杭州錢江新城1公裡內10家便利店 全家佔4家

2020-12-24 聯商網linkshop

「樓下有一家便利店在裝修了，又是一家『全家』。」最近，在錢江國際時代廣場上班的王小姐說。在她來到錢江新城工作的這大半年時間，因為租金高、人氣低，寫字樓附近的餐飲店換了一茬又一茬，唯獨發現便利店越開越多，甚至同一個品牌的便利店做起了「鄰居」。

根據研究室統計，按照今年的成交速度估算，錢江新城現存寫字樓去化周期達6年多之久，成交均價在22097元/平方米，遠高於下城區、西湖區寫字樓。在這寸金寸土之地，前期投資成本並不低的品牌便利店如雨後春筍般冒出來，打的又是哪一出算盤?

1公裡範圍有10多家便利店 同一品牌就有4個分店

王小姐所在的錢江國際時代廣場，位於城星路與富春路交叉口，屬於地鐵城星路站上蓋物業。在透明售房網上，錢江國際時代廣場只剩5套可售，成交均價為30480元/平方米，已有四五百家公司進駐，在王小姐眼裡，這裡是錢江新城進駐率最高、最成熟的寫字樓之一。

「我是今年初來到這裡上班的，雖然我們樓進駐率算高，但周邊的商業做得並不怎麼樣，樓下的某些餐飲店已經換過好幾次門面了，聽不少商家說這裡的租金比較貴。」但令王小姐覺得詫異的是，附近的便利店越來越多了。

記者在該寫字樓1公裡範圍數了一圈，囊括了十足、快客、喜士多、全家、羅森、可的等大小品牌在內，大概有10多家便利店。在鄰近範圍內，算上正在裝修的新店，光是全家這個品牌就開了4家，分別位於砂之船、迪凱銀座、東杭大廈和錢江國際時代廣場2號樓。

前期調研選址指標多

輻射範圍內3000人可養一家店

錢江新城一向被認為是「貴族」新城，在這裡投資商鋪，承受高昂的租金是商家要跨的第一道坎。錢江國際時代廣場租售中心工作人員稱，廣場街邊商鋪的日租金在10元/平方米左右，位置好的高達12元/平方米，內廣場相對便宜，為6-8元/平方米。

「錢江新城的幾家店租金都差不多，也在我們的承受範圍內，我們能承受租金一年30萬以內的店鋪，」全家杭州子公司開發經理黃先生告訴記者。因為辦公族的消費領域和人數相對固定，消費能力也比較好，全家便利店都會選擇開在寫字樓或者住宅、寫字樓混合型區域，但在具體選址門店時，還有多個指標需要前期調研。

如對於所服務寫字樓進駐率的判斷至關重要，「一般我們會在早上7點-9點的時候，去寫字樓採人頭數，因為這段時間大部分白領都來上班了。」黃經理介紹，再根據進駐公司的數量和規模，初步判斷人數。還有一種估算方法是測算日客量，「就是數經過我們門店的人流，錄到我們的系統裡會自動生成來客日算，按照補貨率10%算，一天經過這裡1萬人次，就是1000人，我們的客單價大概在11塊，也就是說明一天大概能做到1萬左右。」

「輻射範圍100米以內3000人，就能養活一家店了。加上裝修和折舊，一年投資40萬，年收入做到20萬已經不錯了，一般2年回本。」黃經理分析說，「在東杭大廈附近，還有瑞晶國際、榮安大廈、中天國開大廈等多個寫字樓，這裡人流集中，因為便利店的輻射範圍小，只要租金可以，就有投資價值，哪怕開兩家面對面門店，只要綜合盈利上去就沒問題。」

業主為養鋪降低租金招商

整體空置率有望下降

「錢江新城至少可以布10家店，有些點還沒有出來，我們會等到開店指標達到了再開。」這個杭州寫字樓空置率的「重災區」，在黃經理看來，卻是一片生機無限、值得投資的「寶地」。那麼，如今這裡的寫字樓現狀究竟怎麼樣了?

從今年1月1日截止到目前，根據快房網k指數研究室統計，錢江新城一共成交了13個項目，總套數為184套，成交均價為22097元/平方米。根據這個成交速度，消化現有庫存1526套，大概需要6年多。而商圈成熟的西湖區，寫字樓的成交均價為15466元/平方米，下城區為19337元/平方米。

雖然售價與空置率高企，但是錢江新城的寫字樓租金卻比黃龍、慶春、武林等成熟商圈要有優勢。根據戴德梁行的最新數據，目前武林商圈空置率為4%，為杭州最低，其次為黃龍商圈7%，而錢江新城的空置率在26.7%，跟2010年40%，2013年36.7%相比有明顯下降趨勢。不過租金水平最高的是黃龍商圈，每天平均報價為5.95元/平方米，武林商圈以5.8元/平方米位居第二，慶春商圈以4.3元/平方米位居第三，錢江新城為4.05元/平方米。

錢江新城投資公司的工作人員稱，一方面由於供應量大，租金上漲乏力，另一方面小業主基於空置壓力，願意將租金下調，某些寫字樓區域發展呈現良性。此前，城市之星高價底鋪開星巴克引起關注，曾有人為房東算了一筆帳，星巴克開業前幾年，房東能拿到手的分成收益大概約40萬/年，這算成日租金為6元/平方米，對於這個地段的沿街商鋪來說，並不高，雖然看上去是一筆沒有賺的買賣，但此舉卻受到業內人士肯定。

（來源：都市快報  作者：莫利卡）

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