有了宅基地，就能隨便建房了？你可別想得太簡單

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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀：實踐中，很多老百姓覺得農村宅基地就是用來建房居住的，在宅基地制度改革試點地區甚至還可以「盤活利用」出租後用於民宿、文創等產業經營，在自家宅基地上建房，哪兒還需要什麼審批呢。可如果真這麼想，那可是大錯特錯了。根據各地方的法規規定，在自家宅基地上建房可不是隨口說說那麼簡單，其中需要履行的程序義務可著實不少，稍不留神就會涉嫌違法建設，進而面臨處罰甚至拆除的結局。本文，在明律師就結合近年來新發布的地方性農民建房規定來為大家淺析這一問題。

【自建房要點一：面積、高度等數據不能超標】

在在明律師代理的案件中，有的當事人甚至敢於在宅基地上建造10層以上的高層住宅，性質近似於小產權房，其法律後果也可想而知。

首先需要提示大家的是，在農村宅基地上建房必須嚴格遵守所在地對面積、高度等方面的規定。

北京市人民政府於2020年7月發布的《關於落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》中指出，依法、合理取得宅基地的村民申請在宅基地上新建、改建、擴建、翻建房屋（以下簡稱村民建房，包括住房和附屬用房）的，要嚴格依據村莊規劃對房屋間距、層數和高度，基底面積和高度等規範的標準執行；

村莊規劃尚未編制完成或雖已編制完成但對上述相關標準未作出規範的，由鄉鎮政府按照實際情況報區政府審批後確定。

村民建房基底面積佔宅基地面積原則上不得超過75%，房屋簷口高度（以房屋基底上平面起計算）原則上不得超過7.2米。

房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地範圍內。

要加強村民建房風貌管控，村莊內建築風貌應相互協調，鼓勵引導村民選用有關部門無償提供的通用標準圖集進行建設，也可委託設計單位、施工單位、國家註冊專業人員進行設計。

這裡事實上對農村自建房的4方面標準問題做了規定：

一是建房的房屋間距、層數和高度、基底面積和高度等必須符合鄉村莊規劃的要求；沒有相應規劃的，以區政府審批的數據確定。

二是基底面積佔整個宅基地面積的比例和房屋總高度均有嚴格限制，不允許建築超高或者密度過大。

三是自建房屋不能「越界」，不得超出宅基地的範圍。

四是自建房屋在外觀上應當統一、協調，不應隨意無序發揮。

我們再來對比一下廣州市《關於加強農村住宅建設管理的實施意見》中對此是怎麼規定的：

新批准農村宅基地每戶建築基底面積控制在80平方米以內，建築面積控制在280平方米以內，建築層數不超過3層，根據功能需要可以增設梯間和功能用房，3層部分建築高度≤11米，設梯間和功能用房的建築高度≤14米。

新建住房必須按照已經批准的規劃圖紙建設，不得擅自改變規劃。對於村（居）民已有證的原有宅基地房屋的拆建、改建，可按照總建築面積≤280平方米，限高≤14米的控制要求，按原用地面積進行建設。

【自建房要點二：自建房須嚴格履行報批程序】

《指導意見》中規定，要想合法的在自家宅基地上自建房，起碼要履行以下4個步驟：

1. 徵詢相鄰土地使用權人意見，「鄰居」不同意的則需要村委會進行決議；

2. 攜帶選定的通用標準圖集中相應戶型圖或施工圖向村委會提出書面申請；

3. 村委會審議且公示無異議；

4. 鄉鎮政府出具建房批覆。

我們再來對比廣州市的規定：

申請加建、原址重建或改建的村（居）民個人住宅，無需申領規劃設計條件，經鎮街確認符合「一宅一戶」和建房面積標準的，直接申請辦理房屋建築加建、原址重建或改建的建設工程規劃許可證，加建、原址重建或改建後的房屋仍需符合宅基地建房控制標準……

簡言之，建設工程規劃許可證是一定要有的，無證、未經審批施工即涉嫌違法建設，即使是在自家的宅基地範圍內也不例外。

【自建房要點三：施工過程需接受監管】

《指導意見》中對自建房的施工環節也有明文的規定：

1. 村民建房要嚴格按照建房批覆進行，可自行施工，也可選擇施工單位、國家註冊專業人員及其組織的施工隊伍或者經住房城鄉建設部門培訓合格的建築工匠承接施工並籤訂施工協議。

2. 施工過程中，要遵守國家和本市建築安全、消防安全、環境保護、抗震設防和綠色發展等有關要求，便於消防取水和消防車輛通行，形成施工記錄。

3. 村民對建設房屋的質量安全負總責，承擔建設主體責任；村民房屋的設計、施工、材料供應單位或個人分別承擔相應的建設工程質量和安全責任。

4. 鄉鎮政府和村委會要加強施工全過程監管和服務，督促落實抗震設防和綠色發展等措施。

而按照2019年頒布的上海市的相關規定，農民自建房從施工圖紙、施工隊伍、施工質量與安全等方面都要接受鄉鎮政府的監督和管理，絕不能以自己出錢為由想怎麼蓋就怎麼蓋。

【自建房要點四：自建房要竣工驗收，並加強後續管理】

上海市的農村村民住房建設管理辦法中規定，農戶建房完工後，應當通知鎮（鄉）人民政府進行竣工驗收。鎮（鄉）人民政府應當在接到申請後的15日內，到現場進行驗收。

鎮（鄉）人民政府應當提前通知鎮（鄉）土地管理所，由鎮（鄉）土地管理所派員同時到實地檢查農戶建房是否按照批准的面積和要求使用土地。

前述《指導意見》中也指出：

1. 房屋建成後，鄉鎮政府要組織相關人員到現場對房屋位置、面積、層數、高度以及抗震設防和綠色發展措施落實情況等進行驗收。

2. 公安機關應按照《北京市門樓牌管理辦法》（市政府令第254號）規定，根據建房批覆等受理編制門牌，並為不動產登記部門出具《北京市門樓牌編號證明信》。

3. 經合法審批建設且符合建設要求的村民住宅，可依據本市有關規定申請辦理確權登記手續。

4. 鄉鎮政府對管理過程中形成的文書、照片、影音等資料應及時歸檔，實行「一戶一檔」管理並建立臺帳。

這就是說，即使宅基地上房屋已經新建、改建、擴建、翻建完畢，其若通不過竣工驗收，將無法辦理確權登記手續，農民費了半天勁建好的也只是一座違建。

在明律師最後要提示廣大農民朋友的是，宅基地的無償性、保障性、特定身份屬性和「指標」的稀缺性等特徵決定了在其上建造房屋勢必會受到法律、法規乃至於各地規範性文件的調整和規制，遠沒有一般人想像的那樣「隨心所欲」。以往「村長點個頭就能蓋房」的認知系基於當時法治環境不健全的背景產生的，並不適用於今天乃至於以後的新時代。農民朋友在進行房屋的建造行為時一定要將每一個步驟做細做實，嚴格遵守相關規定，才能確保自己建好的房屋受到法律的承認和保護，在未來的宅基地制度改革和徵地拆遷中順利獲取屬於它的經濟利益，真正實現「靠地創收」。

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