購房者被限高 房東能否中止辦理過戶手續

2020-09-24 山東高法

【基本案情】

白某、黃某及案外人某經紀公司籤訂《房屋買賣合同》，約定：「黃某購買白某名下商品房一套，房屋價款708000元，白某已收到黃某支付的定金20000元，合同籤訂後3日內黃某支付首付款23萬元。收款後，白某同意將該房鑰匙交給黃某裝修使用，待白某取回產權證一個月內，雙方辦理完產權過戶手續後，黃某將剩餘房款458000元再支付給白某」。

合同籤訂後，黃某按約定支付了23萬元的首付款。涉案房屋於2019年7月2日結清全部貸款，白某於2019年7月12日領取不動產權證。2019年7月13日，白某向黃某發出《律師函》，告知黃某被列為被執行人、限制高消費，白某有足夠理由相信黃某已喪失商業信譽及履行債務能力，喪失購房資格，故根據法律規定，白某中止履行辦理產權證過戶手續義務，要求黃某提供剩餘房款的擔保，否則，白某將依法解除合同。另查，黃某從2019年1月起，在其他法院有五個執行案件列為被執行人並限制消費，總共涉及執行金額共計87萬元。

【分歧】

本案中，購房者被限制高消費，房東能否行使不安抗辯權中止辦理過戶手續？對此，存在以下不同意見：

第一種意見認為，白某違約在先為由，在收取黃某定金2萬元和首付款23萬元的情況下，拒不履行合同約定的「取回產權證一個月內，雙方辦理產權過戶手續」義務，且不予退還定金和首付款，該行為損害了黃某的合法權益，應承擔違約責任。

第二種意見認為，雖然根據合同約定白某應當先履行協助過戶登記義務，但黃某被限制高消費，白某有理由懷疑黃某有喪失或可能喪失履行債務能力，有不能給付剩餘房款458000元的現實危險，故白某可以行使不安抗辯權，中止辦理過戶手續。

【管析】

不安抗辯權又稱異時履行拒絕權，是指在有先後履行順序的雙務合同中，應先履行義務的一方有確切證據證明對方當事人有難以給付之虞時，在對方當事人未履行或未為合同履行提供擔保之前，有暫時中止履行合同的權利。規定不安抗辯權是為了切實保護當事人的合法權益，有明確證據表明他無法履行義務時，能夠通過法律手段來終止本方合同義務的繼續履行，防止借合同進行欺詐，促使對方履行義務。

《合同法》第六十八條規定：「應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任」。

為防止不安抗辯權被一方濫用，保證對方當事人的合法權益，行使不安抗辯權的當事人還應當承擔兩項義務：第一是通知義務。行使不安抗辯權，無須徵得對方當事人的同意，但應及時把將行使該權利通知對方，使對方儘快提供擔保或設法履行。第二是舉證義務。先履行義務的一方當事人存在藉口對方不履行義務而濫用不安抗辯權的可能，因此，應當出具對方因財產狀況顯著惡化等原因而不能履行的確切證據，否則，應承擔違約責任。

具體在本案中，其一、白某與黃某籤訂的《房屋買賣合同》為雙務合同且互負債務，白某辦理產權過戶登記與黃某支付房款具有對價關係；其二、雙方《房屋買賣合同》約定白某取回產權證後，要先協助辦理產權過戶手續，後由黃某支付剩餘房款。白某於2019年7月12日取得不動產權證書，根據合同約定應當先履行協助過戶登記義務；其三，白某作為先履行一方，出具了黃某因財產狀況顯著惡化等原因而不能履行的確切證據，即提交了黃某作為五起執行案件的被執行人信息，且被限制高消費。在市場經濟條件下，信用可以說是交易的基礎。如果一方主體喪失了商業信譽，那麼交易對方理所當然地要懷疑其履約能力，黃某被列為被執行人的執行標的額為87萬元，已然超過黃某應當支付剩餘的房款，白某有理由懷疑黃某有喪失或可能喪失履行債務能力。

綜合上述三方面，筆者認為，在雙方籤訂雙務合同的《房屋買賣合同》中，根據合同約定白某應當先履行協助過戶登記義務，但白某有確切證據證明黃某履行能力明顯降低，有不能給付剩餘房款的現實危險，故白某可以行使不安抗辯權，中止辦理過戶手續。

綜上，筆者同意第二種意見。

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作者：陶然

來源：中國法院網、民事審判

編輯：宋志國

審核：傅德慧

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