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曾經的路人甲,如今的搶手王,雨山路這匹黑馬有著怎樣的潛力?
縱觀南京樓市,買房門檻已經步步抬升,剛需心碎,也無可奈何,現如今,買房想有點選擇,單價預算可能已經高達2萬甚至2.5萬/平。
但對於很多年輕人來說,百萬總價已是他們所能承受的極限,推算下來,在南京,萬元房價區域只剩下它們三個……我將逐一為大家分析它們的優勢、劣勢。
截止我們發稿前,今天,南京市人民政府就中興通訊股份有限公司在江寧濱江建設智能製造基地項目進行籤約儀式!中興通訊正式落戶江寧濱江!(選址圖請往下看)
江寧濱江
江寧濱江雖說是南京八大新城中的一個組成部分,但在並不算短的時期內並沒太大建樹,與南京其他區域相比,房價在萬字頭水平,「還算溫柔」,總價百萬在這裡還是有選擇的,對於手頭僅30、40萬左右的年輕剛需來說,也算一份慰藉。
(樓盤一覽)
看看土地方面的情況。江寧濱江在2015年供應3幅地後,2016年沒有新增供應,而今年僅1月份賣出一幅地,地價順勢上揚,從2015年的2千多,躍升到今年年初的1萬出頭,漲幅達389%。搜狐焦點南京站獲得的獨家消息,2018年春節前後該板塊將至少有1幅地塊出讓。
再來看看樓盤情況,該板塊目前的庫存量很低,所以區域買房熱度高可想而知,舉幾個例子,8月,弘陽禹洲時光印象加推一棟洋房,中籤率僅7.5%;中國鐵建原香頌最後一次開盤,1920人搶383套房,開盤當天賣光,熱度可見一斑。
隨著禹洲弘陽濱湖裡、中國鐵建原香頌相繼清盤,只剩下弘陽禹洲時光印象一盤承擔新房供應,在策略上,在11月9日開盤後火速釋放消息將於月底再加推,估計還是不好買。
在城建上,江寧濱江確實有所發力,在教育、醫療、商業方面都有破舊出新的氣勢。目前已經確定的是蘇州外校已籤約進駐江寧濱江,蘇州外校雖名氣不如南外,但對於江寧濱江來說卻是一重大利好,此外,還計劃引進德基城市奧萊、省人醫,中興通訊今天與江寧濱江籤約,看來,對這個區域,我們得重新關注了!
(產業分布圖)
20分鐘的車程完全可以成為河西南最可靠的支撐,根據規劃,江寧濱江兩年內建成濱江大道,15分鐘濱江到河西,啟動正方大道快速路改造,30分鐘到機場……作為河西南火熱的輻射板塊,將來江寧濱江相信也能分一杯羹。
祿口板塊
曾經的祿口,你說偏和遠,現在的祿口,你想買,還未必能買得到。
在這幾年的發展中,祿口板塊也在發生一些改變,置業區域從發散式的格局,變成逐步形成頗具規模的三個熱力區域,分別是翔宇路北站周邊,最大優勢是地鐵;百利廣場周邊,最大優勢是人氣足;祿口第二小學周邊,優勢是離學校近。
S1翔宇路北站可謂是代表了祿口的未來,但目前已沒有住宅盤在售,長遠看是不錯的;百利廣場周邊是現在祿口人氣最好的地方,自住是沒問題的,商業、學校都有。祿口第二小學周邊距離S1號線翔宇路北站不遠,周圍一些發展已定型。
(祿口三大熱力置業區域)
從地價上來,祿口板塊從2015年的3000多元每平的地價,過渡到2016年的9000多元每平的地價,再到2017年13000多每平的地價,2年時間,地價漲了2.6倍。
從去年到今年,中南、中駿、恆大、中海等一眾房企全部相中了這個板塊,用大牌不遠千裡來相會來形容還是非常恰當的,不過,除了中南棉花塘為商業類項目外,其他項目多為現房銷售地塊,預計最快可能從明年下半年到後年才能上市,他們將為板塊帶來何種新的期待呢?其目以待?屆時,祿口還是那個祿口嗎?大概率不是了!
與江寧濱江相比,在規劃方面,祿口要略勝一籌了。在《南京祿口空港地區總體規劃(2014-2030)》中,祿口空港新城規劃面積71平方公裡,定位為高科技產業新城、高品質宜居新城。
僅在教育方面,位於翔宇路北站附近的赫德國際學校已開建,預計2019年5月竣工,學校計劃招生規模為1800~2000人。祿口中學於去年開始易址新建,位於永欣新寓附近,計劃安排36班初中。
從產業上來講,這不是一座「空城」,是「以大型樞紐機場為中心,以航空運輸、物流、高新技術產業為核心功能,以各種服務配套產業為輔助功能的、具有城市功能和性質的新城市化空間」,有相關的就業機會提供給相關人才。
從區位上來看,江寧向南發展,祿口是無法割裂的重要一環,它承接溧水,也是寧鎮揚一體化發展的重要載體,句容的郭莊空港新區,對接的正是祿口板塊。
橫溪板塊
橫溪位於江寧區的西南部,也是空港新城規劃的一個部分,受到祿口板塊的輻射。
儘管橫溪只是一個鄉鎮,從S1翔宇路南地鐵站坐公交可到達,另外,它與安德門、東善橋都有直達公交車,比如712、868路,與外界的聯繫也漸漸緊密起來。
目前橫溪正在進行新市鎮建設PPP項目。今年年初,橫溪PPP項目由中國交建中標,採用PPP模式運作,期限為10年,總投資約72.82億元。4月份江寧審計局還對橫溪街道新市鎮PPP項目徵地拆遷情況開展跟蹤審計。
未來橫溪還將新建社區服務中心,設置便民商場、金融服務場所、社區醫療、護養中心,新建棋牌室、圖書室、體育場所等文娛設施;除此之外,還會建一所小學至高中的綜合性學校,並各自按三級醫院標準建設一所新醫院。
橫溪的房地產勢頭剛剛開啟,2016年9月,橫溪G63地塊由美的地產拿下,R2二類居住用地,樓面價4516元/㎡,美的雍翠園售樓處已公開,預計2018年上半年開盤,面積89、110、115、125㎡,現房銷售 。另外,區域內還有一家別墅樓盤在售,位於石塘竹海旁,即融創玖溪桃花源項目。
今年下半年以來,也有不少人在諮詢橫溪這個板塊,有一部分是在祿口一帶工作的年輕剛需,但周邊目前還一幅百廢待興的狀態,相信發展起來還需要不短的時間,未來這裡能成為一個新的剛需重鎮嗎?導入資源至關重要。
今年以來,江寧區域內三大板塊——江寧濱江、祿口和橫溪的崛起,給了南京的新剛需一些慰藉。
從規劃來看,三個區域各有優勢,也各有缺點,江寧濱江可以抱河西大腿,但是到河西的交通尚有提高的需要,祿口雖然有地鐵,但大部分區域到達地鐵的公共運輸尚不成熟,還有提高的內在動力,而橫溪,目前商品房項目少,ppp項目完成程度有待時間去驗證。
從房價來看,祿口>江寧濱江>橫溪,但並不是房價越低就越適合你,主要還是得看你所在的區域。
我在仙林上班,我買祿口就是不合適的,投資除外;在南站,在將軍山、在正方中路上班,我覺得買祿口OK,沒問題;上班如果太遠,同等價位,或許主城老破小才是更好的選擇。想買的人多,都盯著那幾個盤,你當然也要多跑跑!
2017,搜狐焦點年終策劃「金陵樓市 終極內測」之新軍崛起一觸即發。我們為你細數改變樓市格局的幾大板塊,後續敬請期待!