為了規範新型產業用地管理，增強加快產業轉型升級、推動高質量發展的新動力，我市擬新增新型產業用地（M0）。市自然資源局日前發布《惠州市新型產業用地（M0）管理暫行辦法（徵求意見稿）》，向社會徵集意見。
根據《管理辦法》，用於研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無汙染生產等新型產業可申請M0用地。申請用地的企業、項目需滿足相應的科技創新條件，並對畝均投資強度、畝均產出、畝均稅收進行承諾。M0用地開發強度高，功能混合利用的優勢將大大提升土地利用效率，滿足創新型企業發展用地需求，推動創新型產業的發展。
用地效率大幅提升
容積率超3.0，多用途用地混合使用
M0備受青睞的原因與它的優點密切相關。這一類型用地具有共同特點，即其開發強度高，功能混合利用，從而提升土地利用效率，在城市產業轉型時期可滿足新型產業土地類型。
首先，在開發強度上，容積率的規定使得M0的土地開發強度比普通工業用地大。
從廣深莞三地看，廣州、東莞規定M0容積率原則上不低於3.0、不高於5.0，深圳的範圍是4.0～6.0之間。傳統產業用地容積率各地市一般為1.0～2.0，不超過3.0。
記者了解到，根據《管理辦法》，我市M0用地也在容積率上進行了規定，除位於特殊區域內或安全、消防等有特殊規定的項目外，原則上不低於3.0。
其次，M0的用地形式更加豐富。根據《管理辦法》，M0用地在規劃上不僅支持新型產業項目統一規劃，功能還可以適當混合，在基礎上配置一定比例的配套商業辦公（B2）、配套型住宅用地（R2）和公共服務設施用地。
在比例上，產業用途建築面積不得低於項目總建築面積的50%，配套用房不得超過30%，配套商業辦公（B2）不得超過10%，配套型住宅用地（R2）不得超過20%。這比傳統工業用地超出不少。
同時，《管理辦法》還允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓（宗地面積不得超過單宗地出讓控制上限），整體辦理規劃、國土等手續。
產權分割更自由
產業用房可分拆轉讓給上下遊企業
此前，仲愷高新區不少孵化器的推進都碰到產權分割的問題。以往的工業用地不能分割，只能建標準廠房。在孵化器建設方面，根據相關規定，也只有省級孵化器才能進行產權分割。這在一定程度上影響了民營企業的積極性，阻礙了民營資本進入孵化的市場道路。
未來，隨著M0用地的出臺，這些問題將很快得到解決。根據《管理辦法》，M0項目建成完工後，可以統一辦理不動產登記，也可以分幢、分層辦理不動產登記。
在分拆轉讓方面，《管理辦法》明確，可分割M0項目的部分產業用房允許分拆進行轉讓，但只能轉讓給用地單位所屬產業的產業鏈合作夥伴，即上下遊的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。產業用房分割轉讓後，自辦理不動產權登記之日起5年內不得再次轉讓。
在住宅方面，《管理辦法》明確，應當優先出售給用地單位及其上下遊產業鏈的員工，首次分割轉讓後，自辦理不動產權登記之日起10年內不得再次轉讓。可分割轉讓的這些住宅項目用地單位的行業資質、銷售管理、預售資金監管等參照商品房有關規定進行管理並辦理不動產登記。
值得一提的是，為保證產業發展的完整性，防止碎片化的分割轉讓，《管理辦法》對可分割部分面積作出規定。
《管理辦法》指出，M0用地可分割轉讓的計容建築面積不得超過該用地總計容建築面積的50%。同時，符合分割轉讓條件的產業用房單棟建築的套內建築面積不得少於2000平方米。產業用房可以按基本單元分割，每個基本單元的套內建築面積不得少於300平方米。
用地價格更低
為同期同地段商服用地市場評估樓面地價20％
市自然資源局建設用地管理科相關負責人介紹，除了容積率高、配套建設的比例高等特點外，為推動產業項目的落地，減輕企業負擔，新型產業用地在土地價格上也將給予大幅度的折扣，地價為同期同地段商服用地市場評估樓面地價的20％。
根據《管理辦法》，我市新型產業用地將按供地方式分為新增用地、「三舊」用地改M0和已出讓用地轉M0三種方式。
新增M0用地的土地使用權出讓價格按照出讓時點同地段商服用地市場評估樓面地價的20％，乘以該地塊的總計容建築面積（不含需貢獻移交的建築面積），並按照實際出讓年限修正後確定，且不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應當收取相關費用之和，不低於國家、省規定的土地出讓最低價。
在新型產業用地基礎上混合配置的配套商業辦公（B2）、配套住宅用地（R2）和公共服務設施用地，按一宗地整體出讓的，土地出讓價格應當分別評估新型產業用地（MO）、配套商業辦公用地（B2）、配套住宅用地（R2）的市場價後合併計算。
嚴設申請條件
高新科技企業項目須承諾投資強度和產出
從M0用地適應創新型企業發展和創新人才的空間需求這一用途可以看出，其在產業項目有著嚴格地篩選表標準。
該負責人介紹，新型產業用地的產業項目須為擬申請準入產業項目符合國科發火〔2016〕32號文規定的國家重點支持的高新技術領域，或者是擬申請準入產業項目屬於《廣東省發展改革委關於進一步明確我省優先發展產業的通知》明確的優先發展產業。
除此之外，申請新型產業用地的用地單位還須符合在惠州市登記註冊的獨立法人，企業註冊資本1000萬元以上，事業單位的開辦資金500萬元以上；生產研發類企業須具備較強的經濟實力及行業影響力，項目主導產業明確等條件。
根據《管理辦法》，為了獲得M0用地，意向用地單位還得在提出用地申請前，向當地M0聯審小組出具書面承諾書，承諾項目在產後3年內的畝均投資強度、畝均產出、畝均稅收平均不低於當地要求，同時承諾畝均能耗不高於當地要求。
值得一提的是，如果M0項目在承諾時間內達到了各項考核指標，其中年平均稅收貢獻率超過50%的，縣區人民政府（管委會）可以用返撥不超過20%土地出讓金的方式對產業項目主體單位進行獎勵。
全流程監管體系
達產驗收標準須備案，年單位產值有要求
「企業通過準入條件的審核拿到M0用地後並不是就完成了。」該負責人介紹，在項目投產後政府部門還將對M0項目執行產業政策的情況、市場主體合法經營情況、土地建設使用情況、分割轉讓情況、投資到位和納稅情況等進行多方位監管，並建立聯動機制。
根據《管理辦法》，我市將建立準入前出具產業和投資承諾、供地前出具用地承諾、籤署履約監管協議和出具保函的全流程監管體系。
該負責人表示，為了對經營情況進行監管，根據規定，M0項目達產驗收的具體規定將由監管部門制定，並報各縣區人民政府（管委會）備案。各縣區可以結合自身的經濟發展水平調整各地新型產業用地項目達產指標，研發類的新型產業用地項目的稅收貢獻指標可以適當放寬。
根據《管理辦法》，達產驗收標準具體為為新型產業用地項目投資強度（投資總額/佔地面積）不低於5000元人民幣/平方米；年單位產值平均不低於8000元/平方米；年稅收貢獻率平均不低於380元人民幣/平方米（土地面積）。
MO項目逾期未通過達產驗收的，監管部門可按監管協議有關約定追究運營單位的違約責任、支付違約金（違約金可以直接通過履約保函兌付）、停止剩餘未分割轉讓部分進行分割轉讓和不動產權證書辦理、列入失信「黑名單」不得參與惠州市土地競拍等懲罰措施，自然資源部門收回建設用地使用權，地上建（構）築物採取殘值方式補償等。
何為M0用地
用於新型產業功能及相關配套服務用地
近年來，隨著城市更新的步伐，以及產業轉型升級的深入推進，在供地方面，新型產業用地應運而生，我省廣州、深圳和東莞均已出臺M0的相關政策。
在惠州，如何提升土地利用效率，推動新型產業發展是當前自然資源工作的重點之一。新型產業用地政策的出臺勢必推動創新型產業及企業的發展。
新型產業用地是指為了適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用於研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。
根據《管理辦法》，M0為工業用地（M）大類下增加的新型產業用地。新型產業用地項目用房包括產業用房和配套用房，其中產業用房包括上述新型產業功能用途的用房。配套用房則包括小型商業、配套人才公寓及宿舍等。
同時，新型產業用地按產業用房使用類型分為不可分割轉讓的新型產業用地和可分割轉讓的新型產業用地。
市自然資源局相關負責人介紹，新增M0用地，就是為了規範新型產業用地管理，增強加快產業轉型升級、推動高質量發展的新動力，促進「生產、生活、生態」融合發展，以高品質空間吸引創新要素加快集聚。
業內專家認為，新型產業用地的出臺是為了滿足城市更新過程中，產業轉型升級的需求，改變以往工業用地需要周邊更多配套的方式，在地塊中允許多用途建設，包括商業辦公和住宅等。
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M0用地有哪些特點？
具有容積率超過3.0、可配套建設商業和住宅、產業用房可分拆轉讓、住宅10年可轉讓1次、拿地價格低於同期商服用地等特點。
M0用地有哪些方式？
將按供地方式分為新增用地、「三舊」用地改M0和已出讓用地轉M0三種方式。
哪些產業可申請M0用地？
用於研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無汙染生產等新型產業可申請M0用地。
本組文字 惠州日報記者邱若蓉