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——深圳2003年政府土地供應計劃解讀
| 來源：深圳商報 作者： 時間：2003-06-02
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土地、資金、人力是傳統經濟活動的三大要素，必然對各種產業與各類市場產生一系列「多米諾骨牌效應」。土地供應計劃與政策的調整，反應最直接的，莫過於房地產市場與房地產行業。 開發商關注的是，拿地的成本是否增加？與市場走勢和利潤空間有何關係？最終影響投資行為；市民關心的是，房價是漲是跌？現在購房還是觀望一段後再買房？最終影響消費行為；政府考量的則是，「擰緊水龍頭」後，房地產市場的有效供給與需求怎樣？房地產行業對經濟的拉動作用如何變化？最終影響調控力度與節奏。 土地「緊縮」防止「過熱」 市規劃與國土資源局副局長羅蒙接受採訪時認為，2003年的土地供應計劃緊縮，體現了政府部門充分考慮房地產市場的客觀形勢，控制土地的新增供給，著力消化存量土地，從土地供應這一源頭調控房地產市場的思路。 深圳房地產市場從1998年步入近10年的第三輪上升周期，總體發展平穩。證據主要有四條。首先，沒有出現國內一些城市大起大落、瘋狂炒作現象，爛尾樓較少，處置成功率較高。 二是供需兩旺。2002年全市商品房新開工面積944.54萬平方米，比上年增長6.74％；竣工面積915.3萬平方米，同比增長18.78％；銷售面積791.7萬平方米，同比增長23.04％。2002年底，空置商品房總面積246.84萬平方米，保持在較合理的空置狀態。 三是房價基本合理。自1998年以來，我市商品房價格基本保持穩定狀態，2002年二級市場（一手樓）房價總體水平比2001年上漲約1.6％。2002年我市商品房平均價格為每平方米5533元，其中特區內每平方米6703元，寶安區每平方米3683元，龍崗區每平方米3378元。 四是消費結構較合理。個人購房佔商品房銷售的八成六（未含外銷），購房者中，深圳市戶籍人口約佔五成，絕大多數為自用。 但是，深圳的房地產也存在「過熱」甚至轉化為「泡沫」的隱患。 主要表現在三方面。一是佔全市固定資產投資比重偏高。以去年1至8月為例，房地產開發投資佔固定資產投資的比重已達到55.88％的歷史最高值；二是房地產金融有風險。全市2002年的652.95億元新增貸款餘額中，住房按揭貸款為171.75億元，較上年增長33％；房地產開發貸款為110億元，較上年增長43.6％。全市新增貸款餘額中有43％是房地產開發及按揭貸款創造的。這些數據表明：我市的房地產業對金融業的帶動比較大，同時也對金融業影響比較大；新增貸款中房地產貸款佔比例較大、增長較快，一定程度上增加了金融貸款的不安全因素。三是存在著存量土地隨機入市的威脅。 顯然，房地產市場的不安全因素引起了政府的高度關注。現實中確有開發商反映，自2002年下半年以來，特區內的一些中高檔樓盤有降價的壓力。控制房地產用地尤其是針對性地控制特區內房地產市場的新增供給，成為政府調控房地產市場供給的最重要手段。 羅蒙認為，政府調控房地產市場的目標是培育市場、規範市場。否則，一旦土地供應出現混亂，勢必造成房地產業的衰敗，而產業一旦衰敗，隨之而來的是整個城市稅收和消費的衰敗。他強調說：「一定要把房地產業放在整個經濟鏈和產業鏈的大環境裡來看待。」 土地「緊縮」房價會漲嗎 政府控制新增土地供應，是否會導致房價上漲的問題？市規劃與國土資源局房地產研究所王鋒博士認為：大可不必擔心。 他的解釋說，儘管新增土地供應減少較多，但存量土地的消耗可以保證房地產市場的土地需求，這也正好符合政府在短期內消化土地供應隱形市場的思路。尤其是特區內尚有一定數量的空置商品房，相信特區內房價不會有明顯上漲。而隨著政府有意識地限制特區內土地供應，加上特區外基礎設施不斷完善和衛星城鎮建設步伐的加快，將會有越來越多的人選擇在特區外安家置業，寶安、龍崗兩區將成為今後房地產開發的重點區域。據此分析，估計關外房價有一定的升值可能。 中原地產研究部總監玉家雄則認為，年前的情況表明，特區內的中高檔住宅價格有一定的降價壓力，但從今年一季度開始，價格正在趨向穩定。他說，特區內本身的可建設土地資源有限，加上政府的供應控制，相信會對購房者的心理產生一定的影響，這正是特區內房價趨向穩定的主要原因。但若論特區內房價會有多大的上漲可能則不大現實。 天健公司房地產交易所總經理林世雄也認為，特區內房價上漲空間不大，因為現實的經濟環境決定了對特區內高檔商品房的需求在短期內並無明顯上升的可能。 玉家雄說，理想的結果是形成特區內房價趨向穩定，而特區外房價有微幅上揚的局面。這也符合世界上大多數城市中高檔住宅集中在城市中心，低層次住宅往邊緣地帶擴散，總體形成梯度格局的慣例。 社會上一直有一種觀點，認為深圳的房價過高，而房價高的主要原因是地價高。羅蒙對此表達了不同的意見。他分析：「政府承認地價是房地產開發的主要成本之一，但住宅的價格很大程度上是由供求關係、一個城市的發展水平、業主的消費能力和承接能力、開發商的利潤決定的。況且，目前深圳開發商一般的利潤水平也就在15％左右，不能算是暴利。」 這一觀點與國內大多數國土資源系統人士普遍「捍衛」的「房價不是地價炒高的」的觀點一致。他們認為：成本決定價格是計劃經濟的邏輯，市場經濟的邏輯是供求關係決定價格。地價只不過是房價當中絕對地租、級差地租的存在形式，市場可接受的房價高，地價才會上漲，地價作為反映一個城市社會經濟發展水平和土地供求狀況的「晴雨表」，其實正是由市場決定的。 土地「緊縮」開發商怎麼辦？ 開發商的思路，也正隨著「新指揮棒」而動。伴隨著政府土地供應結構調整的引導、城市建設中心的外移、簡化通關、地鐵概念，有更多的開發商一面抓緊土地儲備、一面把目光朝關外轉移，更有不少實力開發商正著手在市外「開疆拓土」。 發達國家成熟開發商有個不成文的「三三制」原則，即三分之一的土地已建成房屋在售，三分之一的土地正在開發，另有三分之一的土地儲備。林世雄透露：「天健在特區內外儲備的土地，足以保證未來三到五年的開發量。」 分析人士指，儘管政府緊縮供應，但由於早先就開始的土地儲備，大多有實力的開發商在短期內並不會遭遇缺乏可供開發的土地的難題。至於實行緊縮政策是否會對儲備不夠的小開發商產生壓力的問題，羅蒙則認為，優勝劣汰是市場法則。政府並不考慮對某些人群有特殊的照顧，而且深圳市的房地產開發企業太多，從長遠看，眾多開發企業之間將有個兼併、重組、淘汰的過程。這是很正常的現象。 與此同時，更多的開發商正在把目光朝特區外轉移。上個月，寶安拍賣中心區的一塊旺地就吸引了包括萬科、中海、招商地產等有實力的開發商在內的12家機構參與投標，拍賣現場更是吸引了近500人觀摩，市場關注程度之高可見一斑。而4月底龍崗區召開的該區年度「房地產座談會」更是吸引了80餘家房地產開發企業與會，龍崗區國土部門有關人士稱，此乃前所未有的現象。 不少開發商也正打算在深圳市外「撈世界」。像萬科這樣的企業早已在國內的眾多城市安營紮寨，據聞萬科2002年在各地的土地儲備就已近1000萬平方米。而林世雄也透露，不久前天健就組織了一次高層赴內地的考察，目的自然是尋找新項目。正如林世雄所言：「深圳市內的土地越來越少，開發市外的土地成為有實力的開發商的自然選擇。」 與深圳知名房地產開發商紛紛向外擴張相反，另外一個有趣的現象也引起了人們的關注：不少外地企業正覬覦深圳這塊「風水寶地」。上述那塊寶安中心區的土地最終就被一家來自汕頭的公司拿到，該家公司也成為深圳成立有形建築市場以來，首次在土地拍賣中標的外地企業。近期，更有廣州一家地產商公開刊登廣告，一次尋求土地200畝以上。 土地「緊縮」會否影響行業「拉力」 控制土地，調控房地產，既要防止「過熱」，又要防止「太冷」。因為，房地產業是深圳的重要支柱產業。 人們曾用經濟低潮「冬天裡的一把火」、拉動消費與投資的「跑得最快的一匹馬」等字眼，來形容房地產業對經濟的拉動作用。深圳可謂一個標準版本。從房地產業增加值的變化來看，1990年以來，房地產業增加值佔GDP的比例平均為6.5％，而且一度達到7.4％，佔第三產業增加值的比例平均為13.7％；房地產業對GDP增長的拉動在0.8－2.4個百分點之間，對第三產業增長的拉動在1.3－5.2個百分點之間。 房地產投資增長同樣「快馬加鞭」，1990年以來，每年平均保持30％的高增長態勢。1998年———2002年間，房地產開發投資的平均增長速度比GDP的增速高出6－14個百分點；從1999年起，房地產開發投資的增長速度比全社會固定資產投資增速高出10－17個百分點。 有學者認為，作為一個快速發展中的新興城市，深圳房地產業仍具有先導性產業的特徵，其投資增速屬於正常現象，但是增速過高極易造成房地產市場過熱的隱患。產生這種情況的原因，主要是由於近年來深圳固定資產投資中，基本建設投資增長緩慢，從整體上制約了固定資產投資的增長，並使得固定資產投資對GDP增長的拉動作用減弱；而在固定資產投資結構中，又相對使房地產開發投資比例顯現過大，呈現結構性失調。 為此，有專業人士建議：深圳在繼續調整產業政策，重點發展高新技術產業、以物流、金融業為主要內容的現代服務業的同時，要將房地產業對國民經濟的拉動作用逐步向提供全面基礎性服務轉變，使房地產業從屬於社會經濟發展的需要。 一河之隔的香港，房地產業同樣為重要支柱行業，但與深圳不同的是，其每年樓盤交易量中，二手樓佔八成，新樓僅為兩成，這種成熟的業界形態，或許就是深圳房地產業未來的一種方向。
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