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每經記者 魏瓊 每經編輯 梁秋月
進入2018年，隨著政策對房企資金層面調控層層收緊，房企的融資難度和成本逐漸上升。一線城市房價環比持續下降，二三線城市環比漲幅繼續回落，多位房地產專家在接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，2018年房企對銷售回款的要求和依賴將明顯增加，需通過銷售回籠資金防範風險。
《每日經濟新聞》記者以購房者身份（下同）走訪廣州多個樓盤發現，不少樓盤推出多重優惠措施吸引購房者，同時因「雙合同」提升購房門檻，多個項目推出首付分期付款的方式降低「上車」門檻。甚至有項目為加速資金回籠，鼓勵客戶炒房，全額付款，無需佔用購房名額鎖定房屋，在3年內實現轉手獲取回報，擾亂正常的市場秩序。
首付可分期
雖然監管部門三令五申嚴禁「雙合同」，但是仍存在部分樓盤採取「雙合同」的形式籤約規避限價。方圓地產首席市場分析師鄧浩志接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，「雙合同」帶來購房門檻的提升，將更多有購房資格的人拒之門外。
為加速銷售回籠資金，部分樓盤推出多種優惠和首付分期的方式吸引購房者。據《每日經濟新聞》記者實地調查發現，位於廣州南沙黃閣地鐵站附近的一樓盤推出多重優惠以及首付分期的方式吸引購房者。
據項目銷售人員介紹，項目推出的優惠措施包含3.5萬抵7.8萬以及三重98折再99折的優惠，如果選用商業貸款的形式可另外享受96折優惠。原價約為169萬的房子，一系列折扣後總價只需約148萬，其中包含交付3.5萬的鎖定優惠支付款，優惠力度高達21萬。
除去3.5萬優惠支付款，剩餘的約144萬房款中約104萬為限定價格，剩餘的40萬需籤訂裝修合同。按照三成首付計算，首付款需繳納約76萬元，相當於房屋總價的50%。
銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者，如果首付資金不夠可以採取分期的方法，40萬的裝修合同款中，7天內先繳約4萬元，剩餘部分款項分3個月、6個月以及12個月三個時間還清，每期還款金額約為12萬。計算下來7天內需要交付的首付款金額約為40萬元，較原來的76萬大幅降低，也低於單合同的三成首付。
位於南沙貨運碼頭附近的一樓盤則推出5萬抵15萬優惠措施，總價約為271萬的戶型首付高達168萬，首付比例超6成。據該項目銷售人員介紹，首付可以分期，正常時間需要3個月內還清首付，最長可申請延長至6個月。
現場銷售人員表示，針對部分炒房客的需求，項目推出一次性付款的方式，在3年內實現轉手即不佔用購房者名額，沒有購房資格的客戶也能通過該方式實現炒房，獲取房價上漲的收益。
多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，現在廣州很多樓盤均通過首付分期的方式吸引購房者。
加速銷售回籠資金防風險
據國家統計局發布的數據顯示，2018年2月份，70個大中城市中一線城市新建商品住宅銷售價格同比繼續下降，二三線城市漲幅略有擴大，其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均繼續下降。
克而瑞發布的數據顯示，2018年2月，TOP100房企總體銷售規模5296.4億元，較1月環比降低22%。2018年調控趨嚴，為了保證年度銷售業績，包括奧園在內的部分房企將貨量集中在上半年推出。
中原地產首席分析師張大偉認為，一二線城市限價，三四線城市土地成本增加，房企銷售壓力越來越大，2018年將會是近四年房企資金壓力最大的一年。
鄧浩志分析指出，現在房企融資困難，融資成本也隨之提升，部分融不到資金的房企只能通過加速銷售回款解決資金問題，對銷售回款要求提高。
同策諮詢研究院總監張宏偉接受《每日經濟新聞》記者採訪時分析指出，首付分期付款是為了降低購房門檻，提前鎖定客戶，在市場不太理想的情況下，加快銷售。全款支付購房款和首付分期付款均能在一定程度上緩解開發商的資金壓力。
張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者，目前房企銷售速度放慢，房企回籠資金壓力大，企業的運營安全顯得尤為重要。對市場進行研究後張宏偉認為，2018年3季度房企將迎來資金壓力最大的時間點，如果房企撐不住，將會降價或者出現資金斷裂的風險，加速銷售回款有助於防範資金風險。
對於首付分期和全額付款炒房的做法，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為其中的風險還需警惕，在「房住不炒」的主基調下，炒房風險極高，一旦政策變化或者房價下跌，無名額購買房產炒房可能將面臨錢房兩空的局面。
每日經濟新聞
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