2019-06-19 17:04 來源：澎湃新聞·澎湃號·政務
「工業用地可以配套建設住宅了，但是首次銷售後十年內不能再轉賣」。近日惠州出臺新的土地標準，城市用地分類「工業用地(M)」大類下，增設「新型產業用地(M0)」。新型產業用地(M0)項目用房包括產業用房和配套用房，在傳統工業用地只能建設生產產業用房之外，還可以配套建設小型商業、配套人才公寓及宿舍。
1、什麼是新型產業用地M0？項目用房包括產業用房和配套用房近日，惠州市自然資源局正式對外發布了《惠州市新型產業用地(M0)管理暫行辦法(徵求意見稿)》。新型產業用地(M0)是指為了適應創新型企業發展和創新人才的空間需求，用於研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無汙染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。新型產業用地(M0)項目用房包括產業用房和配套用房。產業用房指可用於研發、創意、設計、中試、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測、科技企業孵化器及無汙染生產等新型產業功能用途的用房。配套用房包括小型商業、配套人才公寓及宿舍等。新型產業用地(M0)按產業用房使用類型分為不可分割轉讓的新型產業用地和可分割轉讓的新型產業用地。配套用房不得分割轉讓。
2、誰能申請用地？主要針對高新科技企業項目，申請要出具承諾書既然劃定為適應傳統工業向高新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類，所以新型產業用地(M0)的產業項目也有著嚴格地篩選表標準。申請新型產業用地(M0)的意向單位擬申請準入產業項目必須是國家重點支持的高新技術領域；或者擬申請準入產業項目屬於《廣東省發展改革委關於進一步明確我省優先發展產業的通知》明確的優先發展產業。此外，申請新型產業用地(M0)的用地單位要是在惠州市登記註冊的獨立法人，企業註冊資本1000萬元以上，事業單位的開辦資金500萬元以上；生產研發類企業需具備較強的經濟實力及行業影響力，項目主導產業明確。為了獲得此類用地，意向用地單位還得在提出用地申請前，向當地M0聯審小組出具書面承諾書，承諾項目在產後3年內的畝均投資強度、畝均產出、畝均稅收平均不低於當地要求，同時承諾畝均能耗不高於當地要求。在籤訂土地使用權出讓合同前，用地單位需提供與監管部門籤訂的履約監管協議，並提供不低於土地出讓金總額10%的履約保函。新型產業用地(M0)項目在承諾時間內達到了各項考核指標，其中年平均稅收貢獻率超過50%的，縣(區)人民政府(管委會)可以用返撥不超過20%土地出讓金的方式對產業項目主體單位進行獎勵。
3、新型產業用地新在哪裡？不僅有工業還可建住宅，住宅建築面積不能超過20%新型產業用地(M0)在規劃上不僅支持新型產業項目統一規劃、而且功能還可以適當混合，可以在基礎上配置一定比例的配套商業辦公(B2)、配套型住宅用地(R2)和公共服務設施用地，新型產業用地(M0)容積率原則上不低於3.0，允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓(宗地面積不得超過單宗地出讓控制上限)，整體辦理規劃、國土等手續。在整一塊土地中，產業用途的計容建築面積不得低於項目總計容建築面積的50%；配套用房的計容建築面積不得超過M0項目總計容建築面積的30%；配套商業辦公(B2)的計容建築面積不得超過項目總計容建築面積的10%；配套型住宅用地(R2)的計容建築面積不得超過項目總計容建築面積的20%。
4、將會規劃在哪些位置？交通便捷、配套完善區域是首選根據自然資源局此次出臺的徵求意見稿，新型產業用地(M0)應當優先布局於交通便捷、配套完善的區域，如重大發展平臺、重要發展廊道、軌道交通站點周邊、高快速公路出入口附近等。原則上在城市核心區、軌道交通站點周邊500米範圍以外選址。為了利於形成產業集群，在規劃新型產業用地(M0)時鼓勵集群集聚使用新型產業用地(M0)。連片或相鄰新型產業用地(M0)3公頃及以上的，允許規劃為可分割M0；少於3公頃的，優先規劃為不可分割M0，限企業自用；科技企業孵化器項目確需規劃為可分割M0的，需報當地自然資源主管部門同意並備案。
5、新產業用地價格怎麼算？同期同地段商服用地市場評估樓面地價的20%新型產業用地(M0)按供地方式分為新增用地、「三舊」用地改M0和已出讓用地轉M0三種方式。以新增用地方式供地的，土地出讓年限最高不得超過50年。「三舊」用地改M0的，土地協議出讓年限不超過50年。已出讓用地轉M0的，按照原建設用地剩餘出讓年限確定。新增M0用地的土地使用權出讓價格按照出讓時點同地段商服用地市場評估樓面地價的20%，乘以該地塊的總計容建築面積(不含需貢獻移交的建築面積)，並按照實際出讓年限修正後確定，且不得低於土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應當收取相關費用之和，不低於國家、省規定的土地出讓最低價。計價公式為：P=C×20%×S×(N/50)其中：P為新增M0用地的土地使用權出讓價格，C為出讓時點同地段的商服用地市場評估樓面地價，S為該地塊的總計容建築面積(不含須無償移交的建築面積)，50年為工業用地最高出讓年限，N為實際出讓年限。在新型產業用地(MO)基礎上混合配置的配套商業辦公(B2)、配套住宅用地(R2)和公共服務設施用地，按一宗地整體出讓的，土地出讓價格應當分別評估新型產業用地(MO)、配套商業辦公用地(B2)、配套住宅用地(R2)的市場價後合併計算。「三舊」用地工改M0的，項目土地出讓金計收方式為：(新設定規劃建設條件下新型產業用地土地使用權市場價格-現狀使用條件下土地使用權價格)×40%，混合配置的商業辦公用地(B2)、住宅用地(R2)土地出讓金需按市場評估價計收。已出讓用地轉M0，因土地使用條件發生變更，需要辦理核收土地出讓金的手續。土地出讓金計收方式為：新設定規劃建設條件下新型產業用地土地使用權市場價格-現狀使用條件下土地使用權價格。按前述計收方式計算后土地出讓金出現負數的，政府不予補償。
6、配套住宅能賣麼？配套住宅項目辦理產權登記後10年內不得再轉賣新型產業用地(M0)項目中配置的配套商業辦公用地(B2)、配套住宅用地(R2)在新型產業用地(M0)項目產業用房達產驗收前，不得分割轉讓，也不得變相轉讓。M0項目中配置的配套住宅用地(R2)上建設的住宅應當優先出售給用地單位及其上下遊產業鏈的員工，首次分割轉讓後，自辦理不動產權登記之日起10年內不得再次轉讓。可分割轉讓的這些住宅項目用地單位的行業資質、銷售管理、預售資金監管等參照商品房有關規定進行管理並辦理不動產登記。用地單位可自主選擇採取預售或現售方式進行銷售。採用預售方式的，參照商品房預售款管理的有關規定進行。新型產業用地(M0)項目建成完工後，可以統一辦理不動產登記，也可以分幢、分層辦理不動產登記。可分割M0項目的部分產業用房允許分拆進行轉讓，但只能轉讓給用地單位所屬產業的產業鏈合作夥伴，即上下遊的生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。M0用地可分割轉讓的計容建築面積不得超過該用地總計容建築面積的50%。
7、政府部門如何監管？設定具體標準進行驗收，不達標將處罰既配套工業產業又有住宅和商業，所以針對取得該新型產業用地的用戶，政府部門也制定了驗收標準，不達標將進行處罰。具體標準為新型產業用地(M0)項目投資強度(投資總額/佔地面積)不低於5000元人民幣/平方米；年單位產值平均不低於8000元/平方米；年稅收貢獻率平均不低於380元人民幣/平方米(土地面積)。新型產業用地(MO)項目逾期未通過達產驗收的，監管部門可以按照履約監管協議有關約定追究運營單位的違約責任、支付違約金(違約金可以直接通過履約保函兌付)、停止剩餘未分割轉讓部分進行分割轉讓和不動產權證書辦理、列入失信「黑名單」不得參與惠州市土地競拍等懲罰措施，自然資源部門收回建設用地使用權，地上建(構)築物採取殘值方式補償。
記者觀察近年來惠州不斷進行產業升級，同時提高土地使用率，一批科技企業孵化器、科研用地等「類新型產業用地」，逐漸實施開來。2019年惠州市政府工作報告中明確提出要強化工業項目用地保障，繼續保持市縣區年度工業用地供給比例不低於50%。
與傳統形態的工業廠房不同，新業態、新產業的用地具有研發用途比例高、用地類型混合成分高、用地需求多元化等特徵，現行部分土地供應和管理政策已無法滿足新業態、新產業的發展需求。
出臺新型產業用地(M0)政策，將有利於更大程度地發揮土地要素作用，可以為新型產業孵化器、加速器提供空間保障，也順應了新業態、新產業持續快速發展的市場需求，有利於進一步加快推動惠州高質量發展。
（來源：南方都市報）
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