2019年底中國人民銀行發布的公告稱，2020年3月1日至2020年8月31日，將進行存量浮動利率貸款的定價基準轉換，其中就包含個人住房貸款（公積金貸款、組合貸款中的公積金部分、固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款，這幾種情況除外），且僅此一次轉化機會。
此政策關乎千萬家買房人群，需要在此期間作出決策：是選擇固定利率，還是LPR浮動利率。如今距離8月31日最後截止的日期越來越近了。到底換不換，怎麼換？根據長期以來的樓市觀察，下面二師兄整理一下業內以及自己的看法（部分內容整理於央視財經、中國證券報），以供參考。
一、購房者該如何應對LPR呢？
1、要弄清楚固定利率與LPR兩種貸款方式的不同之處
固定利率是保守固定的，即無論市場貸款利率怎麼變化，都穩如泰山保持不變；
LPR則具有「冒險」浮動的，每年一次重定價，重定價日一般為每年1月1日，或者貸款發放日在每年對年對日當天報價（也有可能保持不變）。
2、要弄清楚兩種方式的計算邏輯：
固定貸款利率=基準利率（固定4.9%）+（1+浮動）（固定）；
貸款利率=LPR最新報價（浮動）+加點數值（固定）。
LPR=MLF利率（浮動）+加點幅度（可為負，浮動）
第一個公式不難理解，後面兩個公式關鍵在於弄清楚LPR的計算邏輯，所以得弄清楚MLF和加點幅度。
MLF：是央行通過招標方式向銀行提供借款的參考利率，並要求銀行將借款向指定對象發放貸款，一般投放到「三農」和小微企業，其核心關注指標為GDP名義增速。MLF通常三個月、六個月或者一年，為企業提供中短期融資，該值相對固定，可以為LPR提供報價指引。
加點幅度：指銀行根據自身的資金成本、風險成本等因素，去掉最高值和最低值之後形成的平均加點。該值每月20日變化一次，即構成了LPR每月20日變化。
3、如果選擇LPR浮動利率，怎麼轉成LPR？
參考公式：貸款利率=LPR最新報價（浮動）+加點數值（固定）
第1步：確定點差（加點數值）
點差=轉換前的房貸利率-相應期限LPR
比如說，您房貸是上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，您轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，該月5年期以上LPR為4.8%。
根據上述，您的點差=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。
點差在合同剩餘期限內固定不變。
第2步：確定房貸利率
轉換後的房貸利率=重定價日的相應期限LPR+點差
轉換為LPR時可以重新約定重定價周期，商業性個人住房貸款的重定價周期最短為一年，也就是說一年內房貸利率不會發生變化。據了解，多家銀行可選擇的重定價日為每年1月1日，或按貸款放款日對應的日期。
假如您的重定價日為1月1日，那麼2020年由於錨定2019年12月LPR，您的房貸利率不會發生變化。而2021年轉換後的房貸利率=2020年12月的LPR（假設為4.60%）+0.59%=5.19%，較2020年將下降20個基點。
也就是說，這次重定價日的LPR比上次變化了多少，您的房貸利率也就會調整多少。
還需要提醒的是，存量個人貸款的定價基準轉換原則上至8月31日結束。若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體是哪種各家銀行標準不一。
在8月31日之前，您可以選擇通過電子銀行或手機銀行進行辦理，這樣您就不用去櫃檯，在電子銀行上確定即可。或者您也可以選擇挑個方便的時間到銀行櫃檯辦理相應業務。
二、房貸利率轉換8月底將關閉，「房貸一族」怎麼選？
二師兄個人認為如果你的固定執行利率高於4%，就可以考慮選擇轉LPR，長期看好LPR穩定或略降。
從時間軸縱向來看，1991年至今的房貸利率由9.72降到4.9，最高時期為15.3（1995年），從2015年至今，一直維持4.9，2019年新政後五年期LPR共變化3次，由4.85%降到4.75%。可以得出，近30年來基準利率是明顯往下降的。
從全世界相關金融體系來看，目前採用LPR報價機制的只有美國、日本、中國香港、中國臺灣等少數經濟體，且這些地區的房貸利率都相當低，例如美國4%左右，日本1%不到，香港2%-3%，明顯低於中國的房貸利率。所以隨著中國LPR利率的市場化越來越深入，長期看，中國市場的房貸利率有望越來越接近國際市場水平。
從央行流動性調控基調上看，上半年寬信用效果較為顯著，助力經濟加快恢復，二季度我國經濟增速轉正至3.2%，主要經濟指標逐漸好轉。但下階段，經濟恢復發展中仍面臨較多困難和挑戰，保住廣大中小微企業等市場主體、保就業、保民生等仍然是當前工作的重中之重。
近日國常會提出向企業讓利1.5萬億元，貫徹落實好這項政策具有重要意義。央行介紹，1.5萬億元讓利主要通過三種途徑，一是通過降低利率，二是通過直達政策工具，三是通過銀行減少收費。其中，通過貸款、債券等利率下行的方式大約實現9300億元，可見，降成本仍然是下階段貨幣政策的核心。
因此，傳統的降準降息政策仍然有必要，下半年降準和降息仍然存在一定概率，以此引導銀行壓降點差，帶動社會融資成本下降。另外，要進一步加大力度發揮結構性貨幣政策作用，提高政策的直達性和精準度，並配合加強資金流向監管，規範治理資金空轉套利等行為，切實將寶貴的信貸資源用到所需領域，同時，提升金融風險防控能力，為經濟恢復發展提供穩定的金融支持環境。
此外，當下疫情出現了反覆的現象，將促使降息降準成為大概率事件。因為受疫情影響，嚴格的封停措施導致社會的周轉速度下降。而為了恢復經濟活力，增加流動性，擴大內需，是接下來經濟工作的重點方向。而疫情下，社會流動、活動受較大程度的影響甚至中斷，各國刺激經濟的手段其實已經被限定了，利率必然要有一段時間處於下降通道。
因此，後市政策利率仍會有一定程度的調降空間。你覺得呢？