導 讀
溢價率過高影響盈利預期？這些地方依舊有利可圖。
◎ 作者 / 馬千裡、邱娟
隨著長三角一體化的推進，交通、產業、醫療等資源互利共享也在加速，三省一市中發展相對落後的安徽迎來了難逢的發展機遇，土地市場動向也更受關注。為此，本文將對近半年安徽土地市場走勢和熱點城市土拍情況進行梳理，並從產業、人口、房價及盈利空間等方面剖析了引發這一現象的深層原因，並對安徽土地市場的未來走勢和重點城市進行預判。
01
整體概況：長三角土拍熱度整體高漲
安徽溢價率居三省一市首位
CRIC監測數據顯示，自3月份各城市土地供應逐步恢復正常以來的這半年間，長三角三省一市土拍熱情高漲，涉宅土地整體溢價率高達22%，其中安徽熱度最高，溢價率高達31%，居三省一市之首，較第二位的浙江還高出6個百分點。
02
城市差異：臨近江浙城市競拍更為激烈
但樓板價仍處於長三角低位
分城市來看，蕪湖、黃山、馬鞍山、阜陽、合肥、蚌埠、六安、宿州、滁州等城市市場熱度較高，近期土拍溢價率均在25%以上。除阜陽、六安和合肥以外，其餘城市處於安徽東部，與江浙接壤、地理上比較鄰近，是江浙直接輻射城市，並且多位於南京、杭州等中心城市的直接輻射範圍。
其中蕪湖表現最為突出，市場熱度最高，溢價率高達70%。單7月份一個月，就成交了8宗含宅地，每宗地溢價率均在50%以上，總成交金額高達58億元，整體溢價率77%。其中位於中心城區鏡湖區、弋江區的多宗地塊備受關注，以鏡湖區縫紉機廠地塊為例，該地塊位於鏡湖區核心位置，鄰近公園，周邊還有在建地鐵，是不可多得的「寶地」。該宗地的拍賣引起了業內的高度關注，吸引了19家房企參與競拍，其中不僅有偉星、保利、安展、碧桂園等深耕蕪湖的企業，也出現了力高、綠城等新面孔。最終蕪湖安展以2.18億元+2.19億元代建資金成功競得該地塊，實際樓面價高達9557元/平方米，接近萬元大關，實際溢價率超過了118%。此外，弋江區也有多宗優質宅地成功出讓，其中兩宗均被本地龍頭房企偉星以21億、16億的總價（含代建費用）競得，實際樓板價分別為6858、6603元/平方米，溢價率均在75%以上。不僅中心城區熱度高漲，就連蕪湖縣、南陵縣的宅地也均溢價率成交，由此可見蕪湖土地市場熱度之高。
值得注意的是，雖然安徽各城市溢價率水平居於高位，但是由於其出讓底價設置相對較低，整體地價並不高，除了合肥樓板價超過6000元/平方米以外，僅有蕪湖一城整體樓板價超過3000元/平方米，與江浙同類城市相比，安徽的地價整體處於低位。
03
原因探析：產業、交通助力人口回流
低地價下盈利空間依舊較佳
造成安徽土地市場熱情高漲有多方面的原因，既有一體化帶來的產業、交通、人口等諸多利好，也有基於房價水平相對較低、承接外溢需求較多的客觀優勢，也與地價水平尚處低位、盈利空間較大的利益驅動。在這些因素的綜合影響之下，安徽整體呈現需求潛力大、盈利空間佳的市場格局，加之疫情爆發初期相對寬鬆的資金政策，使得安徽土地市場整體呈現欣欣向榮之勢。
3.1產業轉移：緊抓長三角一體化機遇，合肥、蕪湖、滁州產業經濟迎來大發展
總體來看，安徽省各城市經濟發展保持在較快的增速，2019年GDP增速高達7.5%，除正在轉型的淮南、淮北、銅陵三個資源型城市及蚌埠外，其餘城市經濟增速均在7%以上。典型如滁州，經濟表現亮眼，在2017年GDP排名省內第五，而在2019年已躋身前三，且2019年GDP增速、工業增加值、固定資產投資、消費品零售總額等多項關鍵指標增速均居於省內首位。
基於地緣優勢，安徽是江浙滬產業轉移的第一陣地，在承接產業上具備先發優勢；並且在長三角一體化上升到國家戰略的大背景之下，新興產業領域合作進一步加強，交通等重大項目建設提前完成。譬如原計劃2020年實現北段送電的商合杭鐵路為例，早在2019年12月即已實現北段通車，並在2020年6月實現了全線開通，將合寧、寧安、寧杭等多條高鐵線銜接，並與規劃的滬蘇湖等高鐵相連；合肥至馬鞍山、蕪湖、宣城、阜陽、亳州等省內城市，都可實現1小時高鐵到達，原來交通不便的宣城、蕪湖、亳州等城市將大大受益。不僅如此，通車後，將打通前往中原腹地的快速通道，成為新的「華東二通道」，對於安徽利好不斷，也獲得了「經濟騰飛」的良機。
以省會合肥為例，"芯屏器合"戰略性新興產業發展迅猛，在液晶面板產業聚集了京東方、康寧、維信諾、三利譜等一批龍頭企業，上下遊產業鏈企業75家，實現了「從沙子到整機」的全產業鏈布局，2019年產值在千億元以上；高新區也擁有像科大訊飛、中芯這類知名企業，晶片設計已經開始投產，城市綜合實力明顯增強。未來，合肥將基於「國際先進、全國一流、區域引領」的戰略定位，建設全國性乃至世界性的產業創新中心。
不僅是合肥，安徽全省都在加速數位化、智能化。目前蕪湖機器人企業120餘家，形成了全產業鏈，領跑全國第一方陣；滁州先後引進了總投資140億元的康佳集團，以及總投資240億元的惠科液晶面板項目，產業的帶動作用非常強。近日舉辦的世界製造業大會江淮線上經濟論壇上，安徽省又有兩市、六縣區宣布與阿里巴巴展開合作，其中阿里雲將在智能製造領域助力銅陵、蕪湖全面升級。
3.2人口回流：合肥、馬鞍山人口回流跡象明顯，皖北城市仍未明顯改觀
長久以來，由於經濟水平和江浙滬之間存在較大差距，安徽省內外出務工人口一直保持在較高規模，省內各城市中僅有合肥、淮北和馬鞍山是人口淨流入的城市，其餘城市均處於人口淨流出的狀態，如宣城在2010年~2016年間戶籍外流人口均在20萬以上。不過，近些年來安徽省各城市積極承接產業轉移，也吸引了部分外出人口回鄉就業，2013年起安徽省就出現了人口回流的跡象，至2019年已連續七年持續回流；尤其在長三角一體化的推動之下，人口回流趨勢更為顯著。
其中，省會合肥基於其較強的綜合實力，對人才的吸引力正在提升，2019年常住人口機械增長量超過3萬人，位居全省首位。其他城市中，除皖北六市外，其餘三四線城市在2019年均有人口回流的跡象；其中，馬鞍山表現最為突出，2019年常住人口機械增量超過1萬人，位居十五個城市首位；2019年經濟大幅跨步的滁州表現也比較突出，2019年常住人口淨流入量也接近1萬人。
3.3價格優勢：房價「窪地」承接更多回遷、外溢需求，低地價保障投資盈利空間
除了長三角一體化帶來的產業轉移和人口回流利好之外，低房價也是安徽土地市場熱度高漲的一大原因，與江浙滬相比，安徽房價具有較強的價格優勢，可承接相對一部分外溢需求。
典型如地理位置鄰近的滁州南譙區烏衣鎮、來安縣汊河鎮和南京江北新區，從CRIC監測的2020年商品住宅價格來看，滁州烏衣鎮、汊河均價在8000-9000元/平方米左右，而一山之隔的南京浦口房價已經超過2.2萬元/平方米，兩者之間的差價超過1.3萬元/平方米，因此，滁州 的汊河、烏衣承接南京需求外溢尤其是剛需外溢具有先天優勢，尤其是全國第一條跨省城際鐵路滁寧城際高鐵也已全線開工，預計2022年通車。建成通車後，從南京江北新區到滁州只需要短短的40分鐘，寧滁一體化勢必加速推進，滁州的經濟在此利好下也有望保持較快增長，樓市勢必迎來一波快速上漲。與之類似的還有馬鞍山、蕪湖等，房價水平均在8000-12000元/平方米，較南京房價存在有較大差距，還有一定的需求增量空間。
此外，就其自身來看，儘管滁州土拍溢價率處於高位，但由於出讓底價相對較低，實際樓板價水平並不高，近半年滁州涉宅土地樓板價為1964元/平方米，對比其全市8000元/平方米的房價水平來看，滁州當前的地價房價比僅有25%，投資滁州土地市場的盈利預期依舊相對安全。
04
未來展望：一體化背景之下人口回流加速
合肥、蕪湖拿地安全係數更高
基於上述交通一體化、產業升級、人口回流、房價窪地、盈利空間大等諸多優勢，安徽接下來房地產需求空間無需過多擔心，並且考慮到安徽今年大部分城市商品住宅的供地計劃都有不同程度的減少，在「僧多粥少」的大格局之下，接下來安徽的土地市場熱度還將延續高位，尤其是產業基礎較好、人口回流比較明顯、購房需求較為旺盛的合肥、蕪湖、滁州等城市，拿地安全係數更高。
值得注意的是，對於安慶這類商品住宅去化周期在20個月以上、土地供應又明顯過量的城市，還是要注意防範庫存風險。
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