2015年，南京一口氣連開江寧金鷹、砂之船藝術商業廣場、環宇城等10多家商業綜合體。
2016年，江寧·21世紀太陽城、景楓KINGMO購物中心、城中·茂業天地……又將接踵開業，全年新開業綜合體再次輕鬆突破10家。
更多商業綜合體還在醞釀：仙林萬達茂、河西金鷹天地、六合紫晶未來城商業綜合體……市統計局數據顯示，全市已建、將建商業綜合體將超過50家，南京在建購物中心面積位列全球前十。
商業綜合體的興起，給市民的生活消費帶來了極大便利。但「熱開發」也讓市場萌生了新的隱憂，綜合體從最初開一個火一個，到如今發展冷熱不均。以1000萬的消費人口來計算，南京到底能容納多少綜合體，目前有沒有過熱?
市統計局商業綜合體統計課題組認為，參考「人均1平方米商業面積」的國際標準，南京超標了，全市商業綜合體扎堆和同質化現象已比較嚴重。
13年，商業綜合體從無到有改變生活
家住鼓樓區頤和路的退休大學老師張琳女士還記得2003年，南京第一家商業綜合體——新城市廣場開業的情景。
「新城市廣場讓我第一次聽說了Shopping Mall這個詞，這對傳統的消費方式是個顛覆。以前我們買衣服去百貨商場、看電影去電影院、吃飯去飯店，但是這個廣場裡超市、餐廳、百貨、電影院什麼都有，去一個地方就夠了。記得開業那天，我坐著公交車連去逛了兩趟，太新奇了。」她說。
所謂「商業綜合體」，是指將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上功能進行組合，形成的多功能、高效率、複雜而統一的綜合體。
如果說新城市廣場是商業綜合體的1.0版本，那麼2008年後，水遊城、虹悅城的相繼出現將南京商業綜合體帶到了2.0版。現任江蘇景楓投資控股集團副總裁的吳正梅，在行業裡被尊稱為「Mall姐」，水遊城和虹悅城過去就是由她來主導建設的。她介紹：「人們對商業綜合體最初的理解是有超市、百貨、電影院，再往後怎麼發展?於是出現了水遊城、虹悅城這樣的『家庭娛樂中心』，一家人在Mall裡不僅可以購物，還可以娛樂。」
水遊城裡，一條長達280米的人工小溪穿梭其中，音樂噴泉和水流循環系統全天運行;在虹悅城，室內噴泉定時開放，每天定時有表演。這些看上去與購物無關的「配置」，讓顧客耳目一新。
Mall的出現不僅改變了市民的消費方式，還深刻改變了南京商業核算、管理方式以及招商模式：從傳統百貨的代銷、扣點模式，轉變為「當房東」;傳統百貨「52：18：30」的購物、餐飲、娛樂傳統黃金比例也被徹底顛覆。2014年初開業的水平方、江寧萬達兩家商業綜合體，開業時餐飲佔比提升到了40%以上。這一輪「造Mall」運動，順應了市民消費需求變化，更以較強的「體驗性」抵禦住了電商平臺來勢洶洶的第一波進攻。
數量「急速膨脹」，冷熱不均現隱憂
看好前景，越來越多商業地產商加入「造Mall」行列。2010年之前，南京商業綜合體僅6個，而2015、2016年每年新增綜合體超10個。
以今年為例，下月，江寧百家湖地區將同時開業兩家大型城市綜合體：一家是江寧·21世紀太陽城，裡面有和美國好萊塢魔法工廠攜手打造的全國首座「聖誕的魔法城」室內主題公園;一家是景楓KINGMO購物中心，內有跨層景觀瀑布、8米無邊界挑空遊泳池。
預計在年底，和水遊城、水平方一街之隔的城中·茂業天地也即將開業，3個Mall距離不過20米。
數量上的急劇攀升也加劇了競爭，攤薄了紅利，部分沒有特色的商業綜合體陷入生存困境。
上月，河西嘉業國際購物中心的自動扶梯已經被圍擋起來，大樓空空蕩蕩，昔日的商家幾乎撤空，只剩下一家琴行以及頂樓的泰尚房餐飲等極少數商家在運營。
嘉業國際購物中心於2011年開業，是奧體商圈最先開門迎客的商業綜合體，集精品購物、休閒娛樂、時尚餐飲、嬰幼教育四大業態於一體。當時，對於商業設施稀缺的奧體片區來說，嘉業國際購物中心的開業曾被附近居民視為重大利好。但由於定位、運營等方面的欠缺，客源被周邊的中央商場、拉德芳斯風情街、華燈坊等新崛起的商業設施稀釋，商戶陸續撤退。
市統計局數據顯示，冷熱不均是南京商業綜合體面臨的現實狀況。目前，南京有年客流量超1000萬人次的綜合體7家，其中德基廣場以將近2800萬人次的客流總量勇奪冠軍寶座。在2015年度國內商場銷售額排行榜上，德基廣場以70.2億元的銷售額穩佔榜首。但南京也有一批在「苦撐」的綜合體。
江蘇省餐飲行業協會秘書長於學榮發出的行業預警值得業內關注。他說：「這些年餐飲漸成商業綜合體主力業態，但由於商業綜合體餐飲項目嚴重過剩，競爭加劇，餐飲企業盈利能力下降，有了人氣沒了財氣的現象正在綜合體餐飲中上演。當前，蘇南地區商業綜合體餐飲服務單位近七成處於虧損狀態，二成處於保本，僅有10%的餐飲企業盈利，品牌餐飲在綜合體中已出現撤店潮。」
南京發展綜合體還有沒有空間?該「踩剎車」還是「轉方向」、調結構?
中商商業發展規劃院副院長郭亮分析，參照國際上的「來訪指數」標準計算，南京商業綜合體指數已經趨於1，即數量趨於飽和，達到了「閾值」。但是南京商業綜合體的空間布局又非常不平衡，在傳統商業中心扎堆、過剩，在新城、郊區又很稀缺。
從發展趨勢看，南京不會再是以新街口為核心的「單商圈」城市，未來肯定會向「多商圈」發展。在新區開發中，商業綜合體未來依舊是最有效的造新城工具。拿江寧秣陵的「砂之船」來舉例，其所在片區商業設置缺乏，如果沒有商業綜合體做先導，可能永遠是晚上黑黢黢，白天冷清清。
「主城飽和了，但商業綜合體在新城還有很大發展空間。未來南京要做的是優化結構，把控總量。在建新商業綜合體前，先考量一下，是否可以依託老的商業設施打造。政府要引導商業綜合體向城郊、新區轉移，保證總體量不再增加。」郭亮說。
他還建議，未來，商業綜合體要走多元化道路。從國外經驗看，城市綜合體有很多拓展空間，涉及養老、文化、旅遊等多方面。比如日本、新加坡出現了「綠色」主題商業綜合體，從建築設計到提供的商品服務，都是綠色健康主題。
記者了解到，南京新一代商業綜合體已經在進行3.0版本的探索。
吳正梅說，在網際網路的衝擊下，綜合體更強調體驗、互動。下月即將開業的景楓KINGMO購物中心定位為都市購物中心，提出的口號是「More than Mall，不止是商場」。
這個城市綜合體很智能，顧客出門前就可以通過APP訂車位，進入停車場後APP將自動指引你去車位。綜合體注重互動，引進了一批互動店，披薩店、餅乾屋歡迎顧客來DIY;虛擬實境VR店等科技商鋪將成為潮人聚集地;一座高28米的巨型裸眼4D互動屏幕，將把顧客的互動場景生成照片發朋友圈。
商品結構也出現變化，服裝比例下降到20%—30%，餐飲比例下降到24%—25%，娛樂、生活服務佔比大幅提高。
金大地集團旗下的金奧國際中心商場也在試水。金大地集團董事錢凌玲說：作為奧體標杆性商業綜合體，她一直在思考差異化之路，得出的結論是「反傳統」，企業要做的是南京第一家「生活美學和藝術人文相結合」的綜合體。
她說，目前國內大多數商場、綜合體的目的性都很強，就是喊顧客來購物，並沒有把綜合體打造成休閒體驗地方。金奧填補了這個空缺，引進了藝術館、書店、博物館等文化業態。
「綜合體想做得好必須創新，未來，我們還考慮在大綜合體裡打造一個個有主題的迷你綜合體，比如以書為主題，除了書外，同時引進小超市、文創產品、迷你院線…一個書店就是一個小小的主題購物中心。」錢凌玲說。
綜合體發展考驗城市規劃能力
商業綜合體的發展不僅僅考驗著綜合體經營者本身的能力，也考驗著其所在城市、區域的規劃配套能力。
有一個細節很能說明問題：南京人去新街口叫「逛街」，因為新街口業態豐富，交通便利，不經意就可以逛好幾小時;可是在新城區、郊區，消費者習慣說「去某某綜合體吃飯」，由於周邊交通不便、娛樂、文化等配套設施少，綜合體變成了「孤島」，對外地人沒有吸引力，本土顧客停留時間也很短，消費力有限。
郭亮認為，扶持新城的商業綜合體發展，可以巧用城市公共資源，比如圖書館、博物館、藝術中心等，這些都是商業綜合體需要的元素。過去，城市規劃布局是「點對點」的，公共資源彼此獨立，相距甚遠。但倘若換個思路，在規劃時把文化等資源和商業綜合體結合起來，形成區域文化商業主題，影響力將疊加放大。
對於當前出現的綜合體投資扎堆「苗頭」，他認為，雖然很多是市場行為很難控制，但政府可以做引導性發布。什麼地方需要什麼樣的商業綜合體，哪些地方孤立的大型網點不再進行布局，這些信息可以由政府提前調研、提前告知。近日南京市公示的《南京市商業網點規劃(2015—2030)》，起到的就是這樣的作用。
（來源：南京日報 搜狐焦點綜合整理）