各種言論，只要看一下發言者有沒有房子，有幾套房子，基本上就能弄明白。
開發商（包括為開發商代言的某些專家）、炒房客以及有多套住房的投資客，他們是車上的一群人，他們最大的願望是房價只漲不跌，一直漲下去。至少他們希望給各方這樣的預期，這樣他們手中的房子永遠不愁無人接盤，擊鼓傳花的遊戲就能一直玩下去，他們也就能一茬茬收割社會公眾的財富，實現自己利益最大化。
無房剛需無疑是車下的一群人，他們希望房價能降一點、再降一點，這樣自己就能擁有一套夢寐以求的住房，並且貸款的少一點，還貸壓力小一點，實現住有所居的人生目標，同時不使自己一生的幸福都押在房子上。
對房價看多或看空，不過是各自所處的地位不同、利益訴求不同罷了。
但是真相永遠只有一個。
01 目前國內房價有沒有泡沫？
到今年11月，國內房價排名前十的城市
資料來源：中國房價行情。
有資料顯示，目前全球房價最高的十大城市分別是香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京（城區）、溫哥華、洛杉磯、巴黎、紐約。其中，房價最高的是香港，在1987美元一平方米。
國內房價高不高，有沒有泡沫？房價收入比最能說明問題。有專家反對用房價收入比來衡量房價高或低，他們更喜歡用絕對值來比較，比如紐約的房價、東京的房價如何如何。不幸的是，即便是用絕對值作比較，國內上榜的城市房價也遠遠高於巴黎、紐約、東京等國際大都市。用房價收入比來看，就更明顯了。香港、深圳、北京、上海、天津、廣州榮進前十，緊接著的第十一名是中國的南京，遠遠將世界其他城市拋在後邊。
國內房價高不高、有沒有泡沫？
02 支撐房價上漲的理由不能成立
專家們告訴我們，國內房價「短期看金融、中期看土地、長期看人口。」其實這一切不過是忽悠罷了。
1.金融。老湯不懂金融，不懂什麼廣義貨幣（M2）、狹義貨幣（M2）,但大致能明白專家們的意思。就是說票子印多了，自然會推動資產價格上漲。而且，多印的票子流向市場，會導致通脹，票子「發毛」,物價上漲。幸而有房地產這個「蓄水池」吸收了多印的鈔票，才能保持當前物價總體穩定。專家貌似很有道理，但讓人不明白的是，貨幣超發怎麼就一定流向房地產市場，推動房價上漲呢？房地產與實體經濟，一半是火焰一半是海水。超發的貨幣大半流入房地產市場，而實體經濟卻是嚴重缺血，中小微企業融資難、融資貴一直都是許多企業主共同的痛點。說穿了，還是因為房地產的賺錢效應，買到就是賺到，不用費勁輕輕鬆鬆大把掙錢。就連一些上市公司（包括國有企業）也紛紛下場，參與了房地產的饕餮盛宴。否則怎麼會有國資委發文，明令78家「不務正業」的央企退出房地產市場？
2.土地供給。土地供給不足、價格上漲必然導致房價上漲。因為作為「麵粉」的地價漲了，那作為「麵包」的房價自然也會上漲。因此專家們開出的藥方就是增加土地供給才能平抑房價。
但是專家們忽略了一個重要的問題，就是人性的貪婪。有囤地、囤房、炒房存在，即便供給再多的土地，對抑制房價上漲也無濟於事。我們都記得幾年前的「蒜你狠」「姜你軍」「豆你玩」等市場亂象，難道我們真的缺了大蒜、生薑和綠豆？只不過有人囤積居奇，人為炒作罷了。比如「李超人」囤地若干年淨賺了若干個億，在此就不細說了。投機行為的存在扭曲了市場供求關係，擾亂了價格信息，最終導致生產資料錯配。不打擊房地產投機行為，單純從供求關係上說事，不容易看得明白。
同時，我們完全可以反過來說，是「麵包」漲價推動了「麵粉」價格上漲，高房價推動了高地價。因為城市開發用地實行「招拍掛」,價高者得。正是開發商推高了地價，而不是各級地方政府，想想多年以前央視黃金時段廣告，「標王」的產生，就能明白。老湯嚴重懷疑，持「麵粉漲價推高麵包價格」說的人動機不純，旨在禍水東引，把社會公眾對高房價的不滿情緒引導到各級政府身上。
3.人口流入。衣食住行，住有所居是人的基本生活需求。理論上，人口增長，尤其是城鎮化的加快推進，購房需求必然增加，自然也會推動房價上漲。可惜，仍然只是「理論上」，或者說是某些人的一廂情願罷了。
城鎮化，農民工進城當然地產生一些購房需求，只是有效需求不足。如果買得起，農民工當然願意在四線三線、二線一線甚至北上廣深擁有一套屬於自己的房子，問題是買不起。別說農民工，就是城市裡變通工薪家庭的子女，購買一套屬於自己的住房都要掏空六個錢包，還得搭上幾十年的幸福終身做房奴。高房價下，流入城市的只是所謂「高端」人群，對「低端」人群則會產生一種「擠出效應」：到遠離市中心的郊區購房，甚至離開這個城市。健康的生態環境需要蕎灌草同植，一個城市如果只剩下「高端人群」一定是病態的，滴滴誰來開？快遞誰給送？……
城鎮化決不等於中心城市化，鄉裡人向縣城集中，縣城人向地市或省會城市集中，省會城市人向北上廣等一線城市集中，這樣的城鎮化是畸型的，會加大一線二線城市的承載壓力，造成教育、醫療、交通以及用電、供水供氣等方面資源的緊張。一個城市納多少人是有限度的，城市不能無限度擴張。
農民工進城接盤的路多半走不通，放開二胎同樣收效甚微。由於高房價、高企的教育醫療等費用，養育孩子的成本不斷上升，人們的生育意願逐漸下降。其中尤以房價對生育的影響為最，高房價成了「最好的避孕藥。」
2002年至2015年，我國出生人口穩定在1500萬至1700萬之間。實施「全面二孩」政策以來，2016年出生人口1786萬，2017年為1723萬，專家們預計的人口出生「井噴」現象並沒有出現。到2018年，出生人口數為1523萬，2019年出生人口為1465萬，放開二胎政策邊際效應逐漸顯現，育齡婦女生育意願不斷下降，新增人口出現斷崖式下降。
同期全國房地產庫存情況是：2016年末，商品房待售面積69539萬平方米，2017年年末58923萬平方米，2018年年末52414萬平方米，2019年末49821萬平方米，2020年7月末50691萬平方米。房地產去庫存雖然取得一定的成效，但相對不斷下降的人口出生率，供過於求是必然的。
03 房價不該降的理由同樣不成立
既然房價經過了十多年非理性上漲，降房價，讓房價回到合理區間是最正常不過的事。鼓吹房價繼續漲的人，除了上述幾點理由之外，他們還篤信房價不能降、降不得。理由呢，無非是居民財富會縮水，社會就業會受影響，降房價會帶來大量貸款買房的人棄房跑路，造成銀行大量的呆壞帳，產生系統性金融風險等等。
1.房價漲跌對普通居民家庭財富增長或縮水沒有意義。鼓吹房價一直漲的人一方面說全國80%～90%的家庭都有自有住房，房價下降會導致這部分人家庭資產縮水，另一方面卻又對房價上漲無比自信。既然大部分家庭都已有住房，購房需求從哪裡來？高價住房指望誰來接盤？住房屬於不動產，變現能力差，價值1000萬的房子與價值100萬的房子對大多數剛需購房家庭來說沒有什麼區別，因為只是滿足基本的居住需求。除非他們願意把房子賣掉變現，然後腰纏萬貫去睡橋洞子。如果通過高房價能實現居民家庭財富增長，那我們炒高房價就可以了，一萬一平米不夠那就兩萬、三萬，再不行就五萬、十萬，何必擼起袖子加油幹呢？顯然這是荒謬的。
2.房地產對促進就業的作用有限。房地產產業鏈長，涉及鋼鐵、水泥、化工、塑料等50多個行業和部門。房地產不景氣，會造成這些行業的不景氣，不僅影響一地的經濟增長，同時也會影響到社會就業。正因如此，一些地方才將房地產作為「支柱」產業大力發展，並時不時產生出臺各種「鬆綁」政策「救樓市」的衝動。
但同時，房地產的畸型繁榮消極作用也越來越明顯。高房價降低了公眾的消費能力與消費意願，為了住房，人們只能節衣縮食、省吃減用。大家沒錢花，有錢也不敢亂花，只為攢錢擁有一套自己的住房。高房價對於消費促進經濟增長的負作用越來越大，對於擴大內需和推動雙循環成為重大的阻力與障礙。房地產的吸金作用造成其他行業嚴重缺血，因為房地產的賺錢效應，金融機構更願意將資金投向房地產，其他行業的企業融資難問題總是難以解決，企業發展舉步維艱，間接地影響到社會就業。在「買到就是賺到」的情況下，全社會投入投資炒房造富的狂歡之中，沒有人沉下心來艱苦創業與技術創新，經濟轉型升級將成為泡影。
房價處於高位，積累了大量的泡沫，增加了產生系統性風險的危險，清醒的專家和有良心的專家們頻頻發出了預警信號。中央一再強調堅持房住不炒，堅持房子是用來住的不是用來炒的理念。今年在疫情影響下，上半年經濟形勢不太樂觀的情況下，仍然明確不以房地產作為刺激經濟的手段。
當然現在刺破房地產泡沫也不是明智之舉，對經濟發展會造成巨大的危害，只能是穩房價。在穩房價的同時，逐步提高居民收入水平，通過「慢撒氣」的方式消除泡沫，使房價與居民收入維持在合理的水平。
人口增長不一定必然導致房價上漲，金融政策、土地供給也不是房價上漲的理由。長沙的實踐有力地回擊了那些房價只能漲、一直漲、不能降的種種奇談怪論。2020年，長沙住房均價僅為1萬元左右，遠低於同等城市能級的中西部省會城市，甚至還低於許多東部沿海的普通地級市。從房價收入比來看，長沙也是國內為數不多的處於合理水平的城市之一。2019年，深圳房價收入比高達35，北京、上海、廈門超過20，廣州、福州、杭州、南京、東莞、蘇州等地超過15，只有長沙房價收入比低於7，處於全國主要城市的末位。近3年長沙人口增量這74.9萬，居全國第6位，但經濟增長位居主要省會城市前列，2019年實際增速達到8.1%，居全國17個萬億GDP城市第一位。
做一個長沙人是幸福的，也是幸運的。