北緯客摘要：
近年來，隨著日本旅遊熱度上升和日本未來幾個重大國際賽事諸如奧運會等的即將舉辦，日本民宿這兩年的發展也以迅雷不及掩耳之勢再蔓延，日本政府也隨即頒布了最新的民宿法！可以肯定的是，在法律體系非常完善的日本，不是什麼房子都可以做為民宿經營使用的，因此很多投資者也來諮詢小編什麼樣的房子才可以做為民宿？日本民宿的投資回報是不是如傳說的那麼好呢？今天小編就給大家普及下這方面的知識！
近年來，隨著日本旅遊熱度上升，日本民宿以其較為便宜的價格和個性化的住宿體驗，關注度直線上漲。
根據日本當地某華人民宿託管公司提供的一組參考數據，在日本購買一間住房大約需要一千萬到三千萬日元，如果改作民宿經營，年化率最高能達到15%。超高的回報率吸引著越來越多的當地日本人、在日工作的華人、留學生以及國內投資人在日購置或租賃房產並以民宿形式出租。
2016-2017年間，日本的民宿經營已呈泛濫之勢，民宿質量和從業者經營水平參差不齊，由私自經營的「黑民宿」引發的法律糾紛乃至刑事案件也諸見報端。
但在2018年6月，這個長期處於灰色地帶的產業迎來了一次大面積洗牌，「住宅宿泊事業法」（民宿新法）正式施行。實施後，日本對於民宿的管理變得更加嚴格。民宿想獲得合法資質，不僅要花一筆錢改裝消防、安全等設施，還要獲得鄰居的同意。
此外，新法規定民宿一年內營業天數不得超過180天，京都的民宿只能在1月至3月中旬經營，新宿則禁止周一至周五經營。這些規定對民宿產業鏈條造成了直接影響。
那麼現在到底還還值不值得去日本投資民宿呢？
我們先來看一組日本觀光廳於今年3月份最新發布的一組民宿數據。
日本觀光廳3月14日發布數據顯示
截至2019年1月底，7個半月的時間日本民宿住宿人數合計達到198萬6417人次。雖然只是住進城市酒店人數的4%，但每兩個月進行的統計顯示，民宿的住客一直在增加，2018年12月～2019年1月達到了73萬人，其中訪日遊客佔到80％。增加還在繼續，現在似乎已經超過了200萬人次。
據日本觀光廳介紹，《民宿新法》施行後，地方政府受理的申請截止2月15日達到1.366萬間。較2018年6月15日新法施行當天的2210間大幅增加。在日本，民宿也可以在旅館業法和國家戰略特區的許可下經營，加上這一部分，估計達到3萬間以上，民宿總的住宿人數很可能達到了400萬人次。
入住率怎樣呢？
大型民宿中介公司愛彼迎（Airbnb）雖然沒有公布，但數據分析公司MetroEngines推算，愛彼迎日本民宿入住率從去年6月到今年1月為48～59％。據日本觀光廳統計，超過2018年達到39％的旅館，與58％的度假酒店持平。愛彼迎在接受日本經濟新聞採訪時表示，東京2月民宿入住率較上年增加10個百分點。
受民宿新法影響，雖然在日本購買或租賃幾套套房子裝修一下掛在網上就能輕鬆賺錢的日子已經一去不復返，但上文官方數據顯示日本民宿的住宿人數和入住率在民宿新法實施後仍然保持著高速增長。
有預測認為，日本民宿市場的規模在2020年預計達到1297億日元，比2018年增長80%以上。日本當地某華人民宿託管公司們提供的一組參考數據顯示，民宿新法出臺後，由於修繕費、管理基金等成本上升，年化率降到8%至12%，仍然遠遠高於長租生意的年化率。由此可見投資日本民宿這個行業仍然潛力無限。
此外，民宿行業還迎來以下重大利好消息。去年，日本政府決定開放博彩業，計劃在全日本興建包含賭場的綜合度假區。加上即將來臨的東京奧運會，預計2020年訪日遊客人數會增長到4000萬，相當於目前訪日遊客基礎上增加三分之一，日本旅遊熱度持續看漲。
另外，麥肯錫去年發布的一份日本旅遊業報告顯示，東京、京都和大阪三大城市的酒店入住率都已超過80%，酒店承載容量已達極高上限，這對民宿從業者來說也是重大市場機遇。
受《民宿新法》影響，投資一戶建或整棟公寓，經過改造升級，可以申請到簡易旅館資質合法經營，具有簡易旅館經營資質的民宿房源不會受到每年180天的營業天數限制。在這其中大阪為全國民宿特區，很容易申請365天經營牌照。
由於各地政府對民宿政策不同，所以關於民宿的具體制度很難有一刀切的標準，只能是具體房屋具體諮詢，如果想簡單化，可以選擇直接購買帶民宿牌照的物件，這樣可以有效避免後期申請牌照出現問題，導致投資失敗。
此外，購買用於民宿的房產物件前，建議最好在事前在正規民宿中介網站上了解下各地段、各類型房源民宿出租行情，以方便判斷物件是否適合用於·民宿出租從而儘可能降低民宿投資風險。