東京奧運會會讓日本房產走勢如何？
房產價格只會上升到奧運會開始前，結束就回落？
日本房產投資該選哪些城市？
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01
歷屆奧運房價走勢回顧？
回望過去歷屆奧運會，諸承辦國家與城市的房價走勢可以看到，多數承辦國和城市在奧運會開幕前，就迎來房產市場的黃金期，且這一趨勢得以延續到閉幕後。
韓國，在1988年奧運會後的30年裡維持著房產市場的良好勢頭。
巴塞隆納/西班牙，1992年奧運，長期走勢平穩良好，僅在08年全球性金融危機以及之後的歐債危機中房價出現下跌。
亞特蘭大/美國，承辦1996年奧運會，房價走出了近20年的長牛，僅在次貸危機中出現過大幅回調，但很快在之後的幾年裡恢復到危機前水平，並一路穩步上漲。
雪梨/澳大利亞，2000年舉辦奧運會，從未遭逢經濟與房價衰退的「優等生」。
北京/中國，受益於2008年奧運會紅利，亞奧板塊的房價從奧運會之前的9000元/㎡左右的均價，漲至如今的破10萬元/㎡。可見，奧運概念對於這一板塊的利好是深遠的。
倫敦/英國，2012年舉辦奧運會，周邊的房產價格也是持續上漲，並在高位企穩。
歷屆承辦國中，只有2004年舉辦奧運會的雅典，成績不佳，但究其原因，是希臘作為歐債危機爆發的原發地，經濟與房地產價格出現下跌而沒有恢復到危機前水平。
02
多角度展望日本未來
作為世界第三大經濟體，日本是全球最富裕、經濟最發達的國家之一。
日本的優勢在於：
1/ 科學研發能力領銜全球，2019年諾貝爾獎獲獎者中，日本更是異軍突起。
2/ 在軍事、教育、醫學、工業等方面日本始終位於世界前列
種種這些，這在很大程度上為投資房產提供了持續穩定的支撐。
政治經濟與地緣格局方面，為東亞提供了前所未有的穩定機遇。
1，歷史的教訓讓中日韓三國意識到，團結就是力量
其實早在22年前東南亞金融海嘯發生後，東南亞以及日韓都遭受了重創，而中國也在97年經歷了香港金融保衛戰，歷史的教訓讓中日韓三國意識到，必須要團結在一起發展東協。
2，美國戰略收縮帶來的東亞空間
在以歐巴馬為首的民主黨執政期間，中日之間經歷了「參拜靖國神社」、釣魚島的波瀾，但在16年共和黨上臺後，戰略收縮的美國給亞洲尤其是東亞中日韓之間，留下了前所未有的時間與空間。
來源：第2回 明日の日本を支える観光ビジョン構想會議 『明日の日本を支える観光ビジョン』（案）
3，安倍「經濟效應」效果顯現
面對這樣的幾十年未有之機遇，以安倍為首的日本必然會牢牢抓緊。上世紀90年代初的日本廣場危機和90年代末的東南亞危機，都令日本上下有著刻骨銘心的記憶。
以當下的日本來說，負利率之下國內的貨幣政策方面已經沒有了下降的空間，過去幾年的安倍經濟學的邊際效應也逐步顯現。放眼全球，沒有什麼比局部緊張而穩定的東亞更能令資本流向這裡了。
結論：避險資金+穩定投資=日本經濟的強心劑
不難看出，未來無論是因世界局部緊張格局而流入日本的避險資金，還是因為東亞穩定帶來的投資，都將為日本經濟帶來強心劑。
所以，拋開奧運會和世博會帶來的積極影響，東京大阪等地的住房與商業地產都會迎來難得的增速增長時期。而自2019年10月，日本全國消費稅從8%增加到10%，這一稅收增長將會為安倍政府的財政政策進一步打開空間，可以預見這又將為未來幾年的日本經濟保駕護航，留給房地產行業增長的空間非常可觀。
03
日本房地產市場趨勢
分析了日本投資環境的宏觀因素之後，我們再看一下日本房產市場的趨勢。
1，一系列機構給出的利好：
普華永道發布的《2019亞太區房地產新興市場趨勢》中，日本地產投資和開發市場的關注度迅速攀升, 躋身2019亞太區投資推薦排名前五。
亞太房地產區內前四大前景最佳房地產市場中，東京和大阪榜上有名。
東京已經連續3年蟬聯最具投資前景城市寶座，大阪為新上榜城市。
2，租金回報率攀升
按照國際標準，日本大城市的中小戶型公寓處於租售比健康區間。以往東京、大阪的租售比都比較高，中小戶型年均租金回報率普遍在5-6%，近幾年部分中小戶型的租金回報率攀升至8%-10%，相比國內1%-2%之間的回報率，投資價值不言而喻。
3，地價一路上漲
統計顯示去年日本全國地價平均漲幅約為3%，但日本一些主要城市的漲幅較為突出，包括東京、大阪、名古屋、福岡等。尤其東京市中心的一些區，土地價格漲幅超過10%，中央區，千代田區，港區，新宿區新樓盤尤甚。關西的大阪市區漲幅也不錯，大阪北區、中央區、天王寺區都有較高漲幅。相對於繁華的東京，目前大阪的房價約為東京的60%，而公寓房的租售比和投資回報率看，大阪目前在上升趨勢。
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日本大阪梅田Ⅱ
項目位置：日本 大阪市 北區浮田
項目類型：365天可運營民宿
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包租情況：包租5年 可回購
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