行業研究|千億揭秘|企業動態|市場熱點|城市研究
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引言
2020年下半年地產行業調控政策再次收緊，在城市爭相收緊的情況下，我們發現一些有意思的事情，比如深圳、東莞住建局先後去長沙調研，學習長沙的調控經驗。另外，近期住建部在《建設工作簡報》上刊發了《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章，肯定了長沙在房地產市場調控方面的經驗，並且向全國其他城市推廣。
從2011年1月至2020年11月長沙的商品房市場量價走勢來看，長沙商品房銷售價格整體較為平穩。作為GDP超萬億的城市，長沙2020年1-11月商品房銷售均價僅10409元/平米。在「房住不炒」的調控基調下，長沙的確值得研究。
長沙房價相對較低，並且房價較為穩定。經過億翰智庫分析，我們認為主要原因是政府充分發揮主導作用，調節各類需求，從而達到了房價穩定的效果。具體來說：
一是通過行政性調控，阻止投機性購房需求；
二是增加土地供應，監管開發商的住宅供應，保障居民的合理購房需求；
三是不斷完善保障性住房體系，滿足中低收入者的租房需求。
我們認為長沙較早且較為全面的構建了房地產制度和體系，同時又根據宏觀形勢變化，動態調整調控政策，因而使得商品房價格較為平穩。
目錄
一、調控「嚴」「密」，防止投機性需求入市
1、限購、限貸、限售嚴，制止投機需求
2、限購條款密，離婚購房等漏洞被封堵
二、充足的土地供應量配合商品房銷售監管，滿足合理購房需求
1、土地財政依賴度低，低價供應大量土地
2、加強監管，確保住宅供應的「質」與「量」
三、較早建立保障性住房體系，保障低收入群體的住房需求
一、調控「嚴」且「密」，防止投機性需求入市
房地產市場與政策關聯性非常強，貨幣政策、行政性調控政策以及融資政策等都可能影響商品房市場表現。
2015年股市泡沫破裂使得資金流出股市，尋找股市以外的其他投資標的。同時2015年公司債放開等，使得房企融資渠道拓寬，融資更為便利。另外，當年將「去庫存」寫進了十三五規劃。綜合來看，在多方面的利好下，2015-2017年商品房市場成交活躍。不可避免的是，投機性需求入市，帶動了商品房成交價格上漲。因此，2017-2018年，多個城市出臺調控政策，調節市場上的需求結構。
長沙也不例外，多次出臺調控政策，防止投機性購房需求入場。長沙的調控政策與其他城市相比具有兩點特徵：一是嚴，二是密。
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與同期相同能級的城市相比，長沙出臺的調控政策力度更大。嚴格的調控政策將更大程度地抑制投機性需求。常見的行政性調控政策主要有四類，分別是限購、限貸、限售和限價。長沙前三類政策都較為嚴格。
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在購房資格方面，家庭限購1套商品住房，獲得第2套商品住房購房資格通常需要5年以上時間。
與其他城市一樣，長沙市戶籍居民和非戶籍居民的購房權限不一樣。對於戶籍居民，長沙2017年9月23日出臺的政策文件規定，長沙市戶籍居民在限購區域內可以購買1套商品住房。只有首套商品住房取得不動產權屬證書滿3年後，才可以購買第2套住房（2018年新政要求更嚴，規定首套商品住房取得不動產權屬證書滿4年後，才可以購買第2套住房，同時，禁止戶籍居民購買第3套住房）。
中國絕大部分地區實行期房銷售制度，居民具有購房資格時，購買的是期房。在1-2年後，房屋建成交付後，居民才可以獲得不動產權證書。在期房制度基礎上，疊加上述購房資格限制，購房者二套房購房需求需要等待5年以上。假設某擁有長沙市戶籍的購房者在2017年1月1日購買了首套住房，並且1年後即2018年1月1日取得了產權證書，那麼4年後，即2022年1月1日該購房者才擁有二套房的購房資格。
對於非戶籍居民，長沙規定，穩定就業且無住房的非戶籍家庭，連續繳納24個月個人所得稅（或社會保險），在限購區域內限購1套商品住房。
我們認為，長沙嚴格的限購條件將直接導致多數戶籍家庭以及非戶籍家庭只能擁有1套商品住房，大幅度地削弱了戶籍家庭的二套房購房需求，投機性需求也將有效制止。
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在同一時期，長沙的調控政策往往比相同能級城市的更嚴，在公積金貸款方面這一特徵就較為明顯。
2017年3月20日長沙市住房公積金管理委員規定，停止給購買第三套住房的居民提供貸款；
2018年6月，長沙住房公積金管理委員會規定，限購區域內購買家庭第二套住房首付款比例不得低於60%。
2018年10月，暫停住房公積金異地貸款。
首先，長沙是較早一批停止向第三套住房的居民提供公積金貸款的城市。2017年，海南省、太原市和長沙市等率先停止向購買第三套住房及以上住房的家庭提供公積金貸款，而內蒙古自治區和阜陽市等地區則在2020年才出臺類似政策。
其次，2018年長沙規定，購買二套房的家庭採用公積金貸款時，首付比例不得低於60%。2020年部分城市房價快速上漲，其中也不乏有城市提高二套住房的首付比例調控市場需求，但是阜陽、鹹陽、長春、唐山、銀川和西安等城市發布的調控舉措，力度仍然不及長沙。
長沙嚴格規定二套房和三套房的公積金貸款的信貸比例，一定程度上將降低二套房和三套房需求。通常情況下，二套房和三套房往往帶有投機屬性。因此，長沙較為嚴格的信貸政策對於穩定房地產市場也有積極作用。
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在長沙購房後，再出售的條件也較高。例如在本市限購區域內購買的商品住房，須取得不動產權屬證書滿4年後方可上市交易。企業購買的商品住房須取得不動產權屬證書滿5年後方可轉讓。無疑，較長的限售年限，增加了投機的成本。
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前文提到長沙在限購、限貸和限售方面的政策較為嚴格，實際上，長沙在調控方面不僅嚴格，而且還較為嚴密，也將有效阻止各類投機取巧的炒房行為。
長沙出臺的調控政策不局限於限購本身，還包含一部分防止投機獲得購房資格的舉措。比如，在2018年出臺的調控政策中，提到「夫妻離異後，任何一方2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算」，而其他城市在2020年初才出臺類似的補漏洞舉措，限制此類投機行為。長沙2018年出臺的調控政策已對各種投機取巧的漏洞進行了封堵，也有助於封堵投機性購房行為。
二、充足的土地供應量配合商品房銷售監管，滿足合理購房需求
如果說抑制投機性需求為第一步，那麼第二步則是增加商品住房的有效供給，例如增加土地供應，禁止地產開發商捂盤惜售等，以滿足購房者的商品住房的需求。
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商品房市場的健康發展不僅需要需求支撐，也需要供應相配合。在需求充足的情況下，增加商品房的有效供應，才能促進商品房市場穩定發展，商品房價格維持穩定。
與其他省會城市相比，長沙市土地供應量較大，並且推地樓面均價一直維繫在較低水平。根據億翰智庫統計的數據，2010-2019年長沙市的土地供應量多數情況下高於合肥、福州和南昌等省會城市，並且推出的地塊的樓面均價低於武漢、合肥、福州和南昌。此外，值得注意的是，長沙的土地供應量遠高於每年的商品房成交量。以2019年為例，土地供應規劃建築面積為3405.47萬平米，但是全年商品房銷售面積僅1531.02萬平米。土地供應充足，是商品房銷售價格穩定的重要基礎。
我們認為長沙土地供應量大，首先是考慮到了增大土地供應量有助於穩定房價。長沙曾在相關的政策調控文件中提到，增加土地供應保障住房需求。另外則是長沙積極盤活存量土地，使得城市土地供應基礎良好。2017年長沙市人民政府印發了《長沙市去存量土地三年行動方案（2017-2019年）》，成立了由市長擔任組長的長沙市去存量土地工作領導小組，提到用三年的時間盤活存量建設用地，提供用地保障。根據2017年的新聞報導，長沙2016年已使109宗閒置土地開工建設，盤活土地總面積約7000畝。
此外，長沙推出的土地均價相對較低，這為穩定房價奠定了基礎。長沙的經濟基本面好，2019年國內生產總值為11574億元，長沙作為GDP超萬億元的城市，財政稅收收入相應較高，與之相對的則是對土地財政的依賴度可能較低。因此，在推地均價方面有一定的彈性，可以將推地均價控制在相對較低的水平。進一步看，長沙的土地供應價格較低，這使得地產開發商的拿地成本低，因此，商品銷售的價格也相應的較低。
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在住宅供應方面，長沙還對開發商出臺了一系列的監管辦法，比如對預售資金進行監管、防止住宅項目爛尾等。同時也出臺政策要求商品房達到相應條件後及時入市，防止開發商捂盤惜售等。
2017年1月3日，長沙市人民政府出臺政策加強預售資金的監管。該政策文件規定商品房的預售資金全部納入監管帳戶，並且對未按規定使用預售資金、逃避資金監管的情形，責令改正。拒不整改的，依法予以暫停預售、網籤和商品房合同備案，直至吊銷預售許可證。
2018年6月長沙又出臺政策，提到加強項目監管，加快房源入市。政策規定，「（1）在建樓盤已達到預售條件的，必須在 30日內辦理預售許可；（2）已辦理價格監製的，必須在20日內辦理預售許可；（3）已辦理預售許可的，必須在10日內一次性對外公開銷售。捂盤惜售的房地產開發企業，一律納入『黑名單』管理。」
實際上，對開發商取得的預售資金監管，打擊開發商捂盤惜售等行為，長沙也先行於很多城市。2019年起，地產行業融資呈收緊趨勢，使得部分以往槓桿過大，並且未加強財務管控的房企出現現金流危機。在這樣的行業背景下，2020年福州和成都等城市都要求加強預售資金監管。此外，在2020年新冠疫情爆發後，國家給予政策扶持，地產行業的融資環境在上半年曾小幅改善，土地市場熱度上升，另外，在寬鬆的貨幣政策下，部分資金進入房地產市場避險，導致部分熱點城市房價上行，並且熱點樓盤銷售過程中亂象叢生。其中就有部分城市開始注重商品房的銷售監管，比如2020年台州、紹興和徐州等城市都加強了商品房預售監管。
綜合來看，長沙不僅加大土地供應，同時出臺了相應的監管商品房建設和銷售的政策，規範房地產開發商的開發行為。長沙當局在供應端的行為也有助於長沙市房地產市場平穩運行，以及使價格維持在合理水平。
三、較早建立保障性住房體系，保障低收入群體的住房需求
商品房和保障性住房都是房地產行業的重要組成部分。不同的收入群體對於房屋有不同層次的需求，中高端收入者可能有剛性購房需求、改善性購房需求和投機性購房需求，但是對低收入群體而言，購房支出過大，購房成本難以承擔，居民可能對租賃住房有較大的需求量。在大中城市內，不同收入的居民相互交織，共同影響著房地產行業。
長沙較早意識到保障住房體系建設。比如2018年9月1日出臺政策文件《長沙市人民政府辦公廳關於印發加快發展住房租賃市場工作實施方案的通知》，提到要增加保障性住房供應。其中明確2018年至 2022年，全市每年應建設不少於 50萬平方米、1萬套以上各類租賃住房。此外，2019年7月，長沙與北京、上海、南京等共16座城市又入選為全國住房租賃市場發展試點城市。
近期十四五規劃建議中也提及有效增加保障性住房供給。12月21日召開的全國住房和城鄉建設工作會議指出，要大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。我們認為從民生的角度看，對中低層收入者提供保障性住房，這有助於讓中低端收入的居民有住所，提升城市的幸福感。其次，有助於縮小貧富差距，有助於社會穩定。因此，保障中低層收入者的住房需求至關重要，完善保障性住房體系對於整個房地產行業健康運行有較強的輔助作用。
結語
本文主要從居民對房屋的不同需求入手，分析了長沙是如何調用資源、採取行政性調控政策等以平衡投機性購房需求、剛性需求和保障性住房需求，最終達到穩房價的效果。綜合來看，我們認為長沙之所以房價多年維繫在較低水平，主要有以下三點原因：
第一、有大局觀，不局限於調控住宅市場，也著手於建設保障性住房。
第二、行動早，長沙較早出臺了調控政策和監管政策，管控商品房市場的不良行為，這為房價長期穩定奠定了基礎。
第三、調控周全，長沙在出臺調控政策時，往往從多個維度堵住投機性行為，因此調控更為有效。
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